Việt Nam nổi lên như điểm sáng của ASEAN về FDI vào bất động sản, vượt Thái Lan và Malaysia.

Trong bối cảnh bất ổn toàn cầu tiếp diễn, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm sáng đối với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. TS. Đinh Thế Hiển cho rằng cần nhìn nhận đồng thời biến động ngắn hạn và xu hướng tái cấu trúc dài hạn của nền kinh tế thế giới để thấy rõ cơ hội của Việt Nam.

Bối cảnh toàn cầu: biến động ngắn hạn và tái cấu trúc dài hạn

Ở góc độ ngắn hạn, các cú sốc như xung đột vùng Vịnh, giá dầu cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt đang làm gia tăng các biến số đối với nhiều nền kinh tế và doanh nghiệp. Đồng thời, ở tầm dài hạn, quá trình tái cấu trúc kinh tế toàn cầu diễn ra ngày càng rõ nét.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, câu chuyện không chỉ nằm ở thuế quan, thương mại hay dịch chuyển chuỗi cung ứng, mà sâu hơn là sự điều chỉnh cách các nền kinh tế kết nối với nhau: từ mô hình toàn cầu hóa truyền thống sang dạng kinh tế dựa trên quan hệ đơn phương và đa phương theo lợi ích hợp tác.

Việt Nam nổi bật nhờ hội nhập và tăng trưởng vượt trội

TS. Đinh Thế Hiển nhận định Việt Nam có vị thế khá đặc biệt khi đã tận dụng được hội nhập và toàn cầu hóa trong nhiều năm. Cụ thể, xuất khẩu năm 2025 đạt trên 425 tỷ USD và Việt Nam duy trì thặng dư thương mại trong nhiều năm liên tiếp.

Dù vậy, nền kinh tế cũng có một số điểm yếu trong cấu trúc tăng trưởng, đáng chú ý là sự phụ thuộc tương đối lớn vào khu vực FDI và chất lượng FDI chưa thực sự cao.

Trong kịch bản thận trọng trước biến động toàn cầu, tăng trưởng của Việt Nam được đánh giá vượt mức trung bình khu vực. Ngay cả trong kịch bản tiêu cực hoặc tích cực hơn với khoảng 8%, Việt Nam vẫn được xem là điểm sáng so với các nền kinh tế như Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

Lợi thế cạnh tranh của Việt Nam so với khu vực

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng sự khác biệt của Việt Nam không phải ngẫu nhiên. Ông nêu một số đặc điểm của các nước trong khu vực:

• Thái Lan đã có quá trình phát triển công nghiệp dài, nhưng để có bước nhảy vọt mới cần chuyển sang lĩnh vực sáng tạo ở trình độ cao và cạnh tranh trực diện với các nền kinh tế như Hàn Quốc, điều này không dễ.
• Malaysia có nền tảng ổn định hơn nhưng chịu áp lực từ chi phí lao động cao, làm thu hẹp dư địa cạnh tranh.
• Indonesia có lợi thế về quy mô thị trường, song hạ tầng và kết nối vẫn là thách thức lớn.

Trong khi đó, Việt Nam nổi lên nhờ các lợi thế mà nhiều nước trong khu vực không còn nhiều: vị trí gần Trung Quốc, tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng trong quá trình tái cấu trúc, lực lượng lao động được đánh giá khá tốt và dư địa tăng trưởng vẫn còn lớn.

Vì vậy, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng Việt Nam có cơ hội lớn từ nội tại, tiềm năng lớn hơn các nước trong khu vực để trở thành điểm sáng thu hút vốn nói chung và vốn FDI vào bất động sản nói riêng.

Ba “bài kiểm tra” để thu hút FDI bền vững vào bất động sản

Để thu hút vốn nước ngoài bền vững, bất động sản Việt Nam cần vượt qua ba nhóm vấn đề lớn:

1) Đô thị hóa gắn với phát triển kinh tế thực

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bức tranh hiện nay đã có thay đổi khi hạ tầng được đầu tư theo hướng trọng điểm và liên kết vùng rõ hơn, đặc biệt tại phía Nam. Điều này mở ra các cực tăng trưởng mới và mở rộng dư địa cho các khu đô thị mới.

2) Pháp lý vẫn là nút thắt

Mặc dù hệ thống pháp lý đã được cải thiện, nhưng các bước như giao dự án, tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng hay định giá vẫn chậm. Hệ quả là cả doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng thận trọng, thường ưu tiên M&A hoặc rót vốn vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có tiềm năng rõ ràng.

3) Thị trường vốn cho bất động sản thiếu ổn định dài hạn

Ông cho biết nếu nguồn vốn trong nước chưa bền vững thì nhà đầu tư nước ngoài sẽ càng thận trọng hơn khi xuống tiền cho các dự án dài hạn.

“Nam châm” dòng tiền: dự án nào đáp ứng tiêu chuẩn trong chu kỳ mới

Theo quan điểm của TS. Đinh Thế Hiển, trong chu kỳ mới, câu chuyện không chỉ là việc có hút được vốn hay không, mà là dự án nào đủ tiêu chuẩn để trở thành điểm thu hút dòng tiền nước ngoài. Từ đó, ông dẫn ví dụ về các đại dự án như Siêu đô thị ven biển VinHomes Green Paradise.

Ông nêu ba điều kiện mà dự án lớn cần đáp ứng:

• Có tính pháp lý ổn định ở cấp độ quốc gia.
• Có sự vào cuộc nhất quán của Nhà nước trong phát triển hạ tầng.
• Triển khai đồng bộ và đúng tiến độ.

Vai trò quy hoạch và hạ tầng tại TP. Hồ Chí Minh

TS. Đinh Thế Hiển cũng nhấn mạnh TP. Hồ Chí Minh là không gian kết nối từ Bình Dương mở rộng tới Hồ Tràm, hình thành một không gian kinh tế lớn. Với nguồn lực và không gian kinh tế hiện có, chính quyền TP. Hồ Chí Minh được cho là có khả năng quy hoạch các khu trọng điểm và phát triển chúng.

Ông cho biết TP. Hồ Chí Minh kiên định với việc phát triển khu kinh tế mới và đô thị mới, qua đó mở ra không gian mới. Cùng với các động thái về pháp lý, quy hoạch và xây dựng đang diễn ra mạnh mẽ, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng khu vực kinh tế này có cơ sở để thành công nhờ nguồn lực, ý chí và sự chuẩn bị của chính quyền TP. Hồ Chí Minh.

Thông tin tọa đàm

Tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam” do CafeF tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 06/04/2026. Chương trình quy tụ các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp như Masterise Homes nhằm phân tích xu hướng dịch chuyển dòng vốn quốc tế, với hai phiên thảo luận chuyên sâu tập trung làm rõ bức tranh thị trường và các phân khúc tiềm năng trong chu kỳ tăng trưởng mới.