Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% ngay từ giai đoạn dự án hoàn tất một số thủ tục đầu tư thay vì chờ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Theo HoREA, kiến nghị này sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng cần cân nhắc kỹ để hạn chế rủi ro cho người mua.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó kiến nghị điều chỉnh quy định về thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc đối với nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo HoREA, việc nới thời điểm nhận đặt cọc sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đồng thời tạo thêm nguồn lực để triển khai dự án.
Theo dự thảo luật, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hoặc công trình xây dựng khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định này chưa phù hợp bởi khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư cũng đã có thể ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Hiệp hội đề xuất sửa đổi khoản 5 Điều 18 theo hướng cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo HoREA, ở giai đoạn này doanh nghiệp đã hoàn thành nhiều thủ tục quan trọng và bỏ ra lượng vốn lớn để tạo lập quỹ đất cũng như triển khai dự án.
Hiệp hội cho rằng việc cho phép nhận tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư có thêm nguồn vốn để tiếp tục đầu tư trong bối cảnh chưa đủ điều kiện huy động vốn hoặc bán sản phẩm.
Ngoài việc giảm áp lực tài chính, khoản đặt cọc còn giúp doanh nghiệp đánh giá nhu cầu thực tế của thị trường, từ đó điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và kế hoạch triển khai phù hợp.
Đối với khách hàng, HoREA nhận định việc đặt cọc từ giai đoạn đầu sẽ tạo cơ hội mua sản phẩm với mức giá ban đầu của dự án, đồng thời có thể chốt trước giá bán hoặc giá thuê mua.
Theo Hiệp hội, đây là phương án vừa hỗ trợ doanh nghiệp, vừa mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà.
Bên cạnh những lợi ích được HoREA đưa ra, nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất này cần được nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đưa vào luật.
Theo các ý kiến này, việc cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh có thể làm gia tăng rủi ro nếu thiếu cơ chế giám sát và bảo vệ người mua.
Trên thực tế, dù dự án đã hoàn thành một số thủ tục đầu tư, quá trình hoàn thiện pháp lý vẫn có thể kéo dài hoặc phát sinh nhiều vướng mắc.
Trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc không thể triển khai đúng kế hoạch, khách hàng có thể phải chờ nhiều năm mới được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc.
Các chuyên gia cho rằng khi đó, phần lớn rủi ro tài chính sẽ thuộc về người mua nếu không có các quy định chặt chẽ về bảo đảm thực hiện dự án và hoàn trả tiền đặt cọc.
Đề xuất của HoREA về việc cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm hơn phản ánh nhu cầu tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên, để bảo đảm cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và người mua, nhiều ý kiến cho rằng nếu quy định này được chấp thuận, cần bổ sung cơ chế giám sát, bảo lãnh và bảo vệ quyền lợi khách hàng nhằm hạn chế các rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai dự án.
