Thị trường bất động sản Việt Nam ở trạng thái kép khi tái cấu trúc trước áp lực vĩ mô

Chiều 15/4/2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức họp về thị trường bất động sản quý 1/2026 và tọa đàm với chủ đề “Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc”. Theo báo cáo của VARS tại sự kiện, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ trong nhiều năm, chịu tác động đồng thời từ các yếu tố nội tại và các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và bất ổn địa chính trị toàn cầu. Trong quá trình sàng lọc, cấu trúc thị trường được nhận định đang dần tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững.

Thị trường vận hành trong trạng thái kép và phân hoá mạnh

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho biết thị trường bất động sản đang chịu tác động kép: vừa bị chi phối bởi các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại. Trong bối cảnh đó, dòng tiền được mô tả có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn thay vì tăng trưởng ồ ạt.

Điểm nhấn được nêu là sự phân hoá giữa các chủ thể tham gia thị trường. Theo VARS, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý tốt chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán – sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém được cho là phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Về nguyên nhân, lãnh đạo VARS cho rằng áp lực lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao trong thời gian gần đây góp phần tạo nên sự thanh lọc. Khi chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng khai thác thực tế. Nhận định này được cho là giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá – nguyên nhân gây bất ổn trong nhiều chu kỳ trước.

“Thị trường hiện nay không dành cho những cuộc chơi ngắn hạn mà đang hướng tới giá trị dài hạn. Đây là giai đoạn thay da đổi thịt cần thiết để thị trường trưởng thành hơn. Việc chuyển dịch từ lượng sang chất không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là tiền đề để thị trường phát triển mạnh mẽ và đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế quốc gia trong những năm tới”, ông Đính phân tích.

Dự báo tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu, nhận định dù quá trình sàng lọc tạo áp lực ngắn hạn, đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững trong dài hạn. Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo:

• Tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa, nâng chuẩn và ưu tiên các dự án xanh, bền vững và chất lượng cao.

• Tái cấu trúc không gian phát triển với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng.

• Tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.

• Tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

• Tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường.

• Tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu sắc hơn, đồng thời từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Ba yếu tố then chốt định hình chu kỳ tăng trưởng mới

Ông Chung cho rằng trong thời gian tới, thị trường tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính, nhưng đồng thời cơ hội được nhận định sẽ mở ra rõ nét hơn đối với các chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt.

Về các yếu tố tác động trong tương lai, các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nêu ba yếu tố then chốt đóng vai trò quyết định trong việc định hình chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường:

1) Hoàn thiện hành lang pháp lý

Trong những năm gần đây, Chính phủ được cho là đã rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản. Việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý được kỳ vọng giúp giải quyết dự án tồn đọng và tạo điều kiện thuận lợi để các dự án mới triển khai nhanh hơn, minh bạch hơn.

2) Bứt phá hạ tầng

Đầu tư công được mô tả đang được đẩy mạnh với các dự án giao thông trọng điểm như cao tốc, sân bay và các tuyến vành đai. Hạ tầng phát triển được nhận định giúp kết nối các vùng kinh tế, tạo cực tăng trưởng mới và kéo theo gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững, dựa trên nhu cầu thực thay vì đầu cơ.

3) Môi trường chính trị – kinh tế ổn định và định hướng phát triển rõ ràng

Với chiến lược lấy doanh nghiệp làm trung tâm, Việt Nam được đánh giá ngày càng là điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế. Dòng vốn nước ngoài được nêu là không chỉ mang lại nguồn lực tài chính mà còn góp phần nâng cao tiêu chuẩn phát triển và quản trị của thị trường.

“Về dài hạn, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng được duy trì, hệ thống hạ tầng tiếp tục được đầu tư mở rộng, cùng với quyết tâm cao của bộ máy chính trị và sự tham gia chủ động của cộng đồng doanh nghiệp, triển vọng phát triển bền vững của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở. Đây không chỉ là niềm tin mà còn là xu hướng tất yếu trong tiến trình phát triển của thị trường.”

Ghi nhận theo phân khúc trong quý 1/2026

Nội dung tại sự kiện cũng đề cập mức độ quan tâm đối với các phân khúc như chung cư, đất nền và nhà riêng trong quý 1/2026 cho thấy sự khác biệt chọn lọc, phản ánh nhu cầu thị trường đang thay đổi theo từng nhóm tài sản.