Trung Quốc cho phép sở hữu căn hộ tối đa 70 năm, Singapore quy định thời hạn là 99 năm, còn tại Anh lại tùy theo thỏa thuận hai bên.
Ngày 28/7, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022. Với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
Trên thế giới, thời gian sở hữu nhà chung cư chịu tác động bởi nhiều yếu tố, từ quyền sử dụng đất, quỹ đất để xây dựng đến giá nhà.
Tại Trung Quốc, chính sách cải tổ nhà đất thập niên 90 cho phép người sở hữu nhà vĩnh viễn. Tuy nhiên, phần đất mà căn nhà đó được xây lên chỉ được sử dụng một thời gian, do đất đai ở khu vực thành thị thuộc sở hữu của nhà nước, China Daily cho biết.
Theo Global Times, quyền sử dụng đất với các dự án nhà ở có thời hạn tối đa 70 năm, các cơ sở công nghiệp hoặc công trình văn hóa là 50 năm, còn đất cho hoạt động kinh doanh và các tòa nhà thương mại có thời hạn 40 năm. Một số chính quyền địa phương thậm chí cấp thời hạn ngắn hơn. Vì thế, với các chung cư, thời hạn sử dụng cũng bị giới hạn theo.
Vấn đề nảy sinh khi những hợp đồng thuê đất ngắn kết thúc. Giữa 2016, những lô đất có thời hạn thuê 20 năm (được giao ở thập niên 90) tại Ôn Châu chuẩn bị hết hạn. Việc này thu hút sự chú ý lớn, khi giới chức Ôn Châu đề xuất tính phí gia hạn lên tới một phần ba giá trị căn nhà. Thông báo này làm dấy lên làn sóng phản đối của các chủ sở hữu.
Dù theo China Youth Daily, số nhà được xây trên đất thuê 20 năm tại Ôn Châu khá ít, việc này cũng khiến giao dịch bất động sản tê liệt vì sự thiếu chắc chắn quanh vấn đề thời hạn sử dụng đất.
Theo Luật Bất động sản năm 2007, chính quyền địa phương phải tự động gia hạn quyền sử dụng đất có thời hạn 70 năm. Tuy nhiên, luật không quy định rõ liệu chủ nhà có phải trả phí để được gia hạn hay không, cũng như chuyện gì sẽ xảy ra với các hợp đồng thuê ngắn hơn. Giữa thập niên 90, giới chức Ôn Châu áp dụng biện pháp linh hoạt khi thương mại hóa hệ thống nhà đất, bằng cách giảm thời hạn thuê đất từ 70 năm xuống 20 và 40 năm với một số địa điểm, để hạ giá nhà.
Cuối năm 2016, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc thông báo các bất động sản có thời hạn 20 năm ở đây sẽ được gia hạn tự động, không mất phí. Khi đó, giới chức cho biết biện pháp này chỉ mang tính tạm thời và Chính phủ sẽ hoàn thiện các quy định pháp lý với các chủ sở hữu nhà có quyền sử dụng đất thời hạn 70 năm.
Trong khi đó, tại Singapore, người dân được sở hữu bất động sản theo hai hình thức: lâu dài (freehold) và có thời hạn (leasehold). Với dạng leasehold, thời hạn sở hữu nhà thường là 99 năm, một số lên tới 999 năm. Khi hết hạn, tài sản sẽ phải trả về cho chủ đất. Tại nước này, phần lớn đất thuộc sở hữu của Chính phủ.
Channel News Asia cho biết hơn 80% dân số Singapore hiện sống trong nhà ở xã hội do chính phủ xây dựng (căn hộ HDB), có thời hạn sở hữu 99 năm. Nguyên nhân là diện tích đất của Singapore rất ít và giá bất động sản ở đây cũng thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới. Trên website, chính phủ Singapore cho biết "hệ thống leasehold cho phép đất được tái sử dụng và tái phát triển, nhằm đáp ứng nhu cầu của các thế hệ người Singapore trong tương lai".
Mỗi căn hộ sẽ được nâng cấp 2 lần trong thời gian trên. Lần thứ nhất khi căn hộ được 30 năm thông qua Chương trình Cải thiện Nhà ở (HIP) và lần thứ hai khi căn hộ khoảng 60-70 năm tuổi.
Trong tương lai, chính phủ Singapore sẽ thực hiện Chương trình Tự nguyện Tái phát triển Sớm (VERS). Theo đó, chủ sở hữu các căn hộ đã có thời hạn leasehold khoảng 70 năm sẽ bỏ phiếu quyết định có muốn Chính phủ thu hồi căn hộ sớm để tái phát triển hay không. Nếu ủng hộ, Chính phủ sẽ mua lại toàn bộ các căn hộ và tiến hành tái phát triển khu vực đó. Ngược lại, người dân vẫn có thể tiếp tục sinh sống trong căn hộ của mình cho đến khi thời hạn leasehold kết thúc.
Sau 99 năm, các căn hộ HDB sẽ được trả về cho chính phủ. Chính phủ sẽ tái phát triển khu đất và xây các căn hộ mới.
Thời hạn 99 năm cũng được áp dụng cả với căn hộ do các công ty tư nhân xây. Kể từ năm 1967, tất cả khu vực cho đất ở tư nhân tại Singapore được bán theo hình thức leasehold với thời hạn không quá 99 năm.
Hình thức leasehold cũng được áp dụng ở nhiều nơi trên thế giới. Tại Hong Kong (Trung Quốc) - thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới, thời hạn là 50 năm. Thông tin trên website của LegCo - Hội đồng lập pháp Hong Kong - cho biết từ năm 1997, thời hạn cho thuê đất là 50 năm, có thể gia hạn thêm 50 năm nữa mà không phải đóng thêm khoản tiền nào ngoài tiền thuê hàng năm.
Hong Kong có Cơ quan Tái thiết Đô thị (URA), để thực hiện các dự án tái phát triển hoặc phản hồi đề nghị tái phát triển từ các chủ sở hữu tòa nhà. Đến năm 2023, số liệu chính thức cho thấy thành phố này có hơn 9.000 tòa nhà chung cư đã tồn tại 50 năm trở lên.
Tại Canberra (Australia), thời hạn leasehold là 99 năm. Người dân có thể nộp đơn lên Cơ quan Quy hoạch Lãnh thổ (TPA) xin gia hạn vào bất kỳ thời điểm nào trong thời hạn của chu kỳ leasehold hiện tại.
Hình thức này cũng phổ biến ở Anh. Website của chính phủ Anh định nghĩa hình thức này là "sở hữu một bất động sản trong một thời gian nhất định".
Theo đó, người mua sẽ ký một hợp đồng pháp lý với chủ đất, trong đó quy định số năm họ được sở hữu bất động sản. Khi thời hạn này kết thúc, quyền sở hữu sẽ quay trở lại chủ đất.
Hầu hết các căn hộ tại Anh được sở hữu theo hình thức leasehold. Nhà ở cũng có thể được mua theo hình thức này, nhưng chủ yếu là các căn thuộc chương trình sở hữu chung (shared ownership). Sau khi hết thời gian sử dụng, hợp đồng có thể được gia hạn thêm 90 năm với căn hộ và 50 năm với nhà ở.
