Gỡ điểm nghẽn dữ liệu để nâng cao hiệu quả điều tiết thị trường bất động sản

Việc tăng cường điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là yêu cầu cấp thiết, song quá trình này đang gặp nhiều thách thức do cơ sở dữ liệu thị trường chưa hoàn thiện, hệ thống thông tin thiếu minh bạch và chưa được công khai đồng bộ. Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành như xây dựng, tài chính–ngân hàng, thương mại và dịch vụ, vì vậy vai trò của lĩnh vực này đối với tăng trưởng kinh tế chung là rất lớn. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại các bất cập về minh bạch và phát triển bền vững, đặc biệt là tình trạng dữ liệu thông tin thiếu đồng bộ và chưa đầy đủ.

Thách thức từ cơ sở dữ liệu và tính minh bạch của thị trường

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong một thời gian dài thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khủng hoảng, phát triển thiếu minh bạch và chưa bền vững. Hiện tượng đầu cơ, vốn nóng và đẩy giá lên cao vẫn tiềm ẩn, khiến giao dịch bị thu hẹp và chủ yếu diễn ra trong nội bộ nhóm đầu cơ.

Hệ quả được nêu là doanh nghiệp khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án, đồng thời khiến người dân có nhu cầu ở thực gặp khó khăn hơn do khả năng chi trả bị thu hẹp. Dữ liệu từ các đơn vị khảo sát thị trường cho thấy căn hộ ngày càng xa tầm với người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Số liệu về nguồn cung và giá căn hộ năm 2025 tại Hà Nội

Cụ thể, năm 2025 tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới đạt mức cao nhất trong 5 năm nhưng mặt bằng giá không giảm mà tiếp tục tăng. Giá sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m2; các sản phẩm có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ lệ lớn. Diễn biến này được cho là đang dần thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường.

Nguyên nhân khiến chính sách điều tiết khó đạt hiệu quả

Trong bối cảnh đó, Hội Môi giới bất động sản cho rằng Nhà nước cần tăng cường điều tiết thị trường theo hướng lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, việc triển khai không đơn giản do cơ sở dữ liệu về thị trường hiện chưa đầy đủ và chưa chính xác.

Theo các chuyên gia, hệ thống thông tin về thị trường chủ yếu vẫn mập mờ, chưa công khai minh bạch. Vì vậy, thông tin mà cơ quan quản lý có được hiện nay theo nhận định là chưa đủ căn cứ để phản ánh và phân tích đầy đủ diễn biến thị trường. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến các chính sách điều tiết mà cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng mọi chính sách điều tiết thị trường bất động sản đều phải dựa trên tình hình thực tế của thị trường. Trong bối cảnh thông tin nhập nhèm và dữ liệu không đầy đủ, cơ quan nhà nước sẽ rất khó để đưa ra các chính sách điều tiết phù hợp.

Yêu cầu hoàn thiện dữ liệu để kiểm soát và điều tiết

Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Thiên Khôi Group, nhấn mạnh rằng thông qua cơ chế chính sách, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và bền vững là hết sức quan trọng. Tuy nhiên, để đảm bảo điều tiết hiệu quả, yếu tố then chốt là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, bao gồm dữ liệu về giao dịch mua bán, thời gian lưu giữ tài sản, luân chuyển vốn…

Chỉ khi nắm rõ các thông tin này, Nhà nước mới có thể kiểm soát và đưa ra các hướng điều tiết phù hợp.

Phát huy vai trò doanh nghiệp trong xây dựng hệ thống thông tin thị trường

Từ những hạn chế về dữ liệu và yêu cầu cấp thiết trong công tác điều tiết, việc huy động thêm các nguồn lực tham gia xây dựng hệ thống thông tin thị trường được xem là một hướng đi cần thiết. Theo Hội Môi giới, doanh nghiệp phân phối, tư vấn, môi giới bất động sản là một trong những chủ thể quan trọng của thị trường.

Với lợi thế linh hoạt trong hoạt động, khả năng nắm bắt nhanh các xu thế công nghệ mới và nguồn lực dồi dào, các đơn vị này được cho là có đủ điều kiện để trở thành “mắt xích” quan trọng trong việc xây dựng và hình thành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp cũng là một thành phần tham gia vào hoạt động của thị trường, do đó là nguồn tin đầu vào cho cơ sở dữ liệu.

Kiến nghị trao quyền thu thập và chịu trách nhiệm về tính minh bạch

Dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Thiên Khôi Group cho rằng dữ liệu thị trường bất động sản nằm chủ yếu ở các đơn vị trực tiếp hoạt động trong môi giới và tư vấn. Các đơn vị này nắm sát tình hình và diễn biến thị trường, vì vậy việc thu thập thông tin từ họ được xem là quan trọng đối với cơ quan quản lý Nhà nước trong xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản hiệu quả.

Ông Nguyễn Thành Dũng kiến nghị Nhà nước nên trao quyền cho các đơn vị nắm giữ dữ liệu giao dịch bất động sản để hỗ trợ xây dựng chính sách điều tiết phù hợp. Theo ông, cơ quan quản lý Nhà nước cần giao quyền để các đơn vị cung cấp thông tin chịu trách nhiệm về tính trung thực, minh bạch, từ đó Nhà nước có cơ sở để vừa thu thuế, vừa đo lường chính xác giao dịch bất động sản nhằm đưa ra chính sách quản lý, điều tiết phù hợp.