Chính quyền một số thành phố lớn đã bắt đầu đưa ra hướng dẫn về điều kiện và chi phí gia hạn, trong khi nhà đầu tư vẫn chờ một khuôn khổ thống nhất trên toàn quốc.
Các địa phương bắt đầu tháo gỡ vướng mắc
Thời hạn sử dụng đất đang trở thành một vấn đề ngày càng đáng chú ý đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, đặc biệt là các tài sản phi nhà ở như văn phòng, trung tâm thương mại và kho bãi.
Theo ông Andrew Chan, Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn Trung Quốc Đại lục tại Cushman & Wakefield, tổng giá trị các bất động sản phi nhà ở tại Trung Quốc chỉ còn thời hạn sử dụng đất không quá 20 năm hiện vượt 1.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương 148 tỷ USD.
Điều này đồng nghĩa những tài sản nói trên đã sử dụng ít nhất một nửa thời hạn được cấp ban đầu.
Theo nguồn tin của Bloomberg, thời gian sử dụng đất còn lại quá ngắn đã khiến một số nhà phát triển bất động sản, trong đó có Parkview Group và New World Development, gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.
Trong bối cảnh đó, chính quyền một số địa phương Trung Quốc bắt đầu đưa ra các biện pháp nhằm làm rõ vấn đề gia hạn quyền sử dụng đất.
Trong những tuần gần đây, chính quyền thành phố Thượng Hải đã phổ biến hướng dẫn về việc gia hạn, trong đó quy định các điều kiện và chi phí liên quan. Trước đó, Quảng Châu cũng ban hành quy định tương tự vào đầu năm nay.
Việc xây dựng các quy định cụ thể được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản Trung Quốc minh bạch hơn trong bối cảnh thị trường vẫn đang dò tìm đáy. Đồng thời, những quy định rõ ràng hơn có thể củng cố niềm tin của nhà đầu tư rằng tài sản sẽ không mất giá trị chỉ vì quyền sử dụng đất đến thời điểm hết hạn.
Thị trường bất động sản thương mại Trung Quốc đã chịu nhiều sức ép trong những năm qua. Giá trị bất động sản văn phòng tại một số thành phố lớn đã giảm hơn 40% so với mức đỉnh, trong khi các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ đối với các khoản vay có tổng trị giá khoảng 130 tỷ USD.
“Những bất ổn trong chính sách gia hạn quyền sử dụng đất đã kéo tụt giá trị thẩm định của bất động sản thương mại, gây khó khăn cho hoạt động huy động vốn và cản trở các thương vụ. Giờ đây, tất cả những vấn đề này đều có cơ hội được cải thiện”, ông Song Hongwei, Giám đốc nghiên cứu tại công ty tư vấn bất động sản Tospur, nhận định với Bloomberg.
Rủi ro ngày càng hiện hữu
Gần như toàn bộ đất đô thị tại Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước. Các quy định về chuyển giao quyền sử dụng đất được xây dựng từ đầu những năm 1990, với thời hạn 40 năm đối với đất xây dựng trung tâm thương mại, 50 năm đối với đất công nghiệp và văn phòng và 70 năm đối với đất ở.
Theo ước tính của công ty tư vấn bất động sản CBRE, đến năm 2030, khoảng 30 triệu mét vuông văn phòng và mặt bằng bán lẻ tại 18 thành phố lớn của Trung Quốc sẽ chỉ còn thời hạn sử dụng đất dưới 20 năm. Diện tích này tương đương khoảng 3.000 ha.
Con số trên chưa bao gồm các tòa nhà hoặc dự án có nhiều chủ sở hữu, do đó quy mô thực tế của lượng bất động sản chịu ảnh hưởng có thể lớn hơn đáng kể.
Dù thời điểm hết hạn của nhiều dự án vẫn còn nhiều năm, tác động đến thị trường đã bắt đầu xuất hiện.
Theo công ty tư vấn Jones Lang LaSalle, các công ty bảo hiểm và nhà phát triển bất động sản trong nước thường chỉ tham gia giao dịch đối với những tài sản còn thời hạn sử dụng đất trên 20 năm.
Hai nhóm nhà đầu tư này hiện đóng vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản Trung Quốc trong bối cảnh dòng vốn nước ngoài đã sụt giảm mạnh.
Trong khi đó, ông Andrew Chan cho biết nhiều ngân hàng không muốn gia hạn hoặc tái cấp vốn cho các bất động sản chỉ còn dưới 10 năm quyền sử dụng đất.
“Nếu tình trạng này kéo dài, vấn đề có thể phát triển thành rủi ro mang tính hệ thống”, ông Chan nhận định.
Chi phí gia hạn cũng là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản. Khi nhà đầu tư không biết chính xác phải chi bao nhiêu để tiếp tục sử dụng đất, việc xác định mức giá phù hợp cho một thương vụ mua bán trở nên khó khăn.
Một số nhà đầu tư thậm chí tính đến kịch bản bất động sản tiếp tục mất giá khi thời hạn sử dụng đất ngày càng ngắn. Vì vậy, họ chỉ đưa ra mức giá mua thấp, qua đó tạo thêm áp lực giảm giá trên thị trường.
Trái với Trung Quốc đại lục, Hồng Kông có cơ chế gia hạn quyền sử dụng đất tương đối thống nhất. Khi thời hạn kết thúc, quyền sử dụng đất có thể được kéo dài thêm 50 năm, với chủ sở hữu phải trả tiền thuê đất hàng năm cho chính quyền. Hồng Kông được bảo đảm duy trì hệ thống pháp luật riêng đến năm 2047.
Nhà đầu tư chờ chính sách rõ ràng hơn
Dù các cơ quan chức năng tại Trung Quốc đại lục đã bắt đầu giải quyết những lo ngại liên quan đến quyền sử dụng đất sắp hết hạn, một số nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản vẫn kỳ vọng các điều kiện gia hạn sẽ thuận lợi hơn.
Tại Thượng Hải và Quảng Châu, mức phí gia hạn được đề xuất tương đương ít nhất 70% một mức giá đất tham chiếu. Khoản phí này có thể được thanh toán trong thời gian dài hơn một năm.
Mức giá tham chiếu chỉ phản ánh giá trị của đất và không bao gồm phần giá trị gia tăng từ các trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng được xây dựng trên khu đất. Vì vậy, chi phí gia hạn dự kiến chỉ chiếm một phần trong tổng giá trị dự án.
Một số địa phương khác cũng đã bắt đầu đưa ra quy định liên quan. Thành phố Hạ Môn ở miền Nam Trung Quốc và một quận thuộc thành phố Hàng Châu ở miền Đông đã ban hành quy định về gia hạn thời hạn sử dụng đất công nghiệp. Tuy nhiên, các quy định này chưa nêu cụ thể điều kiện và chi phí gia hạn.
Theo bà Lillian Duan, luật sư phụ trách mảng bất động sản tại hãng luật Trung Quốc Kaiman Legal, nhà đầu tư vẫn lo ngại do chưa có tiêu chí rõ ràng để chủ sở hữu xin gia hạn quyền sử dụng đất từ nhiều năm trước khi thời hạn hiện tại kết thúc.
Tại một số thành phố, doanh nghiệp phải trình kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng công suất trong tương lai nếu muốn được gia hạn. Tuy nhiên, việc đánh giá và áp dụng các điều kiện này phần lớn vẫn phụ thuộc vào chính quyền địa phương.
Đầu năm nay, Trung Quốc lần đầu tuyên bố sẽ “hoàn thiện luật pháp và quy định về gia hạn quyền sử dụng đất cho mục đích công nghiệp và thương mại, đồng thời thúc đẩy công tác gia hạn một cách ổn định và đúng pháp luật”.
Theo bà Duan, chính quyền trung ương có thể sử dụng những quy định đang được áp dụng tại Thượng Hải và Quảng Châu để đánh giá phản ứng của thị trường. Tuy nhiên, về lâu dài, Bắc Kinh vẫn cần xây dựng một khuôn khổ chung áp dụng trên toàn quốc.
“Trung Quốc cần có một quy định thống nhất từ trung ương để áp dụng trên toàn quốc”, bà Duan nói.
Bài toán thời hạn sử dụng đất đang trở thành một yếu tố mới gây sức ép lên bất động sản thương mại Trung Quốc khi lượng lớn tài sản tiến gần mốc hết hạn. Việc Thượng Hải, Quảng Châu và một số địa phương bắt đầu đưa ra quy định về gia hạn có thể giúp làm rõ hơn chi phí và điều kiện tiếp tục sử dụng đất, trong khi thị trường vẫn chờ một cơ chế thống nhất trên phạm vi cả nước.
