Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản báo lãi quý II/2026 tăng vọt, thậm chí có doanh nghiệp tăng hàng trăm phần trăm, nhưng đằng sau những con số “đẹp như mơ” lại là không ít khoản thu bất thường. Vậy đây có thực sự là tín hiệu đủ mạnh để cổ phiếu bất động sản “nổ sóng”, hay nhà đầu tư đang cần nhìn kỹ hơn vào chất lượng lợi nhuận?
Quý II/2026, 82 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết ghi nhận bức tranh kinh doanh rất tích cực: doanh thu thuần đạt gần 78.800 tỷ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế hơn 36.600 tỷ đồng, tăng tới 228%. Biên lợi nhuận gộp cũng tăng mạnh lên 58%.
Tuy nhiên, con số lợi nhuận cao chưa phản ánh hoàn toàn sức khỏe kinh doanh cốt lõi. Nhiều doanh nghiệp tăng lãi nhờ “nguồn thu khác”, doanh thu tài chính, chuyển nhượng tài sản, thoái vốn hoặc các khoản bất thường.
Đáng chú ý, QCG ghi nhận hơn 917 tỷ đồng thu nhập khác, chủ yếu từ chuyển nhượng nhà máy thủy điện; AGG có 145,2 tỷ đồng thu nhập khác, phần lớn từ lãi mua rẻ khi hợp nhất công ty con; HDC ghi nhận gần 117,9 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến tiền sử dụng đất. Ở nhóm doanh thu tài chính, NVL ghi nhận hơn 1.700 tỷ đồng, PDR hơn 474 tỷ đồng và DIG gần 116 tỷ đồng.
Điểm đáng lưu ý là những khoản thu này không dễ lặp lại trong các quý tiếp theo. Vì vậy, lợi nhuận đột biến có thể tạo hiệu ứng tích cực ngắn hạn nhưng chưa chắc đủ sức duy trì đà tăng của cổ phiếu.
Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản được MBS Research ước tính lên khoảng 13-14%/năm, gây áp lực lên cả người mua nhà lẫn các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao. Nhà đầu tư vì thế cần quan tâm hơn đến dòng tiền kinh doanh, hàng tồn kho, dư nợ, tiến độ bán hàng và khả năng bàn giao dự án thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận.
Về triển vọng, nhóm bất động sản vẫn được đánh giá có cơ hội trong nửa cuối năm nhờ thị trường phục hồi và câu chuyện FTSE Russell nâng hạng Việt Nam. Tuy nhiên, dòng tiền nhiều khả năng sẽ phân hóa, ưu tiên những doanh nghiệp có pháp lý sạch, quỹ đất tốt, khả năng mở bán, bàn giao và tạo dòng tiền thực.
