Thị trường đất công nghiệp phía Nam ghi nhận diện tích hấp thụ tăng 56% trong 9 tháng đầu năm, đạt 163 ha, nhờ sức cầu từ dòng vốn FDI công nghệ cao, bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Tuy nhiên, chênh lệch chi phí phát triển, khả năng kết nối hạ tầng và nguồn cầu thực tế đang trở thành những yếu tố quyết định lợi thế cạnh tranh của các dự án.
Đất công nghiệp phía Nam tăng sức hút nhờ dòng vốn công nghệ cao
Báo cáo thị trường quý III của CBRE Việt Nam cho thấy tổng diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường sơ cấp phía Nam trong 9 tháng đầu năm đạt 163 ha, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê đất trung bình duy trì ở mức 185 USD/m² cho kỳ hạn còn lại, ổn định theo quý và tăng 1,5% theo năm.
Tại khu vực TP HCM sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, dữ liệu của Avison Young ghi nhận tổng nguồn cung đạt 25.000 ha từ 64 dự án. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 70-73%, trong khi giá thuê ở mức 188 USD/m².
Bình Dương cũ chiếm 50% nguồn cung toàn vùng, tương đương khoảng 13.000 ha, với giá thuê 200 USD/m² và tỷ lệ lấp đầy 89%. Bà Rịa - Vũng Tàu cũ chiếm 33% quỹ đất, tương đương 8.000 ha, giá thuê 140 USD/m² và tỷ lệ lấp đầy 82%. Trong khi đó, khu vực TP HCM cũ chiếm 17% diện tích, với 4.200 ha, giá thuê 270 USD/m² và tỷ lệ lấp đầy 93%.
Nhu cầu thuê đất và mua tài sản công nghiệp đang được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào công nghệ cao, bán dẫn và hạ tầng dữ liệu. Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 9 tháng đạt hơn 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 12%.
Riêng các khu chế xuất và khu công nghiệp tại TP HCM thu hút gần 5,6 tỷ USD trong 9 tháng, vượt 31,15% kế hoạch năm. Trong đó, vốn FDI tăng 62%, lên gần 4,3 tỷ USD.
Khu Công nghệ cao TP HCM (SHTP) ghi nhận hơn 1,23 tỷ USD vốn đăng ký mới từ 4 dự án. Đáng chú ý có trung tâm dữ liệu Evolution trị giá gần 509 triệu USD, tổ hợp trung tâm dữ liệu Starmason hơn 480 triệu USD và trung tâm dữ liệu 90 MW của Sembcorp.
Hoạt động giao dịch và thuê nhà xưởng cũng phản ánh sức hút của chuỗi cung ứng công nghệ. Tại Đồng Nai, Cushman & Wakefield vừa hoàn tất tư vấn thương vụ Daiwa House chuyển nhượng cơ sở kho vận diện tích 20.843 m² tại Khu công nghiệp Long Đức cho CJ Logistics của Hàn Quốc.
Trước đó, tập đoàn công nghệ Coherent của Mỹ thuê 30.000 m² nhà xưởng xây sẵn tại KTG Industrial Nhơn Trạch 2 để sản xuất linh kiện bán dẫn, quang tử và vật liệu tiên tiến.
Chi phí, hạ tầng và pháp lý định hình cuộc đua đầu tư
Dù nhu cầu gia tăng, việc phát triển khu công nghiệp mới không đồng nghĩa với khả năng sinh lời chắc chắn. Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp TP HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư U&I, cho rằng các dự án mở mới cần tính toán kỹ chi phí và nguồn cầu thực tế.
Theo ông Tín, giá thành phát triển khu công nghiệp mới tại Bình Dương cũ hiện vượt 100 USD/m², trong khi tại xã Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) ở mức 70 USD/m². Chênh lệch 30 USD/m² có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền đầu tư và biên lợi nhuận, buộc doanh nghiệp cân nhắc thời điểm triển khai dự án.
Về lợi thế hạ tầng, ông Mai Hữu Tín nhận định nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên khu vực cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đang vận hành thực tế thay vì khu thương mại tự do gắn với cảng trung chuyển Cần Giờ chưa khởi công. Đối với kho bãi phục vụ khu công nghiệp, nhu cầu phụ thuộc vào nguồn hàng tại TP HCM, Đồng Nai và đang dịch chuyển dần về Cái Mép - Thị Vải.
Bên cạnh cao tốc Bến Lức - Long Thành thông xe toàn tuyến và đường Vành đai 4 TP HCM khởi công trong quý III, các thay đổi về chính sách cũng tác động đến định hướng phát triển nguồn cung.
Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP HCM, cho biết chiến lược thu hút FDI thế hệ mới theo Nghị quyết số 10 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang định hướng dòng vốn vào công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái và logistics thông minh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96 của chính phủ áp dụng cơ chế thủ tục đầu tư đặc biệt, giúp rút ngắn thời gian cấp phép cho dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao.
Trong bối cảnh quỹ đất tại các thị trường trọng điểm thu hẹp, phát triển nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang trở thành hướng đi nhằm tối ưu hiệu quả sử dụng đất. Mô hình này được chú ý trong các lĩnh vực bán dẫn, điện tử, thiết bị y tế và nghiên cứu phát triển (R&D).
Triển vọng thị trường đất công nghiệp phía Nam vì vậy không chỉ phụ thuộc vào quy mô dòng vốn FDI mà còn nằm ở khả năng kiểm soát chi phí, kết nối hạ tầng và đáp ứng đúng nhu cầu của doanh nghiệp. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và phương án khai thác phù hợp sẽ có lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút nhà đầu tư công nghệ cao.
