Các đề xuất đang được Quốc hội xem xét trong quá trình sửa đổi ba luật liên quan đến thị trường bất động sản.
Hôm nay, tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội sẽ thảo luận về định hướng sửa đổi ba luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Các dự thảo lần này đưa ra nhiều quy định mới, tác động đến chủ đầu tư, người mua nhà cũng như người có đất bị Nhà nước thu hồi.
Trong số những vấn đề được quan tâm có phương pháp xác định giá đất, chính sách bồi thường và tái định cư, thời hạn sử dụng chung cư, phát triển nhà ở cho thuê và cơ chế bảo đảm đối với khoản tiền còn lại khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Tại phiên thảo luận tổ ngày 19/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết thời gian qua, các địa phương phải xác định giá đất ở mức rất cao theo giá thị trường.
Theo Thủ tướng, giá đất đầu vào tăng, cùng với chi phí vốn do chủ đầu tư phải vay và thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài, đều được cộng vào chi phí và cuối cùng ảnh hưởng đến giá bán nhà tới người mua.
Tờ trình của Chính phủ cũng chỉ ra những khó khăn trong quá trình xác định giá đất cụ thể. Kết quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố như dữ liệu đầu vào, diễn biến thị trường, năng lực và kinh nghiệm của người định giá.
Việc định giá không thống nhất có thể dẫn đến kết quả chưa phản ánh đúng bản chất giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trước thực tế này, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu và phương pháp định giá, đồng thời kết nối, liên thông với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan.
Giá đất dự kiến được xác định dựa trên mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thông tin đầu vào và các quy định pháp luật liên quan.
Đề xuất nhằm hạn chế nguy cơ thao túng giá đất, tránh hình thành giá ảo và điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất.
Theo Thủ tướng, việc Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá đất cùng với đơn giản hóa thủ tục có thể góp phần giảm chi phí đầu vào và kiểm soát giá nhà, đất.
Đề xuất thay đổi cách bồi thường khi thu hồi đất
Một nội dung khác tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là chuyển trọng tâm từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.
Theo đề xuất, người có đất ở bị thu hồi sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.
Dự thảo cũng không quy định cứng việc phải phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi thu hồi đất. Thay vào đó, nội dung này dự kiến được giao Chính phủ quy định cụ thể.
Theo Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Đoàn Thị Thanh Mai, dự luật cần có các cơ chế bảo vệ cụ thể để người bị thu hồi đất không chỉ được bù đắp về tài sản mà còn phải bảo đảm nơi ở, sinh kế, việc làm và thu nhập ổn định sau khi di dời.
Bà Mai cho biết thực tế tại một số dự án, người dân sau khi bị thu hồi đất phải thuê nhà trong thời gian chờ phương án hoặc suất tái định cư.
Do đó, bà đề nghị chỉ cho phép ngoại lệ trong một số trường hợp như dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp hoặc dự án có tỷ lệ đồng thuận cao.
Ngay cả trong trường hợp ngoại lệ, theo bà Mai, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn phải được phê duyệt, công khai trước khi quyết định thu hồi đất được ban hành.
Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở cũng đưa ra quy định đáng chú ý về “chung cư có thời hạn”, gắn thời hạn với niên hạn sử dụng công trình và quyền bảo đảm tài sản.
Theo đề xuất, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, căn cứ kết luận kiểm định.
Sau khi hết thời hạn sử dụng mà công trình không đạt yêu cầu kiểm định, chủ sở hữu căn hộ có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư.
Luật Nhà ở hiện hành không sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” mà quy định về “thời hạn sử dụng chung cư”. Khi chung cư cũ được xây dựng lại, chủ căn hộ có thể nhận nhà tái định cư hoặc tiền.
Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết quy định này cũng tương đồng với cách tiếp cận tại các quốc gia khác, đồng thời quyền tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ.
Trường hợp tòa nhà không còn đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật và quy hoạch vẫn xác định khu vực là đất ở, công trình sẽ phải được xây dựng lại.
Tuy nhiên, một số đại biểu Quốc hội cho rằng cần tách bạch thời hạn sử dụng của tòa nhà với quyền sở hữu căn hộ.
Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh, Phó chủ tịch thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc TP HCM, cho rằng cách gọi trong dự thảo cần tránh khiến người dân hiểu rằng thời hạn sử dụng công trình đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ.
Theo bà Hạnh, căn hộ là tài sản có giá trị lớn và nhiều gia đình phải tích lũy trong nhiều năm mới có thể mua được. Vì vậy, bà đề nghị bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, tiếp tục sử dụng cụm từ “thời hạn sử dụng chung cư” để hạn chế cách hiểu sai và tâm lý lo lắng của người mua.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng bổ sung nhóm quy định về nhà ở cho thuê, bao gồm dự án được đầu tư bằng vốn Nhà nước, vốn ngoài Nhà nước và nhà lưu trú dành cho công nhân, chuyên gia, người lao động.
Đối với nhà cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, dự thảo đề xuất thành lập và sử dụng Quỹ nhà ở để tạo nguồn cung.
Quỹ này có thể được hình thành từ ngân sách Nhà nước, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất dành cho phát triển nhà ở xã hội cùng các khoản hỗ trợ, đóng góp hợp pháp khác.
Với doanh nghiệp đầu tư nhà cho thuê, dự thảo đưa ra một số ưu đãi như vay vốn với lãi suất ưu đãi, miễn hoặc giảm một số nghĩa vụ tài chính về đất, hỗ trợ đấu nối hạ tầng và một số cơ chế về quy hoạch.
Các quy định này nhằm cụ thể hóa định hướng chuyển đổi tư duy phát triển nhà ở, trong đó ưu tiên nhà cho thuê, đặc biệt là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng, bên cạnh nhà ở để bán.
Dự thảo cũng cụ thể hóa nội dung Nghị quyết 21 về hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.
Chính sách thuế và các công cụ tài chính được đề xuất sử dụng để hạn chế đầu cơ, găm giữ và bỏ hoang đất. Những dự án chậm đưa vào sử dụng được đề nghị áp dụng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lũy tiến.
Bảo đảm khoản 5% khi mua nhà hình thành trong tương lai
Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Chính phủ bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Dự luật tiếp tục giữ quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp sổ đỏ.
Với 5% còn lại, thay vì để người mua tự giữ và chủ động chuyển cho chủ đầu tư, dự thảo yêu cầu khoản tiền này được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng hoặc thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Khoản tiền chỉ được giải tỏa sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc cấp sổ cho người mua.
Góp ý quy định này, bà Nguyễn Thị Việt Nga, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Hải Phòng, cho rằng cần chuyển trọng tâm từ việc kiểm soát 5% cuối cùng sang quản trị rủi ro đối với toàn bộ dòng tiền khách hàng đã ứng trước khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Theo bà Nga, khoản 5% có thể tạo sức ép hữu ích trong trường hợp nhà đã bàn giao nhưng chủ đầu tư chậm hoàn tất hồ sơ cấp sổ đỏ.
Tuy nhiên, nếu dự án dừng thi công, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc sử dụng sai mục đích tiền khách hàng đã nộp, khoản 5% cuối cùng không thể bảo vệ phần lớn tài sản mà người mua đã đưa vào dự án, tương đương 95% giá trị hợp đồng.
Bà đề nghị nghiên cứu cơ chế bảo vệ dòng tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dự án, đồng thời hạn chế việc sử dụng nguồn tiền này để tài trợ tùy tiện cho các dự án khác.
Trường hợp việc cấp sổ đỏ không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng cần được nhận lại khoản 5% này.
Ba dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được Quốc hội tiếp tục xem xét trong hôm nay và ngày mai trước khi dự kiến thông qua vào cuối năm.
Các nội dung đáng chú ý gồm phương pháp xác định giá đất dựa trên dữ liệu, cơ chế bồi thường và tái định cư, quy định về thời hạn sử dụng chung cư, phát triển nhà ở cho thuê và bảo đảm khoản 5% còn lại khi mua nhà hình thành trong tương lai.
