Bất động sản TPHCM: Hệ số K đất ở có thể tăng lên 2,59 lần

Theo dự thảo do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM xây dựng, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được áp dụng cho 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn thành phố. Hệ số này được xác định riêng cho từng loại đất, từng tuyến đường và vị trí cụ thể, làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến đất đai cũng như công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với đất ở, hệ số K được đề xuất dao động từ 1 đến 2,59 lần, với mức bình quân khoảng 1,35 lần. Trong nhóm các tuyến đường có giá trị thương mại cao nhất TP HCM hiện nay, gồm Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi, hệ số điều chỉnh được đề xuất ở mức 1,39 lần.

Theo cách tính từ bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số K, giá đất làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ tài chính tại ba tuyến đường này sẽ đạt khoảng 955 triệu đồng/m2. Mức giá này cao hơn gần 40% so với giá đất trong bảng giá hiện hành.

Đối với đất nông nghiệp, biên độ điều chỉnh được đề xuất rộng hơn đáng kể, từ 1 đến 10,56 lần. Một số khu vực đang có tốc độ đô thị hóa cao ghi nhận mức hệ số nổi bật.

Cụ thể, tại một số vị trí trên các tuyến đường Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc, hệ số điều chỉnh được đề xuất lên tới 10,12 lần. Trong khi đó, xã Hồ Tràm là khu vực có mức hệ số cao nhất trong dự thảo với 10,56 lần.

Riêng tại đặc khu Côn Đảo, toàn bộ đất phi nông nghiệp được đề xuất áp dụng hệ số K ở mức 2,21 lần. Đối với đất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh dao động từ trên 4 lần đến hơn 8 lần tùy từng vị trí.

Đáng chú ý, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong khu công nghệ cao được đề xuất áp dụng hệ số K bằng 1 lần. Điều này đồng nghĩa giá đất để tính nghĩa vụ tài chính vẫn được xác định theo đúng mức trong bảng giá đất hiện hành.

Bên cạnh hệ số điều chỉnh theo vị trí, TP HCM còn đề xuất bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch nhằm phản ánh giá trị gia tăng của những khu đất có khả năng khai thác với mật độ xây dựng lớn.

Theo đó, những khu đất có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh bằng 1 lần. Mỗi bậc tăng của hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần, từ 5 đến dưới 6 lần và các mức tiếp theo sẽ được cộng thêm 0,1 lần vào hệ số điều chỉnh.

Dự thảo cũng quy định giá đất phi nông nghiệp sau khi áp dụng các hệ số điều chỉnh không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm sau khi nhân hệ số tại cùng vị trí và khu vực.

Về nguyên tắc chuyển tiếp, các hồ sơ đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có thông báo nghĩa vụ tài chính trước thời điểm quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành.

Đối với những trường hợp đang trong quá trình xác định giá đất cụ thể nhưng chưa hoàn tất công tác thẩm định hoặc chưa ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn trước ngày 30/6, việc xác định giá đất sẽ được thực hiện theo quy định mới sau khi hệ số K được ban hành.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM, dự thảo lần này được xây dựng trên cơ sở khảo sát khoảng 29.000 mẫu giá đất tại gần 9.800 tuyến đường trên toàn địa bàn thành phố nhằm bảo đảm mức giá tiệm cận hơn với diễn biến thực tế của thị trường.

Trong thời gian chờ hệ số K mới được ban hành chính thức, TP HCM vẫn tiếp tục giải quyết hồ sơ và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định hiện hành để tránh ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp.

Từ góc độ thị trường, việc điều chỉnh hệ số K là một trong những công cụ quan trọng nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất và giá giao dịch thực tế. Khi hệ số được cập nhật sát hơn với biến động của thị trường, công tác xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể phản ánh rõ hơn giá trị sử dụng của từng khu vực và loại hình đất.

Bên cạnh đó, mức điều chỉnh lớn đối với một số khu vực đất nông nghiệp đang đô thị hóa cho thấy xu hướng gia tăng giá trị đất đai tại các địa bàn có tốc độ phát triển hạ tầng và dân cư nhanh. Tuy nhiên, tác động cụ thể đến thị trường sẽ còn phụ thuộc vào quá trình triển khai thực tế cũng như các chính sách liên quan đến quy hoạch, đầu tư và phát triển đô thị trong thời gian tới.

Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới cho 168 phường, xã và đặc khu được xem là bước chuẩn bị quan trọng trước khi TP HCM áp dụng cơ chế quản lý đất đai phù hợp hơn với diễn biến thị trường. Sau khi hoàn tất lấy ý kiến và ban hành chính thức, hệ số K mới sẽ trở thành căn cứ quan trọng trong hàng loạt hoạt động liên quan đến đất đai trên địa bàn thành phố từ ngày 1/7.