Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận nguồn cung mới tăng trong 9 tháng đầu năm, nhưng sức hấp thụ tiếp tục suy giảm và giá bán sơ cấp điều chỉnh 5-20% so với quý trước. Theo DXS-FERI, chủ đầu tư đang tăng chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán và hỗ trợ tài chính để cải thiện thanh khoản, trong khi người mua ngày càng chú trọng pháp lý và khả năng chi trả.
Nguồn cung tăng, sức hấp thụ bất động sản tiếp tục phân hóa
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Nguồn cung lũy kế ước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, riêng quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm 2025.
Nguồn cung tiếp tục có sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes và MIK Group. Tại TP HCM và khu vực mở rộng, một số dự án được ghi nhận gồm Fenica, Gladia Heights, The Emerald River Park và Orchard Collection.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, trong hai tháng đầu quý III/2026, cả nước hoàn thành thêm ít nhất 3.717 căn thuộc 12 dự án. Riêng tháng 9/2026, TP HCM triển khai khởi công các dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 9.977 căn, trong đó Khu đô thị nhà ở xã hội Bà Điểm có quy mô 6.000 căn.
Hoạt động đầu tư công cũng tiếp tục được đẩy mạnh. Đến hết tháng 9/2026, cả nước giải ngân khoảng 643.000 tỷ đồng vốn đầu tư công, tăng khoảng 46% so với cùng kỳ năm trước. Việc triển khai các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được kỳ vọng cải thiện kết nối liên vùng, mở rộng không gian phát triển đô thị và hỗ trợ thị trường bất động sản trong dài hạn.
Dù nguồn cung được bổ sung, sức cầu vẫn chưa phục hồi đồng đều. Theo DXS-FERI, lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong quý III/2026 ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 9 tháng, lượng hấp thụ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16% so với cùng kỳ.
Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mở bán mới, có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc đầu tư trung – dài hạn. Trong khi đó, hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế.
Khảo sát của DXS-FERI với 230 người đại diện cho các doanh nghiệp môi giới trong quý III/2026 cho thấy tính thanh khoản là tiêu chí được ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn dự án phân phối, với 76% lựa chọn. Tiếp theo là chủ đầu tư lớn với 67% và cam kết phí thưởng nhanh với 59%.
Kết quả này cho thấy doanh nghiệp môi giới ngày càng chú trọng khả năng tiêu thụ sản phẩm, hiệu quả bán hàng và dòng tiền vận hành thay vì chỉ tập trung mở rộng danh mục phân phối.
Giá bán giảm, chính sách tài chính trở thành công cụ kích cầu
Trong quý III/2026, giá bán sơ cấp ghi nhận xu hướng giảm ở hầu hết loại hình sản phẩm và vùng thị trường, với mức điều chỉnh phổ biến từ 5-20% so với quý trước.
Theo DXS-FERI, nhiều chủ đầu tư chủ động điều chỉnh giá bán, tăng chiết khấu và áp dụng các giải pháp tài chính linh hoạt nhằm cải thiện sức mua. Các chính sách phổ biến gồm giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong thời gian 2-5 năm.
Một số dự án triển khai phương án thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng/tháng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng, giúp khách hàng giảm áp lực vốn ban đầu. Trong bối cảnh khả năng chi trả trở thành yếu tố quan trọng, phương thức thanh toán linh hoạt đang được sử dụng để hỗ trợ quyết định mua nhà.
Tuy nhiên, các ưu đãi không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đã bước vào chu kỳ giảm giá đồng đều. Mức điều chỉnh còn phụ thuộc vào phân khúc, vị trí, tiến độ dự án và chính sách riêng của từng chủ đầu tư.
Áp lực tài chính tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao, với lãi suất thả nổi phổ biến khoảng 13-15%/năm. Cùng với hạn mức tín dụng còn hạn chế, chi phí vay vốn khiến nhiều khách hàng thận trọng hơn khi đưa ra quyết định.
Khảo sát của DXS-FERI với 968 khách hàng trong quý III/2026 cho thấy pháp lý dự án là tiêu chí được ưu tiên hàng đầu, với 74% lựa chọn. Uy tín chủ đầu tư và giá bán cùng đạt 72%, trong khi vị trí và khả năng kết nối đạt 67%.
Đáng chú ý, 82% khách hàng cần từ 3 tháng trở lên để cân nhắc trước khi quyết định mua bất động sản. Điều này phản ánh xu hướng thẩm định kỹ hơn về giá trị tài sản, tính pháp lý và khả năng cân đối dòng tiền dài hạn.
Nhìn chung, thị trường bất động sản quý III/2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh để thích ứng. Chủ đầu tư tăng tính linh hoạt trong chính sách bán hàng, doanh nghiệp môi giới ưu tiên hiệu quả phân phối, còn người mua đặt trọng tâm vào pháp lý, giá trị thực và khả năng tài chính.
Trong thời gian tới, triển vọng thị trường sẽ phụ thuộc vào khả năng cải thiện sức mua, diễn biến lãi suất, tiến độ triển khai dự án và mức độ phù hợp giữa giá bán với thu nhập của khách hàng. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chính sách thanh toán hợp lý và đáp ứng nhu cầu thực được kỳ vọng duy trì lợi thế về thanh khoản.
