Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược của các nhà đầu tư nước ngoài. Thay vì ưu tiên những dự án có tiềm năng tăng giá trong tương lai, dòng vốn hiện tập trung vào các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác ngay và tạo dòng tiền ổn định, phản ánh xu hướng đầu tư thận trọng trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.
Nhà đầu tư ưu tiên tài sản tạo dòng tiền
Đánh giá về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng những biến động về lãi suất, thanh khoản và tâm lý thị trường đang góp phần tái cân bằng thị trường, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Theo ông, dù thị trường còn nhiều thách thức, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giải ngân vẫn duy trì tích cực, trong khi hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) dự án diễn ra sôi động, phản ánh niềm tin dài hạn của các nhà đầu tư quốc tế đối với triển vọng kinh tế Việt Nam.
Cùng với đó, việc nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ đang mở rộng không gian phát triển và hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường địa ốc.
Trong bối cảnh này, lợi thế cạnh tranh của các dự án không còn nằm ở quy mô hay tốc độ mở bán mà phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và hiệu quả tạo dòng tiền sau khi đi vào khai thác.
Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.
Các chuyên gia nhận định dòng vốn không còn phân bổ dàn trải như trước mà tập trung vào những dự án đã hoàn thiện hoặc có thể đưa vào khai thác ngay.
Nguyên nhân là mặt bằng lãi suất quốc tế vẫn duy trì ở mức cao, trong khi chi phí xây dựng và giá năng lượng tiếp tục tạo áp lực lên hiệu quả đầu tư.
Điều này khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì phát triển dự án mới, qua đó thúc đẩy hoạt động M&A trên thị trường.
Pháp lý minh bạch và hiệu quả vận hành trở thành tiêu chí hàng đầu
Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, khẩu vị của các nhà đầu tư đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn.
Các dự án thu hút dòng vốn hiện nay thường sở hữu vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín.
Đồng thời, quá trình thẩm định đầu tư cũng được siết chặt khi mục tiêu bảo toàn vốn được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá.
Theo đó, nhà đầu tư tập trung đánh giá chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định, hiệu quả vận hành lâu dài và các tiêu chí phát triển bền vững.
Ngược lại, những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút vốn.
Đặc biệt, các công trình có hiệu quả sử dụng năng lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững đang tạo lợi thế cạnh tranh khi khách thuê ngày càng quan tâm đến việc tối ưu chi phí vận hành.
Sự thay đổi trong chiến lược đầu tư cũng thể hiện rõ qua hoạt động M&A.
Thay vì tìm kiếm quỹ đất mới, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn tham gia vào các dự án đang triển khai hoặc đã hình thành tài sản nhằm rút ngắn thời gian đầu tư và sớm tạo doanh thu.
Theo Grant Thornton Việt Nam, riêng tháng 6/2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 33 giao dịch được công bố, trong đó 29 thương vụ xác định được giá trị với tổng quy mô khoảng 1 tỷ USD.
Lĩnh vực bất động sản dẫn đầu về số lượng giao dịch với 6 thương vụ, đồng thời chiếm giá trị lớn nhất, đạt khoảng 322 triệu USD, tương đương gần một phần ba tổng giá trị toàn thị trường.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, Việt Nam ghi nhận 126 thương vụ M&A với tổng giá trị khoảng 2,43 tỷ USD.
Mặc dù số lượng giao dịch giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước, tổng giá trị lại tăng 14%, cho thấy quy mô các thương vụ ngày càng lớn và chất lượng tài sản được chuyển nhượng tiếp tục được nâng cao.
Nhiều thương vụ quy mô lớn xuất hiện
Trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận nhiều thương vụ đáng chú ý.
Nổi bật là việc Công ty Phát Đạt chi hơn 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốn điều lệ Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, qua đó tham gia phát triển dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Bên cạnh đó, TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya đã hoàn tất thương vụ mua lại khu đất rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích (TP.HCM) với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD.
Thị trường phía Nam cũng ghi nhận nhiều giao dịch khác như OBC Holdings mua lại dự án Thuận An Xanh hay Bcons Group nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.
Ở phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng, nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore) đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH Serenity Holding, đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi Fusion Hotel Group tại Việt Nam.
Sau thương vụ này, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia), quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường tăng trưởng cao ở châu Á.
Theo ông Tạ Mỹ Bách, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không phải thiếu nguồn vốn mà là khoảng cách về kỳ vọng định giá giữa bên mua và bên bán.
Khoảng cách này được kỳ vọng sẽ thu hẹp khi lãi suất ổn định hơn, niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tạo ra mặt bằng định giá mới.
Các chuyên gia dự báo trong nửa cuối năm 2026, dòng vốn ngoại vẫn sẽ duy trì sự quan tâm đối với bất động sản Việt Nam nhưng tập trung vào các phân khúc có khả năng tạo doanh thu ổn định như nhà ở tại các đô thị lớn, khách sạn và khu nghỉ dưỡng chất lượng cao, bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu và các tài sản thương mại có hiệu quả khai thác rõ ràng.
Xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài đang chuyển từ tìm kiếm cơ hội tăng giá sang ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao và thị trường ngày càng chọn lọc, những dự án sở hữu nền tảng khai thác bền vững được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút dòng vốn M&A và FDI vào bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
