Giá căn hộ tại các đô thị lớn duy trì ở mức cao, trong khi thu nhập của phần đông người dân chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Thị trường đang đối mặt với tình trạng lệch pha cung cầu khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê ngày càng khan hiếm.
Giá căn hộ tăng cao, người mua nhà ngày càng khó tiếp cận
Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự đối lập giữa nguồn cung được cải thiện và sức mua có dấu hiệu suy yếu. Dù số lượng sản phẩm mở bán mới tăng đáng kể trong những năm gần đây, cơ cấu hàng hóa vẫn chưa đáp ứng tương xứng với khả năng tài chính của phần đông người mua nhà.
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán căn hộ bình quân trong quý III/2026 tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, mặt bằng giá tại ba thị trường này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.
Mức giá hiện tại tạo ra khoảng cách đáng kể giữa giá nhà và khả năng tích lũy của người lao động. Với một căn hộ diện tích 60m², người mua cần chuẩn bị khoảng 4,76 tỷ đồng tại Hà Nội, 5,3 tỷ đồng tại TP.HCM và hơn 4,1 tỷ đồng tại Đà Nẵng nếu tính theo mặt bằng giá bình quân nói trên. Đây là mức tài chính không dễ tiếp cận đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Áp lực càng lớn khi chi phí vay mua nhà tăng lên. Lãi suất vay tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể tăng lên 13-15%/năm theo lãi suất thả nổi. Khi giá bất động sản neo cao, chi phí vốn gia tăng, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định hoặc chuyển sang tìm kiếm những sản phẩm có giá thấp hơn.
Diễn biến giao dịch cho thấy sức ép này đã tác động đến thanh khoản. Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Riêng quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025.
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng thị trường đang thiếu nghiêm trọng nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở cho thuê. Theo ông, có một nhóm người thu nhập vượt ngưỡng để được mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.
Cụ thể, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng thuộc nhóm không đáp ứng điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội theo các ngưỡng được đề cập tại diễn đàn. Tuy nhiên, nhóm khách hàng này cũng gặp khó khi tìm kiếm căn hộ thương mại phù hợp với khả năng tài chính.
Thực tế cho thấy khoảng trống về nhà ở không chỉ nằm ở nhóm thu nhập thấp mà còn mở rộng sang người có thu nhập trung bình, người trẻ và các gia đình mới hình thành. Đây là nhóm có nhu cầu an cư rõ ràng nhưng chưa đủ tích lũy để mua nhà ở thương mại, đồng thời có thể không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Nguồn cung cần dịch chuyển về nhu cầu ở thực
Một trong những nguyên nhân khiến người mua khó tiếp cận nhà ở là cơ cấu sản phẩm chưa cân đối. Trong khi các dự án cao cấp chiếm tỷ trọng đáng kể tại những đô thị lớn, sản phẩm có mức giá phù hợp với thu nhập của số đông lại hạn chế.
Ở góc độ doanh nghiệp, việc phát triển nhà ở giá phù hợp không đơn giản chỉ là giảm giá bán. Chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn và các nghĩa vụ tài chính đều ảnh hưởng đến giá thành dự án. Một số dự án còn phát sinh chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài, làm tăng thời gian triển khai và chi phí vốn.
Vì vậy, nhiều chủ đầu tư lựa chọn áp dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán thay vì điều chỉnh đáng kể giá bán. Những giải pháp này có thể hỗ trợ người mua trong ngắn hạn nhưng chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi là thiếu sản phẩm có giá phù hợp.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhận định nhu cầu nhà ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới đáp ứng khoảng 60-65%. Điều này cho thấy dư địa thị trường còn lớn, song để khai thác được cần có sự điều chỉnh từ cả chính sách phát triển dự án lẫn chiến lược sản phẩm của doanh nghiệp.
Theo các chuyên gia, doanh nghiệp cần xác định lại nhóm khách hàng mục tiêu, khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng trước khi quyết định phát triển dự án. Thay vì tập trung vào những sản phẩm có biên lợi nhuận cao nhưng tệp khách hàng hạn chế, việc phát triển nhà ở phù hợp thu nhập có thể giúp mở rộng khả năng hấp thụ và duy trì thanh khoản.
Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được thúc đẩy để đáp ứng những nhóm dân cư chưa có điều kiện sở hữu nhà. Việc đa dạng hóa hình thức tiếp cận nhà ở sẽ giúp giảm áp lực phải mua nhà ngay đối với người lao động, đồng thời mở rộng thị trường cho các doanh nghiệp phát triển và vận hành bất động sản.
Trong chu kỳ mới, khả năng tiêu thụ sản phẩm sẽ ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng và khả năng chi trả thực tế. Khi người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, những dự án có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực có cơ hội tạo lợi thế về thanh khoản so với sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.
