Thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 cho thấy chi phí sử dụng vốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng so với cuối năm 2025. Một số khoản vay ngân hàng hiện chịu lãi suất tới 14%/năm, trong khi nhiều lô trái phiếu mới phát hành có lãi suất cố định 10-12,5%/năm.
Dữ liệu từ thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy mặt bằng chi phí vốn đang có sự thay đổi đáng chú ý so với cuối năm 2025.
Tại nhiều doanh nghiệp, các khoản vay có mức lãi suất thấp trước đây không còn xuất hiện hoặc tỷ trọng vốn vay với chi phí cao đã tăng lên.
Tại Vinhomes (VHM), lãi suất thấp nhất của các khoản vay ngân hàng đã không còn ở vùng 5%/năm như cuối năm 2025.
Đến ngày 30/6, các khoản vay ngắn hạn của doanh nghiệp chịu lãi suất 7,5-15%/năm, trong khi lãi suất vay dài hạn dao động 6,1-14%/năm. Cuối năm 2025, Vinhomes vẫn có khoản vay với lãi suất 5,5%/năm.
Tổng dư nợ vay ngân hàng của Vinhomes tại cuối quý II đạt gần 87.752 tỷ đồng, tương đương 32,03% vốn chủ sở hữu và khoảng 7,9% tổng nguồn vốn.
Nếu không tính các khoản vay hợp vốn, Vietcombank là ngân hàng có dư nợ lớn nhất tại Vinhomes với 17.993 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ dài hạn khoảng 12.498 tỷ đồng.
VPBank đứng tiếp theo với 11.163,4 tỷ đồng, trong khi LPBank và VIB lần lượt có dư nợ 5.957,4 tỷ đồng và 4.685,4 tỷ đồng.
Kinh Bắc có dư nợ vượt vốn chủ sở hữu
Tại Kinh Bắc (KBC), áp lực từ vốn vay thể hiện rõ hơn khi dư nợ ngân hàng đã vượt quy mô vốn chủ sở hữu.
Cuối tháng 6, doanh nghiệp có hơn 31.354 tỷ đồng dư nợ ngân hàng, tương đương hơn 116% vốn chủ sở hữu và chiếm 42,31% tổng nguồn vốn.
Lãi suất các khoản vay của KBC hiện dao động từ 5% đến 13,1%/năm. Trong đó, khoản vay có lãi suất cao nhất là 210,5 tỷ đồng tại VPBank, với mức 13,1%/năm.
Riêng VPBank đang có khoảng 16.446,4 tỷ đồng dư nợ tại KBC, với lãi suất từ 9,2% đến 13,1%/năm. Khoản vay lớn nhất trị giá 12.837,4 tỷ đồng đang chịu lãi suất 10,8%/năm.
So với cuối năm 2025, chi phí vốn của KBC đã tăng ở nhóm khoản vay có lãi suất cao. Khi đó, doanh nghiệp vẫn có khoản vay với lãi suất 4,8%/năm, trong khi mức cao nhất là 12,5%/năm.
Tại Nam Long (NLG), biến động lãi suất tập trung ở một số khoản vay phục vụ các dự án.
Hai khoản vay tổng cộng 645 tỷ đồng tại OCB dành cho các dự án ở Cần Thơ và Hải Phòng hiện chịu lãi suất 10,3-11,7%/năm, tăng từ mức 8,6-9%/năm trước đó.
Tổng dư nợ vay ngân hàng của Nam Long cuối quý II đạt 1.559,7 tỷ đồng, tương đương 10,72% vốn chủ sở hữu và 6,12% tổng nguồn vốn.
Nếu tính cả nợ thuê tài chính, tổng vay và nợ thuê tài chính của doanh nghiệp vượt 5.521 tỷ đồng.
Tại TTC Land (SCR), doanh nghiệp đang có 2.678,6 tỷ đồng dư nợ ngân hàng, tương đương 49,8% vốn chủ sở hữu.
Mức lãi suất thấp nhất hiện nay là 4,5%/năm đối với một số khoản vay ngắn hạn và 9%/năm đối với vay dài hạn. Tuy nhiên, một số khoản vay đã lên tới 14%/năm.
Đây là mức lãi suất cao nhất TTC Land ghi nhận trong hơn 3 năm. Cuối năm 2025, mức cao nhất lần lượt là 10,5%/năm đối với vay ngắn hạn và 12,5%/năm đối với vay dài hạn.
Tại Văn Phú (VPI), dư nợ ngân hàng cuối quý II đạt 4.359,6 tỷ đồng, tương đương 76,11% vốn chủ sở hữu.
Các khoản vay của doanh nghiệp tại Vietcombank, MBBank và VPBank có lãi suất dao động 8,18-12,3%/năm.
Hoàng Quân (HQC) hiện có các khoản vay tại HDBank với lãi suất 9,47-13,5%/năm.
Trong khi đó, Hodeco (HDC) ghi nhận các khoản vay tại nhiều ngân hàng với lãi suất từ 5,5% đến 14%/năm.
Những dữ liệu trên cho thấy mặt bằng chi phí vốn giữa các doanh nghiệp bất động sản có sự khác biệt, đồng thời nhiều khoản vay đang có mức lãi suất cao hơn so với một số khoản vay ghi nhận vào cuối năm 2025.
Trái phiếu bất động sản cũng đắt hơn
Áp lực chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản không chỉ đến từ các khoản vay ngân hàng mà còn xuất hiện ở kênh trái phiếu.
Thống kê các đợt phát hành trái phiếu từ cuối tháng 6 đến nay cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản và các công ty liên quan đến những tập đoàn lớn đang chấp nhận mức lãi suất cố định 10-12,5%/năm.
Trong nhóm này có Vinhomes, Phát triển Thành phố xanh, Đô thị Du lịch Cần Giờ thuộc hệ sinh thái Vingroup; Dịch vụ cáp treo Bà Nà và Mặt trời Vũng Tàu thuộc Sun Group; Parkland 53 và Hưng Phát Invest Hà Nội thuộc hệ sinh thái Masterise.
Ngoài ra còn có Công ty TNHH Thăng Long thuộc Eurowindow cùng một số doanh nghiệp thành viên của Trung Nam Group.
Mặt bằng lãi suất này cao hơn đáng kể so với một số đợt huy động trong quý IV/2025, khi thị trường vẫn ghi nhận nhiều lô trái phiếu bất động sản có lãi suất dưới 10%/năm.
Chẳng hạn, một số doanh nghiệp thuộc ROX Group từng phát hành trái phiếu với lãi suất 9-9,2%/năm.
Một số trường hợp khác còn có mức thấp hơn, như Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng 8,95%/năm, Mặt trời Hạ Long 7,54%/năm và Thời Đại Mới T&T 8,95%/năm.
Nếu trước đây doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể tìm kiếm nguồn vốn trái phiếu với lãi suất dưới ngưỡng 9-10%/năm, các đợt phát hành mới cho thấy mặt bằng này đang dịch chuyển lên cao hơn.
Cùng với diễn biến tại kênh tín dụng ngân hàng, chi phí vốn từ trái phiếu cũng trở thành một yếu tố đáng chú ý trong cơ cấu tài chính của các doanh nghiệp bất động sản.
Thuyết minh báo cáo tài chính quý II/2026 cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với mặt bằng chi phí vốn cao hơn so với cuối năm 2025. Lãi suất một số khoản vay ngân hàng đã lên 14%/năm, trong khi trái phiếu mới phát hành phổ biến ở mức 10-12,5%/năm.
