Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tiếp tục tăng nhưng phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp và siêu sang. Trong 6 tháng đầu năm, nhóm căn hộ từ 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm 78% nguồn cung chung cư thương mại, trong khi căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng.
78% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang
Theo báo cáo của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản Thủ đô.
Căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang có sự chênh lệch đáng kể.
Nhóm căn hộ cao cấp có giá 50-80 triệu đồng/m2 và nhóm sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung chung cư thương mại mới trong nửa đầu năm.
Ngược lại, căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không xuất hiện trên thị trường sơ cấp.
Diễn biến này cũng tương đồng với thị trường căn hộ cả nước. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II có khoảng 25.500 căn hộ mở bán mới. Trong đó, căn hộ hạng sang và siêu sang từ 80 triệu đồng/m2 chiếm 45%, phân khúc cao cấp từ 50-80 triệu đồng/m2 chiếm 37% và trung cấp chiếm 18%.
Căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
16.600 căn hộ mới nhưng không có dự án dưới 60 triệu đồng/m2
Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội cũng đang ở mức cao.
VARS ước tính giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô trong quý II khoảng 123 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, CBRE ghi nhận Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm, mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2020.
Tuy nhiên, đây cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không có dự án mới mở bán dưới 60 triệu đồng/m2.
Theo CBRE, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ Hà Nội cuối quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu. Mức giá này tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm 2025.
Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội lưu ý việc thống kê giá và lượng giao dịch thực tế trên thị trường chung cư vẫn gặp khó khăn do hoạt động mua bán diễn ra qua nhiều kênh. Giao dịch có thể thực hiện trực tiếp, thông qua chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc nhà đầu tư thứ cấp, thậm chí một sản phẩm có thể được mua bán nhiều lần.
Dòng tiền chuyển sang sản phẩm phù hợp hơn
Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội đánh giá thị trường năm 2026 trầm lắng hơn giai đoạn 2024-2025. Thanh khoản giảm trong khi dòng tiền có xu hướng tập trung vào những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn, trong đó có nhà ở xã hội.
Ở chiều ngược lại, các sản phẩm đất nền mang tính đầu cơ, mua theo kỳ vọng quy hoạch hoặc thuộc những dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân được đánh giá gặp khó khăn về thanh khoản.
Trong bối cảnh căn hộ thương mại bình dân ngày càng khan hiếm, nguồn cung nhà ở xã hội được thành phố đẩy mạnh.
Từ đầu năm đến nay, Hà Nội đã khởi công 33 dự án với quy mô khoảng 30.000 căn. Thành phố dự kiến trong năm 2027 có thêm khoảng 27 dự án, tổng quy mô 28.696 căn nhà ở xã hội.
Sự phân hóa nguồn cung cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang có khoảng cách rõ giữa nguồn hàng cao cấp và nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục ở mức cao.
