Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương, 130 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở năm 2023, trong đó dành riêng một chương cho nhà cho thuê. Tại phiên thẩm tra ngày 18/10, các ý kiến đề nghị làm rõ khung giá thuê, trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội và quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dành riêng chương cho nhà cho thuê
Chiều 18/10, theo Cổng thông tin điện tử Quốc hội, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tổ chức phiên họp thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), do Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu chủ trì.
Trình bày dự thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự án gồm 13 chương, 130 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Các nội dung được xây dựng theo hướng kế thừa quy định còn phù hợp, tăng phân cấp cho chính quyền địa phương hai cấp, đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn.
Dự thảo tổ chức chính sách thành 4 nhóm chính: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Một số chính sách thí điểm được luật hóa; quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư được điều chỉnh theo hướng gắn với tái thiết đô thị và bổ sung phương thức đối tác công tư.
Dự thảo cũng sửa đổi các quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà chung cư và nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội. Một số nội dung được lược bỏ gồm nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp và ký túc xá; đồng thời bỏ người lao động nước ngoài khỏi nhóm đối tượng được thuê nhà ở xã hội.
Với nhà ở xã hội, dự thảo quy định việc bán lại nhà sau thời hạn 5 năm theo các điều kiện luật định. Một số hành vi cấm trùng lặp với quy định tại các luật khác cũng được đề xuất loại bỏ.
Đề xuất làm rõ giá thuê và nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội
Một điểm đáng chú ý là dự thảo dành riêng một chương quy định về nhà cho thuê, bao gồm đối tượng thuê, nguồn vốn đầu tư, điều kiện dự án, ưu đãi dành cho chủ đầu tư, giá thuê và công tác quản lý.
Theo dự thảo, giá thuê do chủ đầu tư và người thuê thỏa thuận trên cơ sở tính đủ chi phí, nhưng không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với nhà cho thuê sử dụng vốn nhà nước, các ý kiến tại phiên thẩm tra đề nghị xác định rõ đối tượng được thuê và nhóm được ưu tiên. Theo định hướng được nêu, nguồn lực công trước hết cần đáp ứng nhu cầu của người có hoàn cảnh khó khăn; nhóm có nhu cầu thuê nhà nói chung chỉ nên được xem xét khi còn nguồn cung sau khi bố trí cho các đối tượng ưu tiên.
Các ý kiến cũng đề nghị xây dựng cơ chế kiểm soát minh bạch để hạn chế trục lợi, đầu cơ, đồng thời tính đến khả năng chi trả của người dân, yêu cầu thu hút nhân tài và nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức.
Về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự thảo chỉnh lý theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định phương án thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Các phương án gồm dành quỹ đất trong dự án, bố trí đất ở ngoài dự án hoặc nộp khoản tiền tương đương.
Tuy nhiên, một thành viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý dự thảo đã lược bỏ quy định về trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên phần đất dành cho nhà ở xã hội hoặc nộp khoản tiền tương đương chi phí này. Theo ý kiến tại phiên thẩm tra, nếu không làm rõ trách nhiệm, quy định mới có thể dẫn đến việc chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ liên quan.
Vì vậy, các ý kiến đề nghị tiếp tục rà soát để vừa tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, vừa bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp đối với mục tiêu an sinh xã hội.
Sở hữu nhà của người nước ngoài và ưu đãi đất đai cần được rà soát
Dự thảo đề xuất giao Chính phủ quy định tỷ lệ sở hữu căn hộ của tổ chức, cá nhân nước ngoài, thay vì ấn định cụ thể tỷ lệ ngay trong luật. Quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của nhóm đối tượng này cũng được điều chỉnh.
Tại phiên thẩm tra, các đại biểu cho rằng tỷ lệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài liên quan đến quốc phòng, an ninh và quyền, nghĩa vụ của người nước ngoài tại Việt Nam. Do đó, cần xin ý kiến cấp có thẩm quyền và cân nhắc quy định tỷ lệ cụ thể trong luật, thay vì giao Chính phủ quyết định toàn bộ nội dung.
Một vấn đề khác là sự thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Các nội dung cần rà soát gồm quỹ đất phát triển nhà ở, miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, quyền của người sử dụng đất, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và cơ chế khấu trừ nghĩa vụ tài chính.
Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài đủ điều kiện sở hữu căn hộ chung cư trong dự án nhà ở, trong khi dự thảo Luật Đất đai được đề cập tại báo cáo thẩm tra chưa xác định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất và chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp chủ sở hữu nhà không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát để tránh thiếu thống nhất trong quá trình áp dụng.
Đối với ưu đãi tiền sử dụng đất và tiền thuê đất dành cho dự án nhà cho thuê, nhà lưu trú và nhà ở xã hội, báo cáo thẩm tra đề nghị xác định rõ phạm vi ưu đãi, tránh mở rộng sang phần đất thương mại, dịch vụ không phù hợp với mục tiêu chính sách. Các quy định về ưu đãi thuế, nguồn vốn ngân sách và quỹ nhà ở cũng cần được rà soát để tránh trùng lặp nhiệm vụ chi.
Với nhà chung cư, các ý kiến đề nghị làm rõ cơ chế giám sát ban quản trị, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và cách xử lý tranh chấp giữa ban quản trị với cư dân về phần sở hữu chung, sở hữu riêng. Quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũng cần được hoàn thiện để bảo đảm đồng bộ với các chính sách liên quan.
Do dự thảo có nhiều nội dung mới, cơ quan thẩm tra lưu ý cần quy định đầy đủ điều khoản thi hành và chuyển tiếp, tránh khoảng trống pháp lý khi triển khai. Thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở sửa đổi cũng cần được thống nhất với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
