Nguồn gốc backlog 113 nghìn tỷ đồng của Vinhomes đến từ đâu?

Lượng backlog chưa ghi nhận của Vinhomes (VHM) vào cuối năm 2025 đạt 186.400 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ. Theo báo cáo cập nhật của Vietcap, cơ cấu backlog cho thấy phần lớn đến từ các hoạt động bán lô lớn và ghi nhận doanh số bán mới tại nhiều dự án trọng điểm.

Diễn biến backlog chưa ghi nhận cuối năm 2025

Trong tổng backlog chưa ghi nhận, 46% đến từ bán lô lớn. Khoảng 40% đến từ ghi nhận doanh số bán mới, tập trung tại các dự án như Green Paradise, Ocean Park 2 và 3, Green City và các đợt mở bán mới tại Làng Vân/Hải Vân Bay.

Theo thống kê của Vietcap, Vinhomes có 7 dự án quy mô lớn đang triển khai bán hàng. Nếu chỉ tính riêng nhóm dự án này, doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes vào khoảng 113.000 tỷ đồng.

Các dự án đóng góp chính vào doanh số chưa ghi nhận

Dẫn đầu là Wonder City (Hà Nội) với doanh số bán hàng chưa ghi nhận đạt 43.100 tỷ đồng. Quy mô dự án gồm 2.300 căn thấp tầng và 600 căn cao tầng. Tính đến nay, Wonder City đã bán được 2.200 căn thấp tầng và 600 căn cao tầng, còn lại khoảng 100 căn thấp tầng chưa bán. Thời gian bàn giao dự kiến 2026–2027.

Đứng thứ hai là Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) với 36.200 tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận. Tổng quy mô dự án lên tới 9.500 căn thấp tầng, đã tiêu thụ khoảng 9.300 căn, còn lại khoảng 200 căn chưa bán. Dự án dự kiến có thời gian bàn giao từ 2024 đến 2028.

Golden City đóng góp 16.300 tỷ đồng vào tổng doanh số chưa ghi nhận. Trong tổng số 6.100 căn thấp tầng, Vinhomes đã bán thành công 3.100 căn, với kế hoạch ghi nhận bàn giao trong giai đoạn 2025–2029.

Ở thị trường phía Nam, Green City đóng góp 11.600 tỷ đồng doanh số chờ ghi nhận. Vinhomes đã tiêu thụ 3.400 căn trong tổng số 4.600 căn thấp tầng, với kế hoạch bàn giao từ 2025 đến 2029.

Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM) đóng góp 6.200 tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận. Đây là siêu dự án với tổng số căn gồm 22.600 căn thấp tầng và một phân khu cao tầng. Dự án đã bán được 11.200 căn thấp tầng và 12.500 căn cao tầng, còn lại khoảng 11.400 căn thấp tầng chưa bán. Thời gian ghi nhận bàn giao dự kiến trải dài từ 2025 đến tận 2042.

Nhóm dự án lớn khác: mức đóng góp backlog và tiến độ bán

Vietcap cho biết các dự án lớn như Ocean Park 2, Ocean Park 3 và Golden Avenue không còn đóng góp vào doanh số bán hàng chưa ghi nhận.

Với Ocean Park 2, 13.800/14.500 căn thấp tầng và 23.400/27.800 căn cao tầng đã được bán, còn lại khoảng 5.100 căn chưa bán. Thời gian ghi nhận bàn giao dự kiến 2021–2026.

Với Ocean Park 3, 9.300/9.500 căn thấp tầng và 11.600/17.000 căn cao tầng đã được bán, còn lại khoảng 5.600 căn chưa bán. Thời gian ghi nhận bàn giao dự kiến 2021–2026.

Đối với Golden Avenue, dự án đã bán 2.400/2.500 căn thấp tầng, còn lại khoảng 100 căn chưa bán. Thời gian dự kiến ghi nhận bàn giao 2024–2026.

Tác động và nhận định triển vọng

Việc sở hữu khối doanh số chưa ghi nhận lớn được xem là nền tảng giúp Vinhomes duy trì đà tăng trưởng trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều thách thức.

Theo dự báo của Vietcap, doanh thu bất động sản cốt lõi của VHM năm 2026 dự kiến đạt 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước. Đặc biệt, khoảng 60% doanh thu dự kiến này sẽ được chuyển hóa trực tiếp từ backlog 186.400 tỷ đồng tích lũy từ cuối năm 2025.

Vietcap cũng dự báo tổng doanh số bán hàng giai đoạn 2026–2028 của Vinhomes đạt 633.000 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 47% đến từ các dự án đang triển khai và 53% từ các dự án mới, gồm: Hải Vân Bay, Hạ Long Xanh và Khu đô thị Đại học Quốc tế/IUT (năm 2026); Phước Vĩnh Tây và Tuyên Quang (năm 2027); Quang Hạnh và Ven Vịnh Cam Ranh (năm 2028).

Tuy nhiên, Vietcap lưu ý rủi ro về tiến độ bán hàng tại các dự án trọng điểm có thể chậm hơn dự kiến. Bên cạnh đó, căng thẳng địa chính trị kéo dài có thể tạo áp lực lên điều hành chính sách của NHNN.

Vietcap kỳ vọng Vinhomes sẽ tiếp tục mở bán nhiều dự án mới trong năm 2026. Công ty có vị thế tương đối tốt để vượt qua thách thức ngắn hạn nhờ tiềm lực mạnh mẽ, chiến lược chủ động và các quan hệ đối tác chiến lược. Theo Vietcap, các hoạt động chuẩn bị và thi công hạ tầng tại các dự án dự kiến mở bán như Hải Vân Bay và Hạ Long Xanh đang tiếp tục được triển khai; sự kiện khởi động dự án Hải Vân Bay cũng đã diễn ra gần đây. Vietcap kỳ vọng hoạt động bán hàng (bao gồm bán lẻ và bán lô lớn) tại các dự án mới cũng như các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu sẽ dần tăng tốc vào cuối năm 2026.