Sau hơn ba thập kỷ kể từ khi được quy hoạch, Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa đang bước vào giai đoạn chuẩn bị triển khai với mô hình đô thị sinh thái ven sông quy mô hơn 423 ha, dự kiến cung cấp 23.171 sản phẩm nhà ở và bổ sung 4 cây cầu vượt sông Sài Gòn. Không chỉ là một dự án bất động sản quy mô lớn, Bình Quới - Thanh Đa còn được kỳ vọng trở thành mắt xích quan trọng trong chiến lược phát triển không gian đô thị, hạ tầng giao thông và kinh tế ven sông của TP.HCM trong nhiều thập niên tới.
Theo báo cáo đánh giá tác động môi trường, Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa được quy hoạch trên bán đảo gần như được bao bọc hoàn toàn bởi sông Sài Gòn với tổng diện tích hơn 423 ha. Trong đó, khoảng 406 ha được đầu tư xây dựng, còn khoảng 17 ha giữ nguyên hiện trạng.
Đồ án quy hoạch định hướng khu vực trở thành đô thị sinh thái ven sông với mật độ xây dựng thấp hơn khu vực trung tâm hiện hữu. Bên cạnh các khu nhà ở, dự án sẽ phát triển hệ thống cây xanh, mặt nước, công viên, quảng trường, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, công trình hành chính, văn hóa, du lịch, bến du thuyền, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.
Theo quy hoạch, khu đô thị có quy mô dân số khoảng 54.000 người, được tổ chức thành ba đơn vị ở. Không gian được bố trí theo nguyên tắc giảm dần mật độ xây dựng về phía các hành lang cây xanh, hồ cảnh quan và mặt nước nhằm tận dụng tối đa lợi thế tự nhiên của bán đảo.
Dự án dự kiến phát triển 23.171 sản phẩm nhà ở, trong đó 13.150 căn chung cư cao tầng giữ vai trò chủ đạo.
Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội rộng 125.884 m2, tương đương hơn 20% diện tích đất ở (không bao gồm đất chỉnh trang và tái định cư), dự kiến xây dựng 5.867 căn hộ cùng 418 căn hộ lưu trú. Khu vực này phục vụ khoảng 5.928 cư dân thường trú và gần 940 khách lưu trú với chiều cao tối đa 20 tầng.
Ngoài ra, dự án quy hoạch 637 căn nhà liền kề cao tối đa 5 tầng; 109 căn biệt thự đơn lập và 174 căn biệt thự song lập cao tối đa 3 tầng. Song song với đó là chỉnh trang 1.629 căn nhà hiện hữu trên diện tích 130.290 m2.
Về tiện ích đô thị, quy hoạch bố trí một lô đất thương mại cấp đô thị rộng 10.000 m2 cùng ba lô đất thương mại cấp đơn vị ở có tổng diện tích 6.032 m2.
Một điểm nhấn của dự án là bến du thuyền quốc tế phía Đông bán đảo, kết hợp quảng trường, phố đi bộ, trung tâm mua sắm, nhà hàng và không gian tổ chức sự kiện. Quy hoạch cũng dành 1,7 ha đất xây dựng Trung tâm Chiếu phim Quốc gia quy mô 3.000 chỗ ngồi.
Để tăng khả năng kết nối, quy hoạch bổ sung 4 cây cầu vượt sông Sài Gòn gồm cầu kết nối Hiệp Bình, Trường Thọ, đường Võ Nguyên Giáp và Thảo Điền. Hệ thống này sẽ kết hợp với các tuyến D2, D3, D4, D5, D6 và đường ven sông để hình thành mạng lưới giao thông đa hướng.
Theo hồ sơ dự án, khu vực hiện có khoảng 2.643 hộ dân thuộc diện di dời. Phương án tái định cư hiện mới bố trí 725 lô đất nền. TP.HCM dự kiến thu hồi 4.866 thửa đất thuộc 9 khu phố của phường Bình Quới, hoàn thành giải phóng mặt bằng trước tháng 10 năm nay. Sau đó sẽ triển khai hạ tầng kỹ thuật và khu tái định cư đến quý IV/2027, khởi công các khu nhà ở từ quý I/2028. Toàn bộ dự án dự kiến thực hiện trong 10 năm.
Đây là dự án được quy hoạch từ năm 1992 và sau nhiều lần điều chỉnh, chuyển đổi chủ đầu tư, hiện đã được UBND TP.HCM chấp thuận nhà đầu tư là liên danh Công ty CP Tập đoàn Mặt Trời, Công ty TNHH Mặt Trời Hạ Long và Công ty TNHH Thành phố Mặt Trời.
Nhu cầu mở rộng không gian phát triển của TP.HCM
Trong nhiều năm qua, quỹ đất quy mô lớn tại khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm. Chiến lược phát triển đô thị của thành phố đang chuyển dần sang khai thác các khu vực ven sông, kết hợp chỉnh trang đô thị cũ và phát triển các khu đô thị mới có hạ tầng đồng bộ.
Bình Quới - Thanh Đa là một trong số ít bán đảo còn giữ được quỹ đất lớn, có vị trí gần trung tâm nhưng chưa được khai thác tương xứng. Điều này khiến khu vực trở thành nguồn lực quan trọng trong chiến lược mở rộng không gian đô thị.
Trong bối cảnh biến đổi khí hậu và yêu cầu nâng cao chất lượng sống, nhiều địa phương đang chuyển từ mô hình đô thị mật độ cao sang mô hình phát triển cân bằng giữa xây dựng và không gian xanh.
Quy hoạch Bình Quới - Thanh Đa phản ánh xu hướng này khi ưu tiên cây xanh, mặt nước, công viên và không gian công cộng thay vì tối đa hóa diện tích xây dựng.
Trong nhiều năm, bán đảo Thanh Đa gần như chỉ phụ thuộc vào cầu Kinh Thanh Đa và cầu Bình Triệu, khiến khả năng kết nối còn hạn chế.
Việc bổ sung 4 cây cầu mới cho thấy quy hoạch lần này không chỉ tập trung phát triển nhà ở mà còn giải quyết "nút thắt" hạ tầng vốn là nguyên nhân khiến dự án nhiều lần chậm triển khai.
Những năm gần đây, các khu đô thị quy mô lớn tại TP.HCM đều gắn với việc đầu tư đồng bộ giao thông, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng. Điều này phản ánh xu hướng phát triển đô thị tích hợp thay vì chỉ xây dựng các khu dân cư đơn lẻ.
Tác động của dự án đến kinh tế và thị trường
Một dự án quy mô hơn 423 ha với thời gian triển khai khoảng 10 năm sẽ tạo nhu cầu lớn về xây dựng, vật liệu, thiết kế, tư vấn, vận hành và dịch vụ.
Trong quá trình triển khai, dự án có thể tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề từ xây dựng đến thương mại, dịch vụ và du lịch.
Nguồn cung 23.171 sản phẩm nhà ở sẽ là một trong những nguồn cung lớn của TP.HCM trong tương lai.
Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm khá đa dạng với chung cư cao tầng, nhà thấp tầng, biệt thự và gần 6.000 căn nhà ở xã hội, góp phần mở rộng nguồn cung cho nhiều phân khúc.
Tuy nhiên, do tiến độ triển khai kéo dài, tác động đến nguồn cung sẽ diễn ra theo từng giai đoạn thay vì xuất hiện ngay trong ngắn hạn.
Các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, hạ tầng, vật liệu, tư vấn thiết kế, vận hành bất động sản và dịch vụ đô thị có thể có thêm cơ hội tham gia chuỗi triển khai dự án.
Bên cạnh nhà đầu tư chính, nhiều doanh nghiệp phụ trợ cũng có khả năng hưởng lợi từ nhu cầu đầu tư kéo dài trong nhiều năm.
Người dân tại khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, tiện ích công cộng và khả năng kết nối được cải thiện.
Tuy nhiên, quá trình giải phóng mặt bằng, di dời và tái định cư sẽ là giai đoạn có ảnh hưởng trực tiếp đến một bộ phận cư dân hiện hữu, đòi hỏi công tác bồi thường và tái định cư được thực hiện đồng bộ.
Việc xây dựng 4 cây cầu mới có thể giúp phân tán lưu lượng giao thông, giảm phụ thuộc vào các tuyến kết nối hiện hữu và tăng khả năng liên kết giữa bán đảo Thanh Đa với khu vực Bình Thạnh, TP Thủ Đức và các trục giao thông chính.
Đồng thời, quy hoạch bến du thuyền quốc tế và đầu mối giao thông đường thủy cho thấy định hướng phát triển giao thông đa phương thức thay vì chỉ dựa vào đường bộ.
Các lĩnh vực thương mại, bán lẻ, khách sạn, du lịch, dịch vụ ven sông, vận tải thủy, quản lý đô thị và vận hành bất động sản đều có thể được hưởng lợi nếu dự án được triển khai đúng tiến độ.
Liên danh gồm Công ty CP Tập đoàn Mặt Trời, Công ty TNHH Mặt Trời Hạ Long và Công ty TNHH Thành phố Mặt Trời là đơn vị trực tiếp triển khai dự án, có cơ hội phát triển một khu đô thị quy mô lớn tại vị trí có giá trị cao.
Các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, thi công cầu đường, cấp thoát nước, điện, viễn thông và vật liệu xây dựng có thể tham gia nhiều gói thầu trong suốt quá trình triển khai kéo dài khoảng 10 năm.
Các khu vực Bình Thạnh, TP Thủ Đức, Hiệp Bình, Trường Thọ, Thảo Điền và dọc tuyến Võ Nguyên Giáp có thể được hưởng lợi từ khả năng kết nối được cải thiện nếu hệ thống cầu mới hoàn thành theo quy hoạch.
Bến du thuyền quốc tế, quảng trường ven sông, phố đi bộ và Trung tâm Chiếu phim Quốc gia có thể góp phần hình thành các không gian văn hóa, giải trí và dịch vụ mới, tạo động lực cho kinh tế ban đêm và du lịch nội đô.
Những thách thức cần vượt qua
Khoảng 2.643 hộ dân thuộc diện di dời trong khi phương án tái định cư hiện mới bố trí 725 lô đất nền. Đây là một trong những khâu có ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện.
Dự án kéo dài khoảng 10 năm, bao gồm nhiều hạng mục từ hạ tầng giao thông, nhà ở đến công trình công cộng, đòi hỏi nguồn vốn lớn và khả năng triển khai liên tục trong thời gian dài.
Dự án đã trải qua nhiều lần điều chỉnh trong hơn ba thập kỷ. Vì vậy, việc bảo đảm tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và xây dựng sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả triển khai trong giai đoạn tới.
Một dự án quy mô lớn liên quan đến nhiều cơ quan quản lý, nhiều hạng mục kỹ thuật và số lượng lớn hộ dân chịu tác động sẽ đòi hỏi quá trình phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, chủ đầu tư và các đơn vị liên quan.
Nếu các mốc tiến độ được thực hiện đúng kế hoạch, Bình Quới - Thanh Đa sẽ bổ sung một lượng đáng kể nguồn cung nhà ở và từng bước hình thành khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng hiện đại.
Việc đầu tư đồng thời nhà ở, thương mại, giao thông và không gian công cộng cũng phù hợp với xu hướng phát triển đô thị tích hợp đang được nhiều địa phương áp dụng.
Dự án có thể trở thành một trong những khu đô thị sinh thái ven sông tiêu biểu của TP.HCM, góp phần mở rộng không gian phát triển về phía bán đảo Thanh Đa và nâng cao giá trị khai thác quỹ đất ven sông.
Việc phát triển giao thông đa phương thức, bao gồm đường bộ và đường thủy, cũng phù hợp với định hướng khai thác hiệu quả hệ thống sông ngòi của thành phố.
Quy hoạch Bình Quới - Thanh Đa cho thấy xu hướng phát triển đô thị gắn với hạ tầng giao thông, không gian xanh và dịch vụ công cộng thay vì tập trung đơn thuần vào phát triển nhà ở.
Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình này có thể trở thành kinh nghiệm cho các dự án tái phát triển đô thị quy mô lớn khác tại TP.HCM.
Tác động đến thị trường
Trong dài hạn, dự án có khả năng góp phần đa dạng hóa nguồn cung bất động sản, mở rộng thị trường về phía khu vực ven sông và tạo động lực cho các hoạt động đầu tư hạ tầng, thương mại và dịch vụ.
Tuy nhiên, mức độ tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng, khả năng huy động nguồn lực, quá trình hoàn thiện hạ tầng và diễn biến chung của thị trường bất động sản trong từng giai đoạn.
Việc tái khởi động Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa không chỉ đánh dấu bước chuyển của một dự án được quy hoạch từ năm 1992 mà còn phản ánh định hướng phát triển mới của TP.HCM, lấy hạ tầng và không gian ven sông làm động lực mở rộng đô thị. Với quy mô hơn 423 ha, 23.171 sản phẩm nhà ở, 4 cây cầu mới và hệ thống tiện ích đa chức năng, dự án có tiềm năng tạo ra những tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản, hạ tầng và kinh tế đô thị trong trung và dài hạn.
Tuy vậy, dự án vẫn đứng trước nhiều thách thức về giải phóng mặt bằng, tái định cư, nguồn vốn và tiến độ triển khai. Do đó, hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào khả năng thực hiện đúng lộ trình, bảo đảm sự đồng bộ giữa đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị và công tác quản lý trong suốt thời gian thực hiện khoảng 10 năm.
