Giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM có nơi lên tới 520,3 triệu đồng/m², trong khi tỷ lệ hấp thụ trên thị trường chỉ đạt 26% trong quý III. Chi phí phát triển dự án, vướng mắc pháp lý và tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền tiếp tục gây sức ép lên thanh khoản.
Giá nhà cao, thanh khoản căn hộ suy giảm
Theo DKRA Consulting, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM trong quý III dao động từ 32,8 triệu đồng đến 520,3 triệu đồng/m², mức trung bình đạt 68,5 triệu đồng/m², đã gồm VAT.
Avison Young Việt Nam cho rằng quỹ đất nội thành ngày càng hạn chế, trong khi chi phí đất đai, đền bù giải tỏa và phát triển dự án tăng cao. Những yếu tố này tạo áp lực lên giá thành, khiến nhiều chủ đầu tư hướng đến phân khúc cao cấp để bảo đảm biên lợi nhuận.
Tại khu trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm, giá căn hộ sơ cấp phổ biến ở mức 7.000-15.000 USD/m², tương đương 182-390 triệu đồng/m². Khu Đông và khu Nam dao động 3.800-5.500 USD/m², còn khu Tây cũng xuất hiện dự án hạng sang có giá 4.500-4.800 USD/m².
Nguồn cung còn chịu tác động từ những vướng mắc pháp lý kéo dài. Tính đến đầu tháng 9, TP HCM có 1.338 dự án tồn đọng, với tổng vốn đầu tư 658.084 tỷ đồng.
Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận trong quý III đạt 13.215 căn, nhưng lượng tiêu thụ chỉ 3.471 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, giảm 66% so với quý II.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định sức mua suy yếu khiến hàng tồn kho tăng, vốn của doanh nghiệp bị ứ đọng và thanh khoản giảm. Trong khi đó, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết lãi suất cao cùng tâm lý thận trọng khiến nhiều chủ đầu tư phải giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để thu hút khách hàng.
Người mua dịch chuyển ra vùng ven, nhà ở xã hội được thúc đẩy
Khi giá nhà nội đô vượt khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, nhu cầu mua dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh. Avison Young ghi nhận Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có giá căn hộ sơ cấp khoảng 1.800-4.500 USD/m².
Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy tỷ trọng tìm kiếm nhà đất tại Bình Dương tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% vào quý III/2026.
Để cải thiện nguồn cung, TP HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý và phát triển nhà ở xã hội. Thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 723 dự án, tương đương 54% tổng số dự án cần xử lý.
Trong năm 2026, địa phương dự kiến hoàn thành 13 dự án nhà ở xã hội với 9.402 căn. Riêng quý IV, thành phố dự kiến khởi công thêm 6 dự án quy mô 84.000 căn, hướng tới mục tiêu 181.257 căn trong giai đoạn 2026-2030.
Chuyên gia đề xuất giải pháp cân bằng nguồn cung
Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho rằng nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế đang làm gia tăng độ lệch pha của thị trường, khiến giá nhà vượt khả năng chi trả của nhiều người dân.
Ông đề xuất cơ quan quản lý yêu cầu bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê tại các khu đô thị mới, đồng thời thúc đẩy mô hình cho thuê dài hạn để phù hợp hơn với năng lực tài chính của người dân.
Về tín dụng, dòng vốn cần được phân loại theo mức độ rủi ro, hạn chế tập trung vào các dự án cao cấp mang tính đầu cơ và ưu tiên phân khúc nhà ở bình dân phục vụ nhu cầu thực.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần tối ưu chi phí phát triển dự án, còn cơ quan quản lý cần đẩy nhanh xử lý vướng mắc pháp lý để đưa các dự án đình trệ trở lại triển khai. Đây được xem là những hướng đi quan trọng nhằm cải thiện nguồn cung và hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở.
