Với hơn 41.000 người nước ngoài đăng ký tạm trú, Bắc Ninh đứng trước yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp cho cộng đồng chuyên gia và lao động kỹ thuật. Tuy nhiên, bài toán không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mà còn ở chất lượng, giá cả và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.
Bắc Ninh là một trong những địa phương tập trung nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với sự hiện diện của các tập đoàn như Samsung, Amkor, Canon, Foxconn và Sungwoo. Sự phát triển của hoạt động sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và công nghệ cao, kéo theo nhu cầu lưu trú của chuyên gia, nhà quản lý và lao động kỹ thuật nước ngoài.
Theo số liệu được công bố tại hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại TP. Bắc Ninh” ngày 12/10/2026, tổng vốn đầu tư quy đổi vào địa bàn đạt khoảng 98,9 tỷ USD, trong đó gần 52 tỷ USD là vốn FDI với hơn 3.670 dự án còn hiệu lực. Riêng 9 tháng đầu năm, địa phương cấp mới 264 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 1,677 tỷ USD, đồng thời điều chỉnh 222 dự án với tổng vốn tăng thêm gần 2,31 tỷ USD.
Quy mô đầu tư này tạo ra nhu cầu lưu trú đáng kể. Tuy nhiên, để phát triển thị trường nhà ở ổn định, cần xác định rõ người nước ngoài cần loại hình bất động sản nào, khả năng chi trả ra sao và nguồn cung hiện có đáp ứng đến đâu.
Nhu cầu tăng, nguồn cung cần đúng phân khúc
Theo đại diện Công an thành phố Bắc Ninh thông tin, tính đến ngày 1/10/2026, địa phương có 41.416 người nước ngoài đăng ký tạm trú, đến từ 63 quốc gia và vùng lãnh thổ. Khoảng 85% trong số này nhập cảnh với mục đích lao động, chủ yếu là chuyên gia và lao động kỹ thuật tại các doanh nghiệp FDI, khu và cụm công nghiệp.
Dữ liệu quản lý cư trú ghi nhận nhóm người nước ngoài này đăng ký tại 10.336 cơ sở lưu trú. Trong đó, 11.482 người ở khách sạn, nhà trọ; 8.847 người ở nhà dân kinh doanh lưu trú; 7.552 người ở nhà dân không kinh doanh lưu trú; 5.280 người ở chung cư và 3.263 người ở ký túc xá, khu nhà ở trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Đáng chú ý, có 21.679 người lưu trú tại nhà dân và căn hộ chung cư, chiếm 52,34% tổng số người nước ngoài đăng ký tạm trú trên địa bàn. Cơ cấu này cho thấy nhà ở dân dụng và căn hộ đang giữ vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu sinh sống của cộng đồng lao động quốc tế.
Tuy nhiên, số lượng người cần chỗ ở không đồng nghĩa với nhu cầu tập trung vào một phân khúc duy nhất. Lao động kỹ thuật, chuyên gia làm việc dài hạn và nhà quản lý cấp cao có thể có yêu cầu khác nhau về diện tích, vị trí, tiện ích và mức chi trả. Vì vậy, đánh giá thị trường cần đi sâu vào đặc điểm từng nhóm khách hàng, thay vì chỉ dựa trên tổng số người nước ngoài đang cư trú.
Bà Trang Nguyễn, Phó Tổng Giám đốc Thường trực Tập đoàn TUTA chia sẻ tại hội thảo, lợi thế của Bắc Ninh là thu hút dòng vốn FDI công nghiệp, công nghệ cao, kéo theo yêu cầu cao hơn về chất lượng cuộc sống của công nhân, đội ngũ quản lý cấp trung và lãnh đạo cấp cao. Tuy nhiên, địa phương hiện còn thiếu những căn hộ, chung cư cao cấp đáp ứng nhu cầu này.
Nhận định này đặt ra vấn đề về cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Nếu nguồn cung không phù hợp với nhu cầu về chất lượng nhà ở, dịch vụ quản lý và vị trí, việc gia tăng số lượng dự án chưa chắc giải quyết được khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận.
Trong 3-5 năm tới, số lao động nước ngoài tại Bắc Ninh được dự báo tăng thêm 2.500-3.000 người mỗi năm. Cùng với quy hoạch 72 khu công nghiệp, tổng diện tích 21.519 ha, nhu cầu nhà ở có thể tiếp tục tăng khi hoạt động sản xuất mở rộng. Điều này khiến việc xác định đúng phân khúc và quy mô nhu cầu trở thành cơ sở quan trọng để doanh nghiệp bất động sản tính toán phương án đầu tư.
Minh bạch thông tin và chất lượng vận hành là yếu tố quyết định
Nguồn cung phù hợp không chỉ được xác định bằng số căn hộ được xây dựng. Đối với người nước ngoài, khả năng tìm kiếm thông tin đáng tin cậy, xác minh điều kiện pháp lý và tiếp cận dịch vụ sau khi thuê hoặc mua nhà cũng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giao dịch.
Tại hội thảo ngày 12/10/2026, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài vẫn còn hạn chế so với quy mô cộng đồng khách hàng tiềm năng.
Theo ông, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, cả nước mới có 6.188 căn nhà do tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu được cấp giấy chứng nhận, trong đó có 1.519 cá nhân mua và sở hữu căn hộ chung cư. Con số này còn nhỏ so với khoảng 160.000 người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam và đủ điều kiện mua nhà.
Ông Cường cho rằng cần làm rõ nguyên nhân khiến số lượng giao dịch còn hạn chế, từ mức độ phù hợp của sản phẩm, nhu cầu thuê thay vì mua đến những vướng mắc về chính sách và thủ tục. Ông đặt vấn đề: “Liệu nguyên nhân nằm ở nguồn cung chưa có những sản phẩm phù hợp, người nước ngoài chủ yếu có nhu cầu thuê thay vì mua, hay những vướng mắc về chính sách, pháp luật khiến người có nhu cầu cũng khó thực hiện giao dịch”.
Đây cũng là câu hỏi cần được làm rõ tại Bắc Ninh. Nhu cầu thuê nhà và nhu cầu sở hữu bất động sản là hai nhóm khác nhau, đòi hỏi cách tiếp cận riêng. Nếu người nước ngoài chủ yếu lưu trú theo thời hạn hợp đồng lao động, thị trường cho thuê có thể giữ vai trò lớn. Trong khi đó, nhóm chuyên gia và nhà quản lý có kế hoạch sinh sống dài hạn có thể quan tâm đến việc mua nhà, với điều kiện đáp ứng đầy đủ quy định hiện hành.
Với giao dịch mua nhà, người nước ngoài phải quan tâm đến điều kiện sở hữu, loại hình bất động sản được phép mua, hạn mức sở hữu và tình trạng pháp lý của dự án. Theo các quy định được đề cập tại hội thảo, người nước ngoài không được mua nhà tại những khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh và chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Việc mua nhà còn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của dự án và sản phẩm.
Đối với thị trường cho thuê, giá thuê, chi phí vận hành, chất lượng bảo trì, khả năng xử lý sự cố và dịch vụ hỗ trợ đa ngôn ngữ có thể ảnh hưởng đến lựa chọn của khách hàng. Những thông tin này cần được công khai rõ ràng để người thuê và người mua có cơ sở so sánh giữa các phương án.
Một vấn đề khác là khả năng tiếp cận thông tin về dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài, số căn còn trong hạn mức, giá bán, giá thuê và dịch vụ vận hành. Tại hội thảo, các ý kiến cũng đề cập đến việc nghiên cứu mô hình trung tâm dịch vụ độc lập dành cho người nước ngoài mua nhà, có sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước, nhằm hỗ trợ xác minh thông tin bất động sản, hợp đồng đa ngôn ngữ, thanh toán và các thủ tục liên quan.
Đối với Bắc Ninh, địa phương đã có 7 danh mục dự án được cấp phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, để đánh giá mức độ đáp ứng nhu cầu, cần có thêm thông tin cụ thể về số lượng căn được phép giao dịch, số căn còn trong hạn mức và tình hình khai thác thực tế của từng dự án.
Trong bối cảnh số lao động nước ngoài được dự báo tiếp tục tăng, thị trường nhà ở tại Bắc Ninh cần phát triển dựa trên nhu cầu đã được xác định, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng trưởng. Việc kết nối dữ liệu giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư, đơn vị vận hành và doanh nghiệp sử dụng lao động sẽ giúp nhận diện rõ hơn khoảng trống về nguồn cung.
Bên cạnh đó, khảo sát trực tiếp chuyên gia nước ngoài và doanh nghiệp FDI về nhu cầu thuê, mua, mức chi trả và tiêu chuẩn sinh sống là cơ sở cần thiết để thị trường xác định đúng phân khúc. Khi thông tin được công khai và sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực, khả năng tiếp cận nhà ở của người nước ngoài mới có thể được cải thiện.
