Nghị quyết số 21-NQ/TW không thay đổi chế độ sở hữu căn hộ chung cư hay quyền sử dụng đất lâu dài. Điều cần hiểu đúng là thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ. Các chuyên gia khuyến nghị người dân thận trọng trước những thông tin diễn giải sai có thể tạo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) trên thị trường.
Nghị quyết số 21-NQ/TW không thay đổi thời hạn sở hữu chung cư
Sau khi Nghị quyết số 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành, nhiều thông tin trên mạng xã hội cho rằng các chung cư mới sẽ chỉ còn được sở hữu trong một thời hạn nhất định.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý và nghiên cứu thị trường, đây là cách hiểu chưa chính xác. Nghị quyết số 21-NQ/TW không thay đổi chế độ sử dụng đất và sở hữu căn hộ chung cư hiện hành mà chủ yếu làm rõ trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng.
Liên quan đến những thông tin cho rằng sau khi sửa đổi Luật Đất đai, các chung cư mới sẽ chỉ được cấp giấy chứng nhận có thời hạn, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đây là cách hiểu không đúng tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, qua nghiên cứu Nghị quyết số 21-NQ/TW, chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, bao gồm nhà chung cư, về cơ bản vẫn được giữ ổn định như quy định hiện hành. Nghị quyết chủ yếu nâng một số định hướng chính sách lên tầm nghị quyết của Đảng nhằm tạo cơ sở chính trị cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Theo đó, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn.
Đối với quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết đây là khái niệm được xác định theo hồ sơ thiết kế công trình nhằm phục vụ công tác quản lý chất lượng và an toàn công trình.
“Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn tiếp tục được sử dụng, chứ không có chuyện người dân bị cưỡng chế phá dỡ hoặc phải đóng thêm tiền để được tiếp tục sở hữu căn hộ”, ông Đỉnh phân tích.
Theo chuyên gia, điểm thay đổi đáng chú ý nhất của Nghị quyết số 21-NQ/TW không nằm ở thời hạn sở hữu hay sử dụng chung cư mà ở việc làm rõ mối quan hệ giữa quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Ông cho biết trong quá trình góp ý xây dựng Luật Nhà ở năm 2023, ông từng đề xuất cần từ bỏ tư duy “bao cấp” trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Theo đó, thay vì Nhà nước gánh phần lớn trách nhiệm như bố trí ngân sách kiểm định, đầu tư xây dựng lại hoặc mặc nhiên bảo đảm tái định cư với căn hộ diện tích lớn hơn, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cần được thực hiện theo nguyên tắc “ai được hưởng quyền thì người đó phải thực hiện nghĩa vụ”.
Theo chuyên gia này, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã thể hiện rõ định hướng này khi quy định chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư. Điều đó đồng nghĩa khi sửa đổi Luật Nhà ở, trách nhiệm đóng góp kinh phí cải tạo, xây dựng lại chung cư sẽ cần được quy định rõ hơn, thay vì tiếp tục dựa nhiều vào ngân sách nhà nước.
Nhìn tổng thể, Nghị quyết số 21-NQ/TW không làm thay đổi chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại và nhà chung cư so với quy định hiện hành, mà chủ yếu điều chỉnh theo hướng xác lập rõ trách nhiệm của chủ sở hữu trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Không nên FOMO trước những cách hiểu chưa chính xác
Quan điểm này cũng tương đồng với nhận định của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) trước đó.
Theo VARS IRE, người dân cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng nhà chung cư và quyền sử dụng đất gắn với căn hộ.
Theo đó, quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại vẫn là ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong khi đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở tuổi thọ thiết kế của công trình nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng và là căn cứ để kiểm định, cải tạo hoặc xây dựng lại khi công trình xuống cấp.
Nói cách khác, quy định về thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa với việc căn hộ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định hay giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chỉ còn giá trị trong 50 năm hoặc 70 năm như một số thông tin lan truyền trên mạng xã hội.
Theo các chuyên gia, việc đánh đồng hai khái niệm này có thể khiến người dân hiểu sai bản chất chính sách, dẫn đến tâm lý mua bán theo tin đồn hoặc chịu tác động bởi những thông tin chưa được kiểm chứng.
Trong bối cảnh các quy định liên quan đến Luật Đất đai và Luật Nhà ở đang được nghiên cứu sửa đổi theo định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW, người dân cần theo dõi thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền và các văn bản chính thức, đồng thời thận trọng trước các thông tin suy diễn có thể tạo tâm lý FOMO trên thị trường bất động sản, dẫn đến quyết định mua nhà vội vàng dựa trên thông tin chưa được kiểm chứng.
