Giải pháp tính giá đất mới được kỳ vọng khơi thông các dự án tồn đọng tại TP.HCM

Nhằm tháo gỡ những vướng mắc kéo dài về nghĩa vụ tài chính đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM kiến nghị áp dụng phương pháp xác định giá đất theo hệ số quy đổi đối với một số dự án đặc thù, qua đó thúc đẩy quá trình cấp giấy chứng nhận và đưa dự án sớm vào triển khai.

Thông tin trên được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đưa ra tại Hội nghị quán triệt, triển khai Kết luận số 24-KL/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội; đồng thời tổng kết thực hiện Kế hoạch số 34/KH-UBND và triển khai Kế hoạch số 243/KH-UBND về tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các công trình, dự án tồn đọng kéo dài trên địa bàn Thành phố, diễn ra ngày 2/6.

Theo báo cáo của Sở, đơn vị hiện là đầu mối theo dõi và xử lý 265 dự án, khu đất tồn đọng, gồm 49 dự án đầu tư công và 216 dự án, khu đất thuộc các nhóm khác. Đến nay, 110 dự án đã được giải quyết dứt điểm, trong khi 139 dự án đã xác định được hướng xử lý và đang tiếp tục triển khai các thủ tục liên quan.

Như vậy, tổng cộng 249/265 dự án đã được tháo gỡ hoặc có lộ trình xử lý cụ thể, tương đương khoảng 94% số lượng hồ sơ được UBND TP.HCM giao theo dõi.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, phần lớn hồ sơ tồn đọng hiện nay đều liên quan đến các trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất việc xác định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Quá trình áp dụng quy định chuyển tiếp tại Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đang phát sinh nhiều khó khăn. Theo đánh giá của Sở, các quy định hiện hành chưa bao quát đầy đủ đặc thù của những dự án kéo dài nhiều năm, dẫn đến sự lúng túng trong quá trình thực hiện giữa các cơ quan quản lý.

Không chỉ vậy, việc thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất cũng gặp trở ngại khi nhiều tổ chức tư vấn lo ngại rủi ro pháp lý liên quan đến việc xác minh và chịu trách nhiệm đối với dữ liệu giá đất trong quá khứ.

Khó khăn càng rõ nét đối với các dự án có tính chất đặc thù như cảng biển, bệnh viện hay sân golf. Do thiếu tài sản tương đồng để so sánh, việc xác định giá đất theo các phương pháp hiện hành gặp nhiều hạn chế, khiến nhiều dự án chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cơ chế khấu trừ các khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp đã ứng trước cũng chưa có hướng dẫn đầy đủ và thống nhất, làm kéo dài quá trình xử lý hồ sơ.

Trước thực tế này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM kiến nghị HĐND và UBND Thành phố xem xét cho phép áp dụng phương pháp quy đổi đơn giản đối với các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo Luật Đất đai năm 2003, đặc biệt là các dự án có tính chất đặc thù như bến cảng, bệnh viện và sân golf.

Theo đề xuất, nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được xác định bằng cách sử dụng bảng giá đất tại thời điểm tương ứng kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 do UBND cấp tỉnh ban hành.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho rằng phương án này có thể giúp khắc phục tình trạng thiếu dữ liệu giá đất lịch sử, đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ. Qua đó, doanh nghiệp có điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính sớm hơn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và triển khai dự án.

Việc xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng được xem là một trong những nhiệm vụ quan trọng đối với TP.HCM trong bối cảnh nhu cầu phát triển hạ tầng và bất động sản ngày càng lớn. Khi các dự án được tháo gỡ về pháp lý và nghĩa vụ tài chính, nguồn lực đất đai có thể được khai thác hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy đầu tư và gia tăng nguồn thu ngân sách.

Ở góc độ thị trường, những vướng mắc liên quan đến xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính đang là điểm nghẽn phổ biến tại nhiều địa phương. Xu hướng phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong việc lựa chọn phương pháp xác định giá đất phù hợp được kỳ vọng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ tồn đọng, đồng thời nâng cao tính linh hoạt trong công tác quản lý đất đai.

Ngoài các kiến nghị đối với Thành phố, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cũng đề xuất UBND Thành phố báo cáo Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho địa phương chủ động hơn trong việc xác định giá đất đối với các hồ sơ chuyển tiếp tồn đọng. Đồng thời, sớm ban hành hướng dẫn cụ thể về việc khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đã ứng trước.

Trong thời gian tới, Sở sẽ tiếp tục tập trung xử lý các dự án đã có hướng tháo gỡ, phối hợp triển khai các kết luận thanh tra liên quan đến 74 dự án tồn đọng, đồng thời nghiên cứu đề xuất thành lập các tổ công tác tại địa phương nhằm rà soát pháp lý, thúc đẩy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đẩy nhanh tiến độ xử lý các dự án đang gặp vướng mắc.