Công văn 8509/NHNN-CSTT của Ngân hàng Nhà nước không trực tiếp cấp thêm hạn mức vay cho doanh nghiệp, nhưng thay đổi cách tính dư nợ tăng thêm đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026. Động thái này diễn ra trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang đẩy mạnh đầu tư các dự án nghỉ dưỡng quy mô hàng nghìn đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Ngày 16/9/2026, Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn 8509/NHNN-CSTT về tăng trưởng tín dụng năm 2026 gửi các tổ chức tín dụng.
Theo quy định mới, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng thuộc diện áp dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản. Quy định này được thực hiện theo nội dung tại điểm 4 Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025.
Điểm cần lưu ý là đây là thay đổi trong cơ chế kiểm soát tăng trưởng tín dụng, không đồng nghĩa doanh nghiệp hoặc dự án đương nhiên được ngân hàng cấp thêm khoản vay.
Tác động trực tiếp nằm ở phía các tổ chức tín dụng: phần dư nợ tăng thêm của nhóm nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng không bị cộng vào dư nợ bất động sản khi ngân hàng kiểm soát mức tăng trưởng của lĩnh vực này.
Về bản chất, điều chỉnh này tạo thêm dư địa cho ngân hàng xem xét cấp tín dụng đối với các dự án thuộc nhóm được loại trừ, trong khi quyết định cho vay cuối cùng vẫn phụ thuộc vào hồ sơ tín dụng, năng lực tài chính, tài sản bảo đảm, hiệu quả dự án và quy định nội bộ của từng ngân hàng.
Động thái mới cũng xuất hiện trong bối cảnh tín dụng bất động sản đã có quy mô đáng kể. Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được công bố, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.
Theo số liệu Bộ Xây dựng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 2/2026, dư nợ đối với bất động sản du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng đạt khoảng 84.281 tỷ đồng, trong khi dư nợ nhà hàng, khách sạn khoảng 77.442 tỷ đồng.
Trong quý II/2026, cả nước có 47 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang triển khai xây dựng, với hơn 21.400 căn hộ du lịch và gần 3.900 biệt thự du lịch.
Những con số này cho thấy nhu cầu vốn của nhóm dự án lưu trú, nghỉ dưỡng không nhỏ. Trong khi đó, đặc thù của loại hình này là thời gian đầu tư dài, vốn ban đầu lớn và thường cần nguồn vốn trung, dài hạn để hoàn thiện dự án trước khi hình thành dòng tiền từ khai thác.
Trong bối cảnh đó, việc phần dư nợ tăng thêm của nhóm này được loại khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản có thể tạo thêm không gian để các ngân hàng cân đối nguồn vốn.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa “dư địa tín dụng” của ngân hàng và “khả năng vay vốn” của doanh nghiệp. Chính sách mới không làm thay đổi yêu cầu thẩm định tín dụng đối với từng dự án.
Một trường hợp đáng chú ý là Sun Group. Riêng tại Phú Quốc, tập đoàn cho biết đang triển khai thêm gần 91.600 tỷ đồng vốn đầu tư để phát triển khoảng 17.400 phòng lưu trú cao cấp, trong đó nhiều dự án được đẩy nhanh để phục vụ APEC 2027.
Tại Hòn Thơm, khoảng 5.500 phòng khách sạn được lên kế hoạch phát triển với tổng vốn gần 28.732 tỷ đồng, gồm Rixos Phu Quoc gần 1.500 phòng cùng các khách sạn mang thương hiệu TRIBE, Ibis Styles, Fairfield và Moxy.
Tại Bãi Đất Đỏ và Núi Ông Quán, Sun Group cũng đang phát triển các tổ hợp lưu trú quy mô gần 12.000 phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ. Riêng hai dự án này được Sun Group công bố tổng mức đầu tư lần lượt khoảng 36.657 tỷ đồng và 26.185 tỷ đồng.
Quy mô đầu tư này cho thấy nhu cầu vốn của các dự án lưu trú đang được triển khai song song với quá trình hoàn thiện hạ tầng phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc.
Với Vinpearl (VPL), báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ 2026 đã được soát xét cho thấy doanh nghiệp có khoản chi phí xây dựng cơ bản dở dang đáng kể. Vinpearl hiện công bố báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ soát xét Q2/2026 trên trang quan hệ cổ đông.
Theo số liệu trong nội dung được cung cấp, đến cuối tháng 6, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của doanh nghiệp đạt hơn 6.320 tỷ đồng, tăng khoảng 1.400 tỷ đồng so với đầu năm.
Trong đó, dự án phát triển đảo Hòn Tre có giá trị dở dang lớn nhất với hơn 2.465 tỷ đồng. Vinpearl Làng Vân gần 702 tỷ đồng và Khu nhà ở Vinpearl Phú Quý hơn 471 tỷ đồng. Các dự án khác có tổng giá trị gần 2.681 tỷ đồng.
Ngoài ra, Vinpearl còn tham gia đầu tư cấu phần khu vui chơi, giải trí và nghỉ dưỡng công cộng tại Khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm, Tuyên Quang, với giá trị ghi nhận khoảng 1.881 tỷ đồng.
Với CEO Group (HNX: CEO), BCTC hợp nhất quý II/2026 cho thấy chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt gần 1.498 tỷ đồng, tăng từ khoảng 1.333 tỷ đồng đầu năm.
Sonasea Vân Đồn Harbor City tại Quảng Ninh chiếm hơn 1.082 tỷ đồng. Tại Khánh Hòa, Khu du lịch Sonasea Premier Nha Trang ghi nhận gần 284 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang, gần gấp đôi đầu năm.
Dự án này có hạng mục nổi bật là Novotel Cam Ranh Resort tại Bãi Dài, quy mô gần 8 ha, đã cất nóc trong tháng 2/2026 và được doanh nghiệp đặt mục tiêu đưa vào vận hành cuối năm.
Trong nửa đầu năm, tổng vay và nợ thuê tài chính của CEO Group cũng tăng từ khoảng 436 tỷ đồng lên hơn 1.534 tỷ đồng.
Nhìn ở góc độ dòng vốn, Công văn 8509/NHNN-CSTT xuất hiện tại thời điểm khá đáng chú ý: một mặt, các dự án du lịch, khách sạn và nghỉ dưỡng đang cần lượng vốn lớn để triển khai; mặt khác, ngân hàng được điều chỉnh cách tính phần dư nợ tăng thêm của nhóm này khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Điều này có thể tạo thêm điều kiện để nguồn vốn ngân hàng tiếp cận các dự án nghỉ dưỡng có hồ sơ phù hợp. Tuy nhiên, không nên hiểu chính sách mới là một cơ chế “mở room” đồng loạt cho toàn bộ bất động sản nghỉ dưỡng.
Yếu tố quyết định vẫn nằm ở chất lượng từng dự án. Ngân hàng sẽ phải xem xét khả năng trả nợ, dòng tiền dự kiến, tài sản bảo đảm, tiến độ pháp lý, khả năng triển khai cũng như hiệu quả kinh doanh của dự án.
Ở chiều doanh nghiệp, chính sách mới có ý nghĩa rõ hơn đối với những chủ đầu tư đang bước vào giai đoạn cần bổ sung vốn để hoàn thiện công trình và đưa dự án vào khai thác. Khi dự án tạo ra dòng tiền, áp lực tài chính và khả năng hoàn vốn cũng trở thành những yếu tố quan trọng trong đánh giá tín dụng.
Vì vậy, tác động của Công văn 8509/NHNN-CSTT nhiều khả năng không nằm ở việc lập tức làm tăng tín dụng cho toàn bộ phân khúc nghỉ dưỡng, mà ở việc thay đổi không gian để ngân hàng phân bổ thêm tín dụng cho những dự án đáp ứng điều kiện vay vốn.
Trong bối cảnh Phú Quốc đang chuẩn bị cho APEC 2027 và nhiều doanh nghiệp đồng thời tăng tốc các dự án khách sạn, resort, khu du lịch, thay đổi này có thể trở thành một yếu tố đáng chú ý đối với dòng vốn vào phân khúc nghỉ dưỡng trong phần còn lại của năm 2026.
