Tín dụng bất động sản đã lên tới 5,21 triệu tỷ đồng. Cho vay cá nhân mua nhà chỉ tăng hơn 1% trong khi cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 20%, tính đến cuối tháng 8/2026.
Cho vay chủ đầu tư phình to, cho vay cá nhân teo dần
Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh cho hay, tính đến ngày 31/8, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Đáng lưu ý, trong khi cá nhân vay mua nhà chùn tay vì lãi vay và giá nhà cao thì doanh nghiệp bất động sản tiếp tục mạnh tay vay vốn. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02% so với cuối năm 2025, trong khi dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59% so với cuối năm 2025.
Nếu như trước đây, cơ cấu tín dụng khá lành mạnh (khoảng 65% là tín dụng tiêu dùng bất động sản, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 35%) thì hiện nay, tín dụng tiêu dùng bất động sản co lại còn 50,15% tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản, trong khi tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ đã phình to lên 49,85%.
Hơn nữa, thống kê về tín dụng bất động sản nói trên chưa phản ánh đầy đủ bức tranh thực tế do thời gian qua, NHNN đã ban hành một số quy định, cho phép "miễn room" tín dụng bất động sản với nhiều phân khúc. Theo Fiin Group, các chính sách này đã tháo gỡ khó khăn cho cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp trong hoạt động cho vay bất động sản, song cũng để lại nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Đơn cử, công văn 4551/NHNN-CSTT ngày 29/05/2026 của NHNN cho phép 25 ngân hàng thương mại được loại dư nợ cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và các khu chế xuất khỏi dư nợ tín dụng bất động sản đã tạo thêm dư địa cho các ngân hàng tham gia mở rộng cho vay bất động sản có mục tiêu và tài trợ các đối tác liên quan. Fiin Group cho rằng, chính sách này đã định hướng phân bổ tín dụng bất động sản sang các phân khúc được ưu tiên về chính sách, nhưng không loại bỏ các rủi ro tiềm ẩn về dự án, pháp lý, dòng tiền và khả năng khai thác.
Tương tự, việc miễn room tín dụng với 18 dự án của VinGroup, Sun Group, Masterise cũng tạo thêm dư địa cấp tín dụng cho các dự án hạ tầng có quy mô lớn, song lại làm gia tăng mức độ tập trung theo khách hàng/dự án đơn lẻ và rủi ro trong quá trình triển khai, dù có cơ chế cho vay hợp vốn. Hơn nữa, các khoản cấp tín dụng lớn, kỳ hạn dài làm tăng nhu cầu về tài sản có hệ số rủi ro, hồ sơ vốn và huy động vốn.
Miễn “room” tín dụng bất động sản với lĩnh vực nhà hàng, khách sạn, du lịch… cũng không loại bỏ các rủi ro tín dụng tiềm ẩn; tác động phụ thuộc vào quy mô và chất lượng các khoản cấp tín dụng, những yếu tố còn tương đối kém rõ ràng.
Nợ xấu bất động sản gia tăng, rủi ro kỳ hạn ngày càng hiện hữu
Theo các chuyên gia phân tích Fiin Group, nợ xấu bất động sản tuy không tăng đáng kể về tỷ lệ (dao động quanh mức 2,4%) song lại tăng tới hơn 10% về quy mô. Các ngân hàng có tỷ trọng cao về cho vay chủ đầu tư sẽ đối mặt với rủi ro nợ xấu cao nếu dự án chậm tiến độ.
Theo thống kê của NHNN, hiện đang có tình trạng tập trung tín dụng cao vào bất động sản và một số tập đoàn lớn cùng người có liên quan.
Ngân hàng có tỷ lệ tập trung bất động sản cao nhất hiện nay là Techcombank (68%), tiếp theo là các ngân hàng như BaoVietBank, VPBank, PVcomBank… Xét về quy mô, các ngân hàng có thị phần cho vay bất động sản lớn hiện nay là VPBank, Techcombank, SHB, VietinBank, BIDV…
Đặc biệt, tình trạng tín dụng tập trung vào các nhóm khách hàng lớn và nợ xấu của nhóm khách hàng này cao gấp đôi tỷ lệ nợ xấu bình quân của lĩnh vực bất động sản (4,29%) là dấu hiệu đáng cảnh báo. Đặc thù của nhóm khách hàng lớn – thường là sân sau của các ông chủ nhà băng – là có quan hệ với nhiều tổ chức tín dụng. Do đó, chỉ cần một khách hàng lớn rơi vào nợ xấu, bức tranh nợ xấu toàn ngành sẽ xấu đi rất nhanh.
Theo Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh, trong năm 2026, căn cứ tình hình tăng trưởng tín dụng bất động sản, NHNN đã tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ rủi ro và tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2026 đối với lĩnh vực bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng thương mại.
Dù thời gian qua, để hỗ trợ một số phân khúc bất động sản, NHNN đã cho phép tổ chức tín dụng loại trừ dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của nhà ở xã hội; khu công nghiệp, khu chế xuất; nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng khỏi dư nợ bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Tuy nhiên, việc đầu tư vào thị trường bất động sản mang tính chất trung, dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn. Do đó, Phó Thống đốc yêu cầu các ngân hàng cần phải có các giải pháp để đa dạng các kênh huy động vốn cho lĩnh vực bất động sản.
