AI đang làm thay đổi cuộc chơi bất động sản Việt Nam

Trí tuệ nhân tạo (AI) có thể trở thành yếu tố thúc đẩy nhu cầu đối với văn phòng, bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu và bán lẻ trong thập kỷ tới, thay vì làm suy giảm nhu cầu sử dụng mặt bằng như nhiều quan điểm trước đây.

Nhận định này được đưa ra trong báo cáo AI Impact: Regional Insights Asia Pacific của Cushman & Wakefield, phân tích ảnh hưởng của AI đến tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC).

Theo Cushman & Wakefield, việc AI tự động hóa một số công việc lặp lại không đồng nghĩa nhu cầu https://index.vn/tin-tuc-bat-dong-san thương mại sẽ giảm. Công nghệ này được đánh giá có khả năng giúp doanh nghiệp nâng cao năng suất, tiết giảm chi phí, mở rộng quy mô hoạt động, từ đó kéo theo nhu cầu về không gian làm việc, kho vận, trung tâm dữ liệu và mặt bằng kinh doanh.

Ông Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, cho biết AI có thể thay đổi cơ cấu việc làm nhưng đồng thời thúc đẩy sản lượng kinh tế, số lượng doanh nghiệp và nhu cầu nhân sự. Trong kịch bản cơ sở, kinh tế APAC được dự báo tăng trưởng 3-4% mỗi năm đến năm 2030 nhờ tác động từ cải thiện năng suất. Tổng việc làm tại khu vực được dự báo tăng thêm khoảng 58,5 triệu trong giai đoạn 2026-2030.

Với phân khúc văn phòng, AI được xem là động lực thúc đẩy nhu cầu đối với các không gian chất lượng cao. Cushman & Wakefield dự báo diện tích hấp thụ ròng văn phòng hạng A tại APAC có thể vượt 96 triệu m2 trong 10 năm tới.

Xu hướng mới của thị trường không nằm ở việc mở rộng diện tích bằng mọi giá, mà tập trung vào chất lượng không gian. Các doanh nghiệp ứng dụng AI thường ưu tiên văn phòng có khả năng hỗ trợ nghiên cứu, sáng tạo, hợp tác và thu hút nhân sự, khiến khoảng cách giữa các tòa nhà cao cấp và dự án chất lượng thấp ngày càng rõ rệt.

JLL cũng nhận định AI đang thúc đẩy sự hình thành các trung tâm công nghệ mới tại những đô thị có nguồn nhân lực chất lượng cao. Việc tập trung đội ngũ kỹ sư, chuyên gia dữ liệu và bộ phận nghiên cứu phát triển tại cùng một địa điểm giúp doanh nghiệp duy trì nhu cầu thuê văn phòng hạng A.

Ở lĩnh vực công nghiệp, AI kết hợp cùng tự động hóa, thương mại điện tử và yêu cầu tối ưu chuỗi cung ứng đang làm tăng nhu cầu với kho hiện đại, trung tâm phân phối và hạ tầng logistics. Cushman & Wakefield dự báo diện tích hấp thụ ròng logistics và công nghiệp tại APAC có thể đạt hơn 236 triệu m2 vào năm 2030.

Nếu trước đây chuỗi cung ứng toàn cầu là động lực chính của bất động sản công nghiệp, thì giai đoạn tới, AI và kinh tế số được kỳ vọng trở thành yếu tố thúc đẩy mới.

Đặc biệt, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng AI. Sự phát triển của các mô hình AI tạo sinh đòi hỏi năng lực xử lý và lưu trữ dữ liệu lớn hơn, kéo theo nhu cầu đầu tư vào hạ tầng số.

Ông Matt Madden, Giám đốc cấp cao mảng Data Centre Solutions khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, cho rằng AI đang tạo ra nhu cầu chưa từng có đối với trung tâm dữ liệu. Trong bối cảnh này, nguồn điện và quỹ đất phù hợp trở thành những yếu tố cạnh tranh quan trọng đối với nhà đầu tư.

Với bán lẻ, AI được kỳ vọng hỗ trợ sức mua thông qua việc cải thiện năng suất và hiệu quả kinh doanh. Tuy nhiên, tác động sẽ có sự phân hóa khi các trung tâm thương mại cao cấp, nơi tạo ra trải nghiệm mua sắm và giải trí khác biệt, có nhiều lợi thế hơn so với nhóm dự án trung cấp.

Tại Việt Nam, xu hướng ứng dụng AI được đánh giá có thể mở ra thêm cơ hội cho bất động sản thương mại nhờ nền sản xuất mở rộng, dòng vốn FDI tích cực, quá trình chuyển đổi số và nhu cầu phát triển kinh tế số.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định AI sẽ ngày càng trở thành công cụ quan trọng trong quá trình nghiên cứu, phát triển và vận hành các dự án bất động sản.

Theo bà Minh, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được hỗ trợ bởi tăng trưởng sản xuất, hoạt động xuất khẩu và nhu cầu tiêu dùng nội địa. Trong khi đó, thị trường trung tâm dữ liệu có tiềm năng nhờ chi phí cạnh tranh, tốc độ số hóa nhanh và nhu cầu điện toán đám mây tăng lên.

Dù vậy, Cushman & Wakefield cho rằng mức độ ảnh hưởng của AI vẫn phụ thuộc vào tốc độ triển khai công nghệ và khả năng thích nghi của thị trường lao động. Tuy nhiên, trong kịch bản tích cực, AI được xem là một trong những động lực quan trọng định hình lại bất động sản thương mại trong thập kỷ tới, đặc biệt tại các thị trường mới nổi như Việt Nam.