Thị trường căn hộ TP.HCM bước vào giai đoạn giá cao kỷ lục

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TPHCM MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở đang ngày càng rõ nét khi các tỉnh giáp ranh ghi nhận thanh khoản vượt trội so với khu vực trung tâm TPHCM.

Theo thống kê, trong quý đầu năm 2026, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán mới và hơn 6.100 giao dịch thành công. Trong đó, Bình Dương tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhờ nguồn cung dồi dào cùng mặt bằng giá hấp dẫn hơn đáng kể so với TPHCM.

Ngược lại, thị trường căn hộ tại khu vực lõi TPHCM ghi nhận sự suy giảm mạnh về nguồn hàng mới. Trong quý I/2026, chỉ khoảng 1.200 căn hộ được mở bán, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Cushman & Wakefield, diễn biến này phản ánh chiến lược thận trọng của nhiều chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm khi ưu tiên quan sát diễn biến thị trường trước khi đưa sản phẩm mới ra mắt.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế không kéo theo xu hướng giảm giá. Trái lại, giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục thiết lập mặt bằng mới khi đạt gần 7.300 USD/m², tương đương khoảng 191 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường căn hộ TPHCM, tăng 19% so với quý trước và tăng 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, mức giá trên mới chỉ phản ánh giá niêm yết của các dự án sơ cấp. Các chương trình ưu đãi dành cho khách hàng đặt chỗ sớm hoặc thanh toán nhanh chưa được tính vào số liệu này, cho thấy chính sách bán hàng vẫn là công cụ quan trọng để hỗ trợ thanh khoản trong bối cảnh thị trường đang có sự phân hóa mạnh.

Xét theo khu vực, nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu Đông với tỷ trọng 80,3%, trong khi khu Nam chiếm 19,7%.

Về cơ cấu sản phẩm, phân khúc hạng sang áp đảo tuyệt đối khi chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung mới. Phần còn lại thuộc nhóm căn hộ cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường.

Sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực tế của người mua đã tác động trực tiếp đến thanh khoản. Trong quý I/2026, lượng giao dịch mới tại TPHCM đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% số lượng sản phẩm chào bán. Con số này giảm 74% so với quý trước và thấp hơn 31% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, việc giá nhà liên tục tăng cao trong khi thiếu vắng sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân đã khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà gia tăng cùng các chính sách kiểm soát tín dụng cũng ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tiếp cận nhà ở của khách hàng.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường căn hộ TPHCM đang chuyển dịch sang mô hình phát triển đa cực.

“Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả cùng sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa trung tâm hơn. Điều này tạo động lực cho các khu vực vệ tinh, nơi có nguồn cung mới, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mức giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại”, bà Ngọc nhận định.

Việc giá căn hộ tại TPHCM liên tục lập đỉnh trong bối cảnh nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang đang làm gia tăng khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và sản phẩm hiện hữu. Đây cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản tại nhiều dự án không tăng tương ứng với đà tăng giá bán, dù nguồn cung mới khá hạn chế.

Trong khi đó, sự phát triển của hệ thống hạ tầng liên kết vùng cùng tốc độ đô thị hóa nhanh tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang tạo điều kiện cho các địa phương này trở thành những cực tăng trưởng mới của thị trường nhà ở phía Nam. Xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các đô thị vệ tinh được dự báo sẽ tiếp tục duy trì khi người mua ngày càng ưu tiên yếu tố giá cả, khả năng tiếp cận và chất lượng hạ tầng kết nối.

Diễn biến trong quý I/2026 cho thấy thị trường căn hộ khu vực phía Nam đang bước vào giai đoạn tái phân bổ nguồn cầu. Trong khi TPHCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm với mặt bằng giá cao nhất thị trường, các đô thị vệ tinh ngày càng khẳng định vị thế nhờ nguồn cung lớn, mức giá cạnh tranh và khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu của đa số người mua nhà.