Sau gần 2 năm metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên vận hành, giá căn hộ dọc tuyến tăng mạnh, có dự án tăng hơn 400% so với thời điểm mở bán. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền quanh các nhà ga còn hạn chế, khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Giá căn hộ ven metro số 1 tăng mạnh sau gần 2 năm vận hành
Sau gần 2 năm tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đi vào hoạt động, giá căn hộ dọc tuyến đã tăng đáng kể so với thời điểm mở bán. Theo ghi nhận của báo Dân trí, một số dự án có mức tăng hơn 400%, phản ánh sức hút của bất động sản tại những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông công cộng.
Tại khu vực Ba Son, phường Sài Gòn, giá rao bán nhiều căn hộ tại Grand Marina Saigon lên tới 400-500 triệu đồng/m², tăng hơn 50% so với thời điểm mở bán. Vinhomes Golden River Ba Son có giá vượt 300 triệu đồng/m², tương đương mức tăng 333%. Đây là khu vực có mặt bằng giá căn hộ cao nhất trong các địa bàn dọc tuyến được khảo sát.
Ở khu vực Thảo Điền - An Phú, phường An Khánh, giá căn hộ Masteri Thảo Điền lên tới 135 triệu đồng/m², tăng 350%. Gateway Thảo Điền đạt khoảng 204 triệu đồng/m², tăng 410%, trong khi Thảo Điền Pearl có giá 135 triệu đồng/m², tăng 170%.
Xa trung tâm hơn, tại khu vực Rạch Chiếc - Phước Long - Bình Thái, giá bán vẫn tăng đáng kể. Him Lam Phú An được rao bán lên tới 68 triệu đồng/m², tăng 183%; Lavita Charm đạt 69 triệu đồng/m², tăng 200%; còn Lavita Garden ở mức 53 triệu đồng/m², tăng 141%.
Tại khu vực Khu Công nghệ cao - Đại học Quốc gia - Suối Tiên, The East Gate có giá khoảng 46 triệu đồng/m², tăng 44%. Giá căn hộ tại The 9 Stellars lên tới 117 triệu đồng/m², tăng 60%.
Theo dữ liệu Batdongsan.com, giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc metro số 1 và Xa lộ Hà Nội tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2,4 lần. Riêng năm 2025, sau khi tuyến metro vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước.
Nguồn cung nhà vừa túi tiền quanh nhà ga còn hạn chế
Giá căn hộ tăng nhanh đang khiến người có thu nhập trung bình và thấp gặp nhiều khó
khăn khi tìm mua hoặc thuê nhà gần các nhà ga metro.
Theo nghiên cứu của nhóm tác giả Huỳnh Thị Hương Lan và Nguyễn Võ Vân Lịch thuộc Trường Đại học Việt Đức, trong 60 dự án nhà ở dọc metro số 1 được khảo sát, chỉ 12 dự án thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân.
Đáng chú ý, trong phạm vi đi bộ 800 m quanh các nhà ga, chỉ 2 trong tổng số 36 dự án đáp ứng tiêu chí nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền. Đây là nghịch lý đáng chú ý khi nhóm thu nhập trung bình và thấp thường có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao, nhưng lại khó tìm được nơi ở phù hợp gần tuyến metro.
Từ thực tế này, nhóm nghiên cứu đề xuất TPHCM xây dựng chính sách tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền quanh các tuyến giao thông công cộng. Một giải pháp được đưa ra là yêu cầu chủ đầu tư dự án thương mại tại khu vực chuyển tiếp dành 10-20% diện tích sàn để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đổi lại được hưởng ưu đãi về hệ số sử dụng đất.
Ngoài ra, nguồn thu từ hoạt động cho thuê thương mại tại các ga trung tâm có thể được đưa vào quỹ phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Nguồn lực này sẽ phục vụ tái đầu tư hạ tầng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở.
Đề xuất cơ chế linh hoạt để phát triển nhà ở xã hội theo mô hình TOD
Ở góc độ chính sách, TS Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trưởng bộ môn Luật kinh doanh, Khoa Luật Kinh tế của UEL, cho rằng cần linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các khu vực phát triển theo định hướng TOD.
Với các dự án nhà ở thương mại trong khu vực TOD, chủ đầu tư có thể được lựa chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngay trong dự án hoặc tại một khu đất khác bên ngoài có hạ tầng phù hợp. Nếu thực hiện phương án bố trí bên ngoài, các hệ số liên quan đến khu đất nhà ở xã hội có thể được tính tương đương với khu đất của dự án thương mại.
Theo TS Xuân, cơ chế này giúp địa phương chủ động hơn trong quy hoạch quỹ đất và tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội tại những vị trí có kết nối giao thông thuận lợi. Việc giảm chi phí đất đai cũng có thể tạo dư địa hạ giá nhà, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận của người dân. Tuy nhiên, việc thụ hưởng chính sách cần được kiểm soát để bảo đảm đúng đối tượng có nhu cầu thực sự.
TS Nguyễn Ngọc Hiếu, điều phối ngành Phát triển đô thị bền vững của Đại học Việt Đức, cũng cho rằng phát triển TOD cần gắn với khả năng chi trả của người dân và tính bền vững của đô thị. Mô hình này không chỉ nâng khả năng tiếp cận giao thông công cộng mà còn có thể góp phần giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, đồng thời hỗ trợ giải quyết các vấn đề như ngập úng, sụt lún và ùn tắc giao thông.
Bên cạnh quy hoạch và phát triển nguồn cung, các chuyên gia cho rằng chính sách tín dụng cần hướng đúng đối tượng. Các gói vay với lãi suất hợp lý có thể ưu tiên dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và người mua có khả năng tài chính phù hợp.
Thị trường cũng cần minh bạch dữ liệu hơn, xây dựng thông tin định danh cho từng sản phẩm để cơ quan quản lý theo dõi giao dịch, giám sát biến động giá và có biện pháp điều tiết khi cần thiết. Cùng với đó, cần tăng chế tài đối với hành vi thao túng, lũng đoạn hoặc cố tình đẩy giá bất động sản để trục lợi.
Về dài hạn, phát triển nhà ở quanh metro không chỉ là câu chuyện gia tăng giá trị bất động sản mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở và chất lượng sống của cư dân. Việc kết hợp đầu tư giao thông công cộng với chính sách nhà ở vừa túi tiền sẽ là yếu tố quan trọng để mô hình TOD phát huy hiệu quả bền vững.
