Giá căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 108 triệu đồng/m² trong quý III, trong khi lượng giao dịch giảm mạnh và lãi suất vay mua nhà thả nổi lên tới 15%/năm. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, còn một số chủ nhà trên thị trường thứ cấp chấp nhận giảm giá 8-12% để tìm người mua.
Giao dịch chung cư Hà Nội suy giảm, giá bán vẫn ở mức cao
Thị trường chung cư Hà Nội giảm tốc trong quý III khi giá bán duy trì ở mức cao, còn người mua ngày càng thận trọng trước áp lực tài chính. Theo báo cáo của Avison Young, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108 triệu đồng/m². Sau giai đoạn tăng mạnh từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm nay, giá bán trong quý chỉ tăng khoảng 1,5-2,3%.
Tại các khu đô thị vệ tinh phía đông và phía tây, căn hộ cao cấp mới được chào bán với giá khoảng 3.300-4.500 USD/m². Trong khi đó, giá căn hộ tại khu vực nội đô và Tây Hồ Tây dao động từ 5.500 đến 9.800 USD/m².
Mặt bằng giá cao khiến khả năng chi trả trở thành rào cản lớn. Avison Young cho biết khoảng 31% nguồn cung căn hộ sơ cấp được bán trong quý III, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% cùng kỳ năm trước.
Số liệu của Knight Frank cũng phản ánh xu hướng suy yếu. Tỷ lệ bán được của nguồn cung mới và hàng tồn kho giảm còn 38%, mức thấp nhất kể từ năm 2024. Tổng lượng căn hộ giao dịch giảm 40% so với quý trước và 52% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn cung mới nghiêng về phân khúc cao cấp
Dù sức mua suy giảm, nguồn cung căn hộ vẫn tiếp tục tăng. Theo Avison Young, Hà Nội có hơn 3.200 căn hộ mở bán trong quý III, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn.
Đáng chú ý, hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tập trung tại khu vực phía đông và phía tây thành phố. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp, thu hẹp lựa chọn của nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế.
Áp lực chi phí còn gia tăng khi lãi suất vay mua nhà thả nổi được ghi nhận ở mức 12-15%/năm. Đối với người mua phụ thuộc vào vốn vay, lãi suất cao làm tăng nghĩa vụ trả nợ định kỳ, khiến quyết định mua căn hộ cần được tính toán kỹ hơn.
Người mua tiền mặt có lợi thế thương lượng
Trái với thị trường sơ cấp, người mua có sẵn tiền mặt đang có lợi thế hơn khi đàm phán trên thị trường thứ cấp. Theo Avison Young, một số chủ nhà đã hết thời gian ân hạn nợ gốc chấp nhận giảm giá khoảng 8-12% để tìm người mua.
Diễn biến này phản ánh áp lực dòng tiền đối với một bộ phận chủ sở hữu, nhất là khi chi phí vay vốn tăng và thanh khoản thị trường suy yếu. Việc điều chỉnh giá có thể giúp người bán đẩy nhanh giao dịch, đồng thời tạo thêm dư địa thương lượng cho người mua có khả năng tài chính tốt.
Nhìn chung, thị trường chung cư Hà Nội đang đối mặt với khoảng cách ngày càng lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả. Nguồn cung mới tập trung ở phân khúc đắt tiền, trong khi giao dịch giảm mạnh và lãi suất vay vẫn ở mức cao. Giá bán, chi phí vốn và cơ cấu sản phẩm sẽ tiếp tục là những yếu tố quyết định sức mua trong thời gian tới.
