Thị trường bất động sản 2026: Lọc bỏ các giá trị bị thổi phồng và định vị tài sản chiến lược giữa biến động

2026 được dự báo là năm thị trường bất động sản trải qua quá trình sàng lọc mạnh, trong bối cảnh lãi suất và chi phí đầu vào tăng, cùng với việc nhiều quy định mới được áp dụng đồng bộ. Theo các chuyên gia, bối cảnh này giúp loại bỏ các giá trị bị thổi phồng và tạo chỗ cho các tài sản có nền tảng bền vững.

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 – Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, tổ chức ngày 2/4 tại TP. Hồ Chí Minh, các đại biểu cho rằng thị trường toàn cầu đang chịu tác động từ bất ổn địa chính trị, đặc biệt là xung đột ở Trung Đông, làm gián đoạn chuỗi cung ứng và khiến giá năng lượng biến động. Cùng với đó, lãi suất ở mức cao và vẫn duy trì tương đối cao được đánh giá là yếu tố tác động đáng kể đến thanh khoản của thị trường. Ngoài ra, khuôn khổ pháp lý và số hóa dữ liệu trong lĩnh vực bất động sản ngày càng nghiêm ngặt và đồng bộ, qua đó tăng mức độ minh bạch.

Dòng tiền dịch chuyển có chọn lọc

Trong bối cảnh nói trên, đại diện PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho biết: “Trong bối cảnh đó, dòng tiền chảy vào bất động sản không còn mang tính phòng thủ mà đang dịch chuyển có chọn lọc vào những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý bền vững và khả năng giữ giá dài hạn. Điều này cho thấy sự thay đổi tư duy đầu tư khi các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào giá trị thực và tiềm năng dài hạn của tài sản.”

Nhiều ý kiến khác cũng nhấn mạnh xu hướng sàng lọc dự án: các dự án có pháp lý chưa rõ ràng hoặc chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn nợ đang dần bị loại bỏ. Ngược lại, dòng vốn có xu hướng chảy vào những dự án có pháp lý đầy đủ, quy hoạch rõ ràng và được kết nối hạ tầng tốt.

Quá trình sàng lọc tạo dư địa cho dự án minh bạch

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng quá trình sàng lọc của thị trường đang tạo dư địa phát triển cho các dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản cao và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định.

Động lực từ hạ tầng và khu vực ven đô

Bên cạnh yếu tố pháp lý, các đại biểu đánh giá khu vực ngoại thành quanh TP. Hồ Chí Minh đang nổi lên nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt là hạ tầng và đầu tư công. Các hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến vành đai, cao tốc và mạng lưới metro đang dần hình thành, tạo động lực cho thị trường bất động sản khu vực ven đô.

Trong đó, các địa phương như Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu được nhận định là những khu vực tiềm năng nhờ quỹ đất và khả năng kết nối ngày càng được cải thiện.

Chuyển dịch phân khúc và mô hình bất động sản

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường đang chứng kiến sự kết thúc kỷ nguyên phân lô đối với đất nền, trong khi phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục giữ vai trò trụ cột của đô thị trong ít nhất 5 năm tới.

Trong khi đó, Savills Việt Nam nhận định mô hình bất động sản mang thương hiệu (branded residence) đang tăng tốc tại các điểm đến đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Theo đánh giá này, các dự án không chỉ giới hạn ở phân khúc siêu sang mà còn mở rộng đa dạng hơn về phân khúc, được thúc đẩy bởi sự gia tăng của nhóm khách hàng có giá trị tài sản lớn và mức độ tin cậy của người mua đối với các dự án được bảo chứng về chất lượng, dịch vụ từ các thương hiệu quốc tế.

Tiềm năng từ bất động sản công nghiệp và gắn với chuỗi cung ứng

Các chuyên gia cũng đánh giá bất động sản công nghiệp, logistics và bất động sản gắn với hạ tầng có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhờ sự tham gia sâu hơn của Việt Nam vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Đồng thời, quá trình sàng lọc được nhìn nhận vừa tạo áp lực cho doanh nghiệp, vừa buộc các chủ thể tham gia thị trường thay đổi tư duy theo hướng phát triển bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Nhận định về định hướng phát triển bền vững

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VNREA, nhấn mạnh: “Nếu chỉ tập trung phát triển hạ tầng để đẩy giá đất lên cao sẽ là sai lầm. Giá trị bất động sản phải gắn với nhu cầu thực và sử dụng hiệu quả. Đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp, nhận diện đúng giá trị thực của tài sản và thích nghi với các tiêu chuẩn mới sẽ là chìa khóa để trụ vững trong chu kỳ tái cấu trúc mới. Trong bối cảnh đó, minh bạch và chuyên nghiệp hóa sẽ là yếu tố then chốt để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững và ổn định.”