Thay vì áp mức lợi nhuận tối đa đối với doanh nghiệp, HoREA đề xuất để thị trường quyết định hiệu quả đầu tư, Nhà nước chỉ kiểm soát mức giá bán tối đa. Cơ chế này được kỳ vọng kéo doanh nghiệp trở lại phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn gần như vắng bóng nhiều năm qua.
Đặt “giá trần”, để doanh nghiệp tự tính bài toán lợi nhuận
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, một trong những vấn đề đáng chú ý dưới góc độ thị trường là cách xác lập giá bán và lợi nhuận của doanh nghiệp.
Theo HoREA, đã là nhà ở thương mại thì Nhà nước không nên quy định lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư. Thay vào đó, doanh nghiệp được tự tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, còn cơ quan quản lý thiết lập mức giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa.
HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh có thể quy định một mức giá tối đa hoặc các mức giá khác nhau theo từng khu vực, phù hợp với điều kiện thị trường tại địa phương. Trong phạm vi đó, doanh nghiệp tự quyết định giá bán và cân nhắc tham gia dự án dựa trên hiệu quả đầu tư.
Cách tiếp cận này khác với nhà ở xã hội, nơi giá bán được xác định trên cơ sở chi phí và lợi nhuận định mức. HoREA cho rằng nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là sản phẩm thương mại nên cần bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh.
Theo Hiệp hội, doanh nghiệp có khả năng quản trị tốt, vốn tự có lớn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có lợi thế về vật tư, thiết bị có thể kiểm soát giá thành tốt hơn và tạo ra lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp có nhu cầu thu hồi vốn nhanh cũng có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp để tăng thanh khoản.
Điều này đồng nghĩa chính sách không “ép” doanh nghiệp làm nhà giá thấp mà tạo ra một sân chơi: nếu doanh nghiệp có khả năng đưa sản phẩm ra thị trường dưới mức giá trần thì có thể tự nguyện tham gia và tiếp cận các cơ chế hỗ trợ tương ứng.
HoREA cũng đề nghị áp dụng thủ tục đầu tư theo “luồng xanh” đối với các dự án này nhằm rút ngắn thời gian triển khai. Đây là yếu tố đáng chú ý bởi thời gian thực hiện dự án kéo dài cũng tác động tới chi phí vốn và cuối cùng được phản ánh vào giá bán.
Hiệp hội dẫn lại kinh nghiệm gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây. Khi chính sách đặt điều kiện căn hộ có giá không quá 1,05 tỷ đồng và đơn giá không quá 15 triệu đồng/m2 để được hưởng ưu đãi, hàng trăm doanh nghiệp đã tham gia, thậm chí có doanh nghiệp giảm giá bán để đáp ứng điều kiện. Theo HoREA, cơ chế này từng góp phần giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn và phục hồi từ năm 2014.
Thị trường thiếu sản phẩm, không hẳn thiếu người mua
Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh cơ cấu nguồn cung bất động sản TP.HCM có sự lệch pha rõ rệt.
Theo số liệu HoREA, năm 2017, TP.HCM (cũ) có 42.991 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, trong đó nhà ở giá phù hợp đạt 12.495 căn, chiếm 29,1%.
Đến năm 2020, phân khúc này chỉ còn 163 căn, tương đương 1%. Từ năm 2021 đến 2024, không còn căn nhà ở thương mại giá phù hợp nào được đưa ra thị trường theo thống kê của Hiệp hội. Ngược lại, nhà ở cao cấp chiếm trên dưới 70% nguồn cung trong giai đoạn 2019-2023 và lên tới 100% trong năm 2024. Những số liệu này cũng đang được các nguồn tin thị trường ghi nhận từ kiến nghị mới của HoREA.
Trong khi nguồn cung phân khúc vừa túi tiền teo tóp, HoREA cho rằng nhu cầu thực vẫn rất lớn, đặc biệt ở nhóm người thu nhập trung bình hoặc người có thu nhập vượt điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng tiếp cận mặt bằng giá nhà thương mại.
Ở góc độ thị trường, đây cũng là lý do HoREA cho rằng nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành phân khúc hấp dẫn doanh nghiệp lợi nhuận trên từng sản phẩm có thể không cao, nhưng nhu cầu lớn, khả năng thanh khoản tốt và có thể tạo dòng tiền nhanh.
Nếu được luật hóa, cơ chế Nhà nước kiểm soát giá trần nhưng không ấn định lợi nhuận sẽ là một phép thử đáng chú ý. Bài toán khi đó không chỉ là làm thế nào để kéo giá nhà xuống, mà còn là tạo đủ dư địa kinh doanh để doanh nghiệp có lý do quay trở lại phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
