Nếu nghị quyết về thí điểm cơ chế Nhà nước 'mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện' được thông qua, thì đây sẽ là lối ra khả thi cho nhiều dự án bất động sản vốn "đắp chiếu" nhiều năm.
Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng giao Đảng ủy Chính phủ chỉ đạo việc xây dựng và trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện.
Thí điểm Nhà nước mua lại dự án bất động sản hết khả năng thực hiện
Theo Nghị quyết, Nhà nước sẽ mua lại dự án bất động sản nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Quá trình này đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng cơ chế mới này rất đáng hoan nghênh.
Thay vì chỉ thu hồi đất, xử lý vi phạm hoặc để dự án tiếp tục "đắp chiếu", Nhà nước có thể đưa đất đai, công trình đã xây dựng và nguồn lực xã hội đang bị đóng băng trở lại sử dụng, đồng thời bổ sung quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Cách tiếp cận này phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 21 về sử dụng đất hiệu quả, chống lãng phí và tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền có nơi ở.
Tuy nhiên ông cho rằng cần phân biệt rõ "cứu dự án" với "cứu chủ đầu tư". Nhà nước không nên mua lại lợi nhuận kỳ vọng, khoản thua lỗ do quản trị yếu kém hoặc phần giá trị đất tăng thêm không do doanh nghiệp tạo ra.
Nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào hợp pháp, hợp lý và loại trừ địa tô chênh lệch chính là cách an toàn để hạn chế việc chuyển rủi ro kinh doanh của doanh nghiệp sang ngân sách.
"Cần phân biệt rõ cứu dự án với cứu chủ đầu tư. Nhà nước không mua lại những khoản lỗ do quản trị kém, mà là khơi thông một bế tắc để người dân có nơi ở và đô thị phát triển bền vững", luật sư Hà phân tích.
Vì thế, luật sư cho rằng cần quy định chặt chẽ tiêu chí dự án được mua, kiểm toán dòng tiền, xác định toàn bộ nghĩa vụ với người mua nhà, ngân hàng, nhà thầu và Nhà nước. Việc mua lại cũng không được làm mất trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự của chủ đầu tư cũ nếu có vi phạm.
Đặt người mua nhà ở vị trí trung tâm
Trao đổi với Tuổi Trẻ, một chuyên gia bất động sản cho rằng khi một dự án đã chậm tiến độ vượt ngưỡng và chủ đầu tư được xác định không còn khả năng về đích, Nhà nước cần có quyền can thiệp hành chính mạnh mẽ hơn thay vì chỉ dừng lại ở xử phạt.
Lợi ích lớn nhất của việc chỉ định đơn vị tiếp quản không phải là tăng nguồn thu cho ngân sách, mà là khôi phục chức năng đô thị và giải quyết an sinh xã hội. Dự án hoàn thành sẽ xóa bỏ những "khối bê tông" làm xấu mỹ quan, giảm lãng phí đất đai và đặc biệt là dập tắt những tranh chấp kéo dài giữa khách hàng, ngân hàng và doanh nghiệp.
Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành trơn tru, cần một quy trình kiểm toán độc lập và sòng phẳng. Giá trị phần việc mà chủ đầu tư cũ đã thực hiện (như tiền đất, phần thô) phải được ghi nhận theo chi phí hợp lý thực tế, không bao gồm lợi nhuận kỳ vọng hay các chi phí sai phạm.
Khoản giá trị này sẽ được đối trừ với các nghĩa vụ nợ thuế, nợ ngân hàng và chi phí khắc phục trước khi hoàn trả phần còn lại (nếu có) cho chủ đầu tư cũ. Cách tiếp cận này giúp các bên dễ dàng thỏa thuận bàn giao thay vì sa lầy vào đối đầu pháp lý.
Luật sư Hoàng Hà cũng cho rằng với dự án đã bán nhà hình thành trong tương lai, quyền lợi của người mua phải được đặt ở vị trí trung tâm. Nếu công trình còn khả năng hoàn thành, nên ưu tiên cơ chế để họ tiếp tục thực hiện hợp đồng và nhận nhà, thay vì chỉ hoàn lại tiền.
Khách hàng nên được lựa chọn giữa tiếp tục hợp đồng với mức đóng bổ sung có trần, tiến độ và bảo lãnh mới, nhận căn hộ tương đương. Với dự án có đông khách hàng, cần cơ chế biểu quyết tập thể, giám sát độc lập và bảo vệ nhóm không đồng thuận.
Mục tiêu là chia sẻ hợp lý chi phí phục hồi để người mua nhận được nhà, chứ không buộc họ mua lại lần thứ hai chính căn hộ của mình.
"Tuy nhiên người mua chỉ nên chia sẻ phần chi phí tăng thêm khách quan, cần thiết để hoàn thiện công trình; không phải gánh thất thoát do quản trị yếu kém, sử dụng vốn sai mục đích, tiền phạt, lãi do lỗi của chủ đầu tư cũ hoặc phần tăng giá đất", luật sư Hà nói.
