Thị trường bán lẻ TP HCM ghi nhận sức hấp thụ ròng giảm 26% trong quý II và III, khi nhiều chuỗi thể thao, phong cách sống và giải trí thu hẹp hoạt động, trả lại mặt bằng. Dù vậy, giá thuê tại các vị trí đắc địa vẫn duy trì ở mức cao nhờ lợi thế về lưu lượng khách và nguồn cung mới hạn chế.
Nhiều chuỗi thể thao, giải trí thu hẹp mặt bằng
Thị trường bán lẻ TP HCM chịu áp lực khi một số thương hiệu thể thao, phong cách sống và giải trí điều chỉnh mạng lưới, trả lại mặt bằng tại các trung tâm thương mại và vị trí kinh doanh lớn. Theo Knight Frank, diễn biến này góp phần khiến sức hấp thụ ròng của thị trường giảm 26%.
Trong tháng 7, California Fitness & Yoga xác nhận đóng cửa 4 câu lạc bộ, gồm hai cơ sở tại TP HCM và hai tại Hà Nội. Việc điều chỉnh được thực hiện sau quá trình rà soát hợp đồng thuê, kế hoạch đầu tư, mô hình vận hành và định hướng phát triển dịch vụ. Sau đợt thay đổi, chuỗi còn 14 cơ sở tại TP HCM.
Trước đó, Elite Fitness đã đóng cửa cơ sở cuối cùng tại TP HCM từ tháng 5/2026. Fit24 ngừng hoạt động trên toàn hệ thống từ tháng 10/2024, còn Getfit Gym & Yoga rời thị trường vào tháng 2/2026 sau khi từng mở cửa trở lại.
Các chuỗi thể thao thường sử dụng mặt bằng diện tích lớn tại trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấp hoặc tòa nhà văn phòng. Vì vậy, việc những khách thuê quy mô lớn thu hẹp hoạt động có thể tác động đáng kể đến diện tích hấp thụ ròng.
Ở nhóm phong cách sống, cuối tháng 8, nhiều cửa hàng OH!SOME tại Việt Nam được ghi nhận trong tình trạng trống hàng, giảm giá tới 90%. Một số địa điểm tại Vincom Plaza Phan Văn Trị, Vincom Thảo Điền và Vincom Center Đồng Khởi tạm đóng cửa. Chuỗi vui chơi giải trí trong nhà Cow Play Cow Moo cũng thu hẹp hoạt động, đóng cửa các chi nhánh tại Crescent Mall và Thiso Mall.
Theo Knight Frank, thị trường bán lẻ TP HCM ghi nhận khoảng 7.700 m² hấp thụ ròng trong quý II và III, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Một trong những nguyên nhân là nhóm khách thuê thể thao, phong cách sống và giải trí thu hẹp hoặc trả lại mặt bằng.
Giá thuê vẫn cao tại các vị trí đắc địa
Sự suy giảm về hấp thụ chưa đồng nghĩa nhu cầu thuê bán lẻ đi xuống trên diện rộng. Knight Frank cho biết các thương hiệu thời trang và dịch vụ ăn uống (F&B), đặc biệt đến từ Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc, vẫn tiếp tục mở rộng tại TP HCM, góp phần lấp đầy một phần diện tích trống ở một số nhóm ngành.
Dù không có trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động trong quý, số liệu của Avison Young cho thấy tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại các dự án khu vực trung tâm TP HCM giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước. Khu vực ngoài trung tâm chưa ghi nhận cải thiện. Hoạt động cho thuê chủ yếu diễn ra tại các dự án hiện hữu, thông qua việc thay đổi hoặc bổ sung thương hiệu.
Trong khi đó, giá thuê vẫn duy trì ở mức cao tại những vị trí có lợi thế. Theo Avison Young, trong quý III, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm dao động 75-300 USD/m²/tháng, tương đương 2-7 triệu đồng/m²/tháng. Tại khu vực ngoài trung tâm, mức giá phổ biến là 15-93 USD/m²/tháng, tương đương 375.000-2,3 triệu đồng/m²/tháng.
Knight Frank ghi nhận giá chào thuê tầng trệt của phân khúc bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm đạt trung bình 249 USD/m²/tháng, tương đương 6,2 triệu đồng/m²/tháng, tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài trung tâm, giá thuê ổn định quanh 55 USD/m²/tháng, tương đương 1,4 triệu đồng/m²/tháng.
Chênh lệch giá cho thấy lợi thế vẫn thuộc về mặt bằng có vị trí thuận lợi, lưu lượng khách lớn và khả năng thu hút thương hiệu. Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, các địa điểm đắc địa có thể duy trì giá thuê cao dù một số nhóm khách thuê đang thu hẹp mạng lưới.
Nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh từ năm 2028
Tổng nguồn cung bán lẻ hiện hữu tại TP HCM đạt khoảng 1,3 triệu m² sàn. Knight Frank dự báo nguồn cung mới tiếp tục hạn chế đến năm 2027, trước khi tăng đáng kể trong giai đoạn 2028-2029.
Một số dự án phức hợp lớn được kỳ vọng bổ sung diện tích bán lẻ trong giai đoạn này gồm Saigon Centre giai đoạn 3, One Central Saigon, Diamond Sky Mall, The Global City và Lotte Eco Smart City tại TP Thủ Đức.
Trong ngắn hạn, thị trường nhiều khả năng tiếp tục chứng kiến sự thay đổi về cơ cấu khách thuê thay vì suy giảm đồng loạt. Khả năng lấp đầy diện tích trả lại sẽ phụ thuộc vào tốc độ mở rộng của các thương hiệu mới và mức độ phù hợp giữa giá thuê với hiệu quả kinh doanh.
Khi mặt bằng tại các vị trí trung tâm vẫn có giá cao, chủ sở hữu sẽ cần cân đối giữa việc giữ giá và khả năng thu hút khách thuê mới. Đây có thể là yếu tố quyết định khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy trong bối cảnh thị trường bán lẻ TP HCM đang tái cơ cấu.
