Thị trường bất động sản 2026 chịu sức ép từ lãi suất cao, thanh khoản suy giảm và nguồn cung tăng mạnh, buộc doanh nghiệp thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán.
Thị trường bất động sản năm 2026 đang cho thấy sự phân hóa rõ hơn sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong hai năm trước. Sức mua suy yếu trong khi lượng sản phẩm mới tiếp tục được đưa ra thị trường, tạo áp lực lên tốc độ hấp thụ. Cùng lúc, chi phí vốn tăng khiến cả người mua lẫn doanh nghiệp có xu hướng thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận 239.860 giao dịch bất động sản, thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, giao dịch đất nền giảm mạnh 40%, xuống còn 73.438 giao dịch. Phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận 26.567 giao dịch, giảm 23%.
Diễn biến thanh khoản diễn ra trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng đi lên. Theo MBS, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên vùng 7,5 - 9%. Chi phí vốn cao hơn có thể khiến người mua nhà trì hoãn quyết định xuống tiền, đồng thời làm gia tăng gánh nặng tài chính đối với các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy.
MBS dự kiến tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối năm có thể chỉ quanh 40 - 50%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa theo kịp
Một nghịch lý đáng chú ý của thị trường hiện nay là nguồn cung không thiếu, thậm chí đang mở rộng nhanh tại một số đô thị lớn.
Tại Hà Nội, khoảng 16.600 căn hộ được đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm, tăng 57% so với cùng kỳ. TP. HCM cũng ghi nhận khoảng 4.600 căn hộ mới, cao hơn 228% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ các dự án tại khu vực ngoại thành được mở bán trong quý I.
Nguồn hàng gia tăng khiến áp lực cạnh tranh giữa các dự án rõ nét hơn, nhất là khi sức mua đang chịu tác động từ chi phí vay. Ở thị trường thứ cấp Hà Nội, MBS ghi nhận giá căn hộ đã giảm khoảng 10 - 20% tùy khu vực và loại sản phẩm.
Tuy nhiên, diễn biến tại thị trường sơ cấp lại có chiều hướng khác. Giá bán trung bình của các dự án mở bán mới trong quý 2 vào khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ.
Theo MBS, mức tăng này phần nào phản ánh sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm, khi nguồn cung mới tập trung nhiều hơn vào các phân khúc có giá trị cao.
Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian dài, trong khi nguồn cung mới vẫn được bổ sung mạnh, khả năng thị trường tiếp tục điều chỉnh trong những quý tới là yếu tố cần được theo dõi.
Doanh nghiệp ưu tiên thu tiền từ các dự án đã triển khai
Sự chậm lại của thị trường cũng đang làm thay đổi chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
Thay vì liên tục tung dự án mới, nhiều doanh nghiệp đang ưu tiên hoàn thiện và bàn giao những dự án đã mở bán trước đó. MBS cho biết trong quý III/2026 chưa xuất hiện dự án mới nào tạo được sự chú ý lớn trên thị trường, trong khi một số doanh nghiệp thu hẹp kế hoạch mở bán.
Điều này khiến thời điểm bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu trở thành yếu tố quan trọng đối với kết quả kinh doanh từng doanh nghiệp. Những đơn vị có dự án mới được triển khai và duy trì sức bán có khả năng ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận, trong khi nhóm phụ thuộc vào nguồn hàng cũ có thể chịu áp lực giảm kết quả kinh doanh.
Trong khi một số doanh nghiệp có dự án mới và nguồn thu lớn được kỳ vọng cải thiện lợi nhuận, nhóm có lượng sản phẩm bàn giao hạn chế lại đối mặt với triển vọng kém thuận lợi hơn.
MBS dự báo lợi nhuận sau thuế quý 3 của Đất Xanh đạt khoảng 65 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ. Doanh thu môi giới suy giảm, trong khi chi phí tài chính tăng do mặt bằng lãi suất được xem là những yếu tố gây sức ép lên kết quả kinh doanh.
Đối với Khang Điền và Nam Long, lợi nhuận sau thuế quý 3 được MBS dự báo giảm lần lượt 36% và 52% so với cùng kỳ. Tiến độ tiêu thụ cũng như bàn giao sản phẩm chậm hơn là một trong những nguyên nhân được đưa ra.
Những dự báo trên cho thấy cùng một môi trường thị trường nhưng tác động lên từng doanh nghiệp không giống nhau. Khả năng tạo doanh thu trong kỳ, lượng hàng sẵn sàng bàn giao và sức hấp thụ tại từng dự án đang trở thành những biến số quan trọng đối với lợi nhuận.
