Một văn bản quan trọng có thể đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng; ACBS chỉ ra các doanh nghiệp bất động sản có khả năng hưởng lợi

ACBS cho biết dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2026 có thể rút ngắn thời gian thu hồi đất, tăng tính minh bạch chi phí đền bù và tạo lợi thế cho các doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính vững.

Theo thông tin từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ quan này đang lấy ý kiến đối với dự thảo lần 1 của các sửa đổi Luật Đất đai 2026, dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024. Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp quý 4/2026, luật sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.

Trọng tâm sửa đổi: quy hoạch, thu hồi đất và quản lý nhà nước

Trong báo cáo mới nhất, ACBS nêu dự thảo tập trung điều chỉnh các quy định liên quan đến quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và quản lý đất đai Nhà nước nhằm phù hợp hơn với mô hình chính quyền địa phương mới.

Một điểm đáng chú ý là hệ thống quy hoạch và sử dụng đất được đề xuất giảm từ 3 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện) xuống còn 2 cấp (tỉnh và phường/xã). Theo ACBS, thay đổi này hướng tới tăng phân cấp cho địa phương, làm gọn quy trình và nâng cao hiệu lực quản lý đất đai.

Diễn biến chính sách thu hồi đất và bồi thường

Về thu hồi đất, dự thảo bổ sung thêm 4 trường hợp được thu hồi, bao gồm: thực hiện dự án trong khu thương mại tự do; thực hiện dự án trung tâm tài chính quốc tế; dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% người sử dụng đất để tạo quỹ đất thanh toán hợp đồng BT; và làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

ACBS nhận định các thay đổi này có thể đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng, từ đó cải thiện tiến độ triển khai dự án.

Rút ngắn thời gian thông báo và thời gian thực hiện phương án

Dự thảo cũng đề xuất rút ngắn thời gian gửi thông báo thu hồi đất. Cụ thể, đối với đất nông nghiệp, thời gian thông báo giảm từ 90 ngày xuống 60 ngày; đối với đất phi nông nghiệp, giảm từ 180 ngày xuống 120 ngày.

Đồng thời, thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được rút từ 30 ngày xuống 20 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt. ACBS cho rằng đây là thay đổi quan trọng đối với các dự án bất động sản còn vướng ở khâu đền bù và GPMB.

Quyền chuyển nhượng đối với phần bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Một nội dung mới khác là người có đất bị thu hồi được quyền chuyển nhượng quyền nhận bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tương ứng với chủ sử dụng đất trước đó. Theo ACBS, quy định này có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng hơn trong chính sách bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Giá đất, dự án BT và điều kiện cấp giấy chứng nhận

Về giá đất, dự thảo yêu cầu UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 1/1 hằng năm và có thể điều chỉnh trong năm nếu cần. ACBS đánh giá quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người dân do giá đất bồi thường được cập nhật sát với thị trường; tuy nhiên, mặt trái có thể là làm tăng chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp bất động sản.

Đối với các dự án BT, nhà đầu tư được hưởng thêm khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, tính cho giá trị công trình đã hoàn thành. ACBS cho rằng thay đổi này có thể tăng lợi ích cho nhà đầu tư dự án BT và thúc đẩy các dự án đầu tư công ở hình thức này.

Ngoài ra, dự thảo mở rộng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy chứng nhận nhưng được giao từ 15/10/1993 đến 1/7/2024. Quy định này được cho là bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân mua nhà bằng giấy viết tay trước ngày 1/7/2014 đến ngày 1/7/2024.

Chuyển mục đích sử dụng đất: cơ chế nộp chênh lệch

Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, dự thảo bổ sung quy định nộp từ 30% đến 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. ACBS nhận định quy định này làm rõ chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng có thể làm tăng chi phí đất đối với doanh nghiệp.

Tác động dự kiến và nhóm doanh nghiệp hưởng lợi

Nhìn chung, ACBS cho rằng dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2026 nhằm tổng hợp và đồng bộ các nội dung sửa đổi đã được nêu trong các nghị định và nghị quyết, hướng tới tháo gỡ khó khăn khi thực thi Luật Đất đai 2024. Nếu được thông qua, các thay đổi có thể đẩy nhanh quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, tăng minh bạch chi phí đất và cải thiện tiến độ triển khai dự án.

ACBS cũng nêu rằng nhóm doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính tốt, tham gia các dự án BT hoặc sở hữu dự án chưa đền bù đầy đủ có thể hưởng lợi, trong đó có Vinhomes (VHM), Nhà Khang Điền (KDH) và Văn Phú Invest (VPI). Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu có thể chịu áp lực lớn hơn khi chi phí đất tăng.