Nguồn cung bất động sản đang cải thiện nhưng sức hấp thụ có xu hướng chậm lại khi chi phí vốn tăng và mặt bằng giá ở mức cao. Dòng tiền vì vậy chuyển sang thận trọng, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và khả năng tạo giá trị thực.
Nguồn cung tăng, người mua chuyển sang quan sát
Kinh tế quý III và 9 tháng năm 2026 tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường bất động sản. Theo Cục Thống kê, GDP quý III tăng 9,95% so với cùng kỳ, đưa mức tăng trưởng 9 tháng lên 9,01%.
Vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội trong 9 tháng đạt 3.109,6 nghìn tỷ đồng, tăng 15,1%. Tổng vốn FDI đăng ký đến ngày 30/9 đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4%. Vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1%, cao nhất trong 9 tháng của 5 năm qua.
Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút 1,59 tỷ USD vốn FDI thực hiện, chiếm 7,5%.
Tuy nhiên, theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), chi phí vốn tăng đang làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà và tạo thêm áp lực tài chính cho chủ đầu tư, đặc biệt với doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao hoặc có dự án kéo dài.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện nhờ việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý và thủ tục.
Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS chính thức vận hành từ ngày 30/7/2026. Đến ngày 7/9, khoảng 11.000 tài khoản đã được cấp, 120 dự án được công khai thông tin, 3.097 cá nhân được cấp mã định danh hành nghề môi giới và 3.482 giao dịch được cập nhật.
Theo bà Hằng, thị trường không thiếu dòng vốn mà đang trải qua quá trình phân bổ lại. Dòng tiền ngày càng yêu cầu pháp lý rõ ràng, giá phù hợp và khả năng tạo giá trị thực.
Sức hấp thụ giảm khi người mua có nhiều lựa chọn
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào quá trình điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.
Nguồn cung là một trong những điểm sáng khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thủ tục. Tuy nhiên, sức hấp thụ lại có xu hướng giảm.
Nếu trước đây tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án trong đợt mở bán đầu tiên có thể đạt khoảng 80%, thậm chí 90%, thì thời gian gần đây chỉ còn khoảng 50%, thậm chí thấp hơn ở một số dự án.
Nguồn cung tăng khiến người mua có thêm lựa chọn và không còn chịu áp lực phải xuống tiền ngay. Thay vào đó, họ có xu hướng quan sát, so sánh giá bán, chất lượng sản phẩm và chính sách của chủ đầu tư.
Việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn cùng chi phí vay vốn cao cũng khiến cả nhà đầu tư và người mua ở thực thận trọng. Dòng tiền được định hướng nhiều hơn vào sản xuất, kinh doanh, trong khi hoạt động đầu cơ và đầu tư ngắn hạn chịu nhiều sức ép hơn.
“Giá trị thực” trở thành tiêu chí quan trọng
Mặt bằng giá bất động sản sau giai đoạn tăng mạnh cũng khiến một bộ phận khách hàng tiếp tục chờ đợi khả năng điều chỉnh trước khi quyết định.
Theo ông Đính, thị trường đang chuyển dần sang giai đoạn đề cao “giá trị thực”. Một sản phẩm muốn thu hút người mua không chỉ cần đáp ứng nhu cầu ở mà còn phải bảo đảm chất lượng, công năng và khả năng khai thác kinh tế trong dài hạn.
Điều này tạo áp lực để chủ đầu tư nâng chất lượng sản phẩm, hoàn thiện pháp lý và đưa ra mức giá phù hợp thay vì chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Quá trình sàng lọc có thể khiến thanh khoản chậm lại trong ngắn hạn, nhưng đồng thời tạo điều kiện để dòng vốn tập trung hơn vào những dự án có nhu cầu thực, tiến độ rõ ràng và khả năng tạo giá trị lâu dài.
