Một bất động sản được rao bán 130 tỷ đồng nhưng chỉ tạo khoảng 2 tỷ đồng tiền thuê mỗi năm khiến nhiều người đặt câu hỏi: gửi ngân hàng có hiệu quả hơn?
Theo chuyên gia tài chính - BĐS Tô Anh Hùng, CEO REFI, nếu chỉ xét dòng tiền một năm, 130 tỷ đồng gửi ngân hàng với mức sinh lời 9,38% tương đương hơn 12,2 tỷ đồng/năm, cao hơn nhiều so với 2 tỷ đồng tiền thuê, tương đương lợi suất 1,54%.
Tuy nhiên, cách so sánh này chưa đầy đủ. Tiền gửi chủ yếu tạo thu nhập từ lãi suất, trong khi BĐS có hai nguồn lợi nhuận gồm dòng tiền khai thác và mức tăng/giảm giá trị tài sản.
Con số 2 tỷ đồng tiền thuê cũng không nhất thiết phản ánh toàn bộ khả năng khai thác của tài sản. Nếu BĐS được vận hành phù hợp và đạt lợi suất cho thuê 5,6%, tài sản trị giá 130 tỷ đồng có thể tạo khoảng 7,28 tỷ đồng mỗi năm.
BĐS phải tăng giá bao nhiêu để ngang tiền gửi?
Với lợi suất cho thuê 1,54% và lãi suất tiền gửi 9,38%, chênh lệch là 7,84%/năm. Theo phép tính này, BĐS cần tăng giá khoảng 7,84% mỗi năm, tương đương hơn 10 tỷ đồng, để tổng lợi suất danh nghĩa ngang với tiền gửi.
Nếu cộng thêm giả định 0,5-1% chi phí bảo trì, thuế và các khoản phí, mức tăng giá cần thiết sẽ vào khoảng 8,34-8,84%/năm.
Theo dữ liệu CBRE được dẫn trong bài, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội giữa năm 2026 vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ, sau giai đoạn tăng 24-26% trong năm 2024-2025. CBRE dự báo đến cuối năm 2026, giá chung cư thứ cấp tăng khoảng 3-5% và giá sơ cấp tăng 7-8% theo năm.
Tuy nhiên, các số liệu này chỉ phản ánh phân khúc chung cư, không thể dùng để suy ra mức tăng giá của biệt thự cao cấp. Khả năng BĐS đạt mức tăng 7,84% vì thế phụ thuộc vào từng phân khúc và tài sản cụ thể.
Không nên “all-in” chỉ vì một kênh đang có lợi thế
Theo ông Hùng, lợi thế giữa tiền gửi và BĐS có thể thay đổi theo lãi suất và chu kỳ thị trường. Với nguồn vốn lớn, nhà đầu tư có thể áp dụng nguyên tắc phân bổ tài sản động, thay đổi tỷ trọng theo mức độ rủi ro và diễn biến thị trường.
Trong ví dụ của ông, giai đoạn Risk-Off có thể phân bổ 60-70% vào tiền gửi và 30-40% vào BĐS có dòng tiền. Khi thị trường chuyển sang Risk-On, tỷ trọng có thể thay đổi theo hướng 70-80% cho BĐS và 20-30% duy trì ở tiền gửi. Đây là ví dụ minh họa, không phải tỷ lệ áp dụng cho mọi nhà đầu tư.
Nguyên tắc được ông Hùng nhấn mạnh là: Lợi suất cho thuê + kỳ vọng tăng giá > chi phí vốn bình quân.
Không phải cứ giữ BĐS lâu là chắc chắn tăng giá
Theo chuyên gia, quan niệm “tiền mất giá, đất tăng giá” có cơ sở nhất định trong dài hạn khi cung tiền tăng trong khi quỹ đất tại các khu vực có nhu cầu cao là hữu hạn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa mọi BĐS đều tăng giá.
Mua sai vị trí, mua đúng đỉnh sốt, gặp vấn đề pháp lý hoặc trả giá quá cao có thể khiến nhà đầu tư bị chôn vốn trong nhiều năm. Ngược lại, trong giai đoạn lãi suất cao, BĐS đi ngang hoặc giảm giá, tiền gửi có thể tạo lợi thế nhờ dòng tiền ổn định và tính thanh khoản cao hơn.
Khi lãi suất huy động giảm về khoảng 5-6%/năm, với giả định lạm phát quanh 4%, lợi suất thực của tiền gửi chỉ còn khoảng 1-2%. Khi đó, chi phí cơ hội của việc đứng ngoài những tài sản có khả năng tăng giá trở nên đáng chú ý hơn.
Vì vậy, với 130 tỷ đồng, bài toán không đơn giản là gửi ngân hàng hay mua BĐS. Nhà đầu tư cần đồng thời xem xét khả năng tăng giá, dòng tiền, thanh khoản, pháp lý, chi phí nắm giữ và chu kỳ lãi suất.
12,2 tỷ đồng tiền lãi là khoản thu nhập có thể nhìn thấy ngay, trong khi hiệu quả của BĐS phụ thuộc nhiều vào việc tài sản được mua đúng loại, đúng giá và đúng thời điểm hay không.
