Phân tích cổ phiếu D11: CTCP Địa ốc 11

Giai đoạn 2021–2025 ghi nhận nhiều biến động trong chu kỳ kinh doanh của Công ty Cổ phần Real Estate 11 (Địa ốc 11 - Mã cổ phiếu D11 - Sàn HNX). Sau hai năm trầm lắng (2023–2024) do ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản, D11 đã chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ về quy mô doanh thu trong năm 2025, đạt 212.284.856.816 đồng (gấp hơn 2 lần năm 2024), kéo theo lợi nhuận sau thuế phục hồi lên mức 8.645.489.272 đồng.

Sở hữu cơ cấu tài sản tương đối an toàn với lượng tiền mặt tăng vọt lên 68.101.018.340 đồng cùng danh mục bất động sản đầu tư chiếm tỷ trọng lớn, D11 đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư giá trị khi thị giá 10.500 đồng/cổ phiếu đang chiết khấu sâu so với giá trị sổ sách (P/B chỉ 0,46 lần).

Bài phân tích cổ phiếu D11 chi tiết dưới đây sẽ mổ xẻ toàn diện bức tài chính 5 năm của doanh nghiệp giữ nguyên giá trị chi tiết từng đồng.

Tổng quan về CTCP Real Estate 11 (Mã CK: D11)

CTCP Real Estate 11 (Địa ốc 11) tiền thân là doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa, niêm yết trên sàn HNX. Lĩnh vực hoạt động cốt lõi của công ty bao gồm:

• Đầu tư, phát triển và kinh doanh dự án bất động sản nhà ở, khu đô thị.
• Cho thuê bất động sản đầu tư (mặt bằng thương mại, văn phòng, nhà xưởng).
• Thi công xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp và dịch vụ quản lý bất động sản.

Thông tin giao dịch thị trường

• Mã chứng khoán: D11 (Sàn HNX).
• Thị giá hiện tại: 10.500 đồng/cổ phiếu.
• Số lượng cổ phiếu lưu hành: 9.040.301 cổ phiếu.
• Vốn hóa thị trường: Đạt 94.923.160.500 đồng (94,9 tỷ đồng).
• Biến động giá 52 tuần: 8.390 – 11.730 đồng/cổ phiếu.
• Chỉ số P/E hiện tại: 10,46 lần (theo BCTC 2025) / 10,98 lần (dữ liệu thị trường).
• Chỉ số P/B: 0,46 lần.
• Hệ số Beta: -0,08 (Ít chịu biến động chung theo chỉ số VN-Index/HNX-Index).

Phân tích kết quả hoạt động kinh doanh D11 giai đoạn 2021–2025

Sau đỉnh cao doanh thu năm 2021, D11 trải qua giai đoạn sụt giảm sâu vào năm 2023 trước khi phục hồi mạnh mẽ về quy mô kinh doanh trong năm 2025.

Doanh thu thuần tăng gấp đôi năm 2025:

• Doanh thu thuần năm 2025 đạt 212.284.856.816 đồng, tăng trưởng 99,71% so với năm 2024 (106.293.882.447 đồng) và gấp hơn 6 lần so với vùng đáy năm 2023.
• Sự gia tăng doanh thu đến từ việc bàn giao/ghi nhận các hạng mục bất động sản và hoạt động xây lắp phục hồi.

Biên lợi nhuận gộp thu hẹp do cơ cấu hàng bán:

• Tỷ lệ lãi gộp năm 2025 đạt 10,76%, giảm so với mức 15,06% (2024) và 54,56% (2023). Nguyên nhân chính là do tỷ trọng doanh thu chuyển dịch sang các mảng có biên lợi nhuận thấp hơn như xây lắp hoặc thương mại.
• Lợi nhuận gộp tuyệt đối đạt 22.838.098.826 đồng, tăng 42,66% so với năm 2024.

Lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 121,85%:

• Lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt 8.645.489.272 đồng, tăng gấp 2,21 lần so với năm 2024 (3.896.943.492 đồng).
• Đáng chú ý, chi phí lãi vay của D11 trong hai năm 2024 và 2025 đã đưa về mức 0 đồng, giúp doanh nghiệp giảm tối đa áp lực tài chính trong bối cảnh lợi nhuận gộp thu hẹp.

Phân tích Bảng cân đối kế toán D11: Thanh khoản dồi dào, giải phóng hàng tồn kho

Cơ cấu tài sản của D11 ghi nhận sự chuyển dịch tích cực từ hàng tồn kho sang tiền mặt và tài sản có tính thanh khoản cao.

Tiền mặt tăng vọt, Hàng tồn kho giải phóng mạnh

• Lượng tiền mặt: Năm 2025, tiền và các khoản tương đương tiền đạt 68.101.018.340 đồng, tăng gấp 4,2 lần so với năm 2024 (16.222.990.014 đồng). Tiền mặt hiện chiếm tới 19,15% tổng tài sản của D11.
• Hàng tồn kho: Giảm từ 43.686.450.731 đồng (2024) xuống còn 8.947.042.795 đồng (2025). Việc giải phóng thành công tồn kho bất động sản giúp vòng quay hàng tồn kho bứt phá lên 7,20 lần (so với 2,16 lần năm 2024).

Bất động sản đầu tư quy mô lớn:

D11 sở hữu giá trị bất động sản đầu tư ghi nhận trên sổ sách đạt 95.405.310.474 đồng (chiếm 26,84% tổng tài sản). Đây là các tài sản mang lại nguồn thu ổn định từ việc cho thuê và có tiềm năng đánh giá lại theo giá thị trường.

Giảm áp lực Nợ dài hạn:

• Nợ dài hạn giảm mạnh từ 20.514.315.802 đồng (2024) xuống còn 6.247.808.416 đồng (2025).
• Tổng nợ phải trả/VSCN giảm về mức 0,81 lần, giúp an toàn tài chính được củng cố đáng kể.

Các chỉ số hiệu quả vận hành, sức khỏe tài chính và định giá cổ phiếu D11

Khả năng thanh toán duy trì mức an toàn cao:

• Tỷ lệ thanh toán nhanh: Đạt 1,61 lần nhờ lượng tiền mặt dồi dào, đảm bảo doanh nghiệp dư sức chi trả toàn bộ các khoản nợ ngắn hạn mà không cần dựa vào việc bán tồn kho.
• Tỷ lệ thanh toán hiện hành: Đạt 1,68 lần.

Khả năng sinh lời đang trong tiến trình phục hồi:

• ROE (Tỷ suất LNST/VCSH): Hồi phục từ 2,08% (2024) lên 4,49% (2025).
• ROA (Tỷ suất LNST/Tổng TS): Tăng từ 1,09% lên 2,40%.
• ROIC: Đạt 5,39%, cho thấy hiệu quả sử dụng vốn đầu tư đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2024.

Định giá cổ phiếu D11

Thị giá cổ phiếu D11 hiện giao dịch xung quanh mức 10.500 đồng/cổ phiếu trên sàn HNX, tương ứng giá trị vốn hóa thị trường khoảng 94,9 tỷ đồng (94.923.160.500 đồng).

• Định giá P/E: EPS năm 2025 đạt 1.051,96 đồng/cổ phiếu. Mức P/E tương ứng là 10,46 lần. Mức định giá này đã giảm rõ rệt so với mức 19,02x của năm 2024.
• Định giá P/B (Biên an toàn sâu): Giá trị sổ sách (BVPS) của D11 vào cuối năm 2025 đạt 21.687 đồng/cổ phiếu. Với thị giá 10.500 đồng, P/B hiện tại chỉ ở mức 0,46 lần.
• Nhận xét: Thị giá D11 đang giao dịch chiết khấu hơn 51% so với giá trị sổ sách. Việc doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền mặt 68,1 tỷ đồng (tương đương 7.532 đồng/cổ phiếu tiền mặt) giúp cổ phiếu D11 có rủi ro giảm giá vô cùng thấp.

Phân tích kỹ thuật cổ phiếu D11

• Xu hướng tích lũy: D11 đang ở trong chu kỳ tích lũy đi ngang kéo dài hơn 2 năm trong vùng giá 8.500 – 11.500 đồng/cổ phiếu.
• Đường trung bình động: Thị giá hiện tại 10.500 đồng nằm sát đường MA10 (10.500) và tiệm cận đường MA50 (10.790).
• Khối lượng giao dịch: Thanh khoản cổ phiếu ở mức tương đối thấp (KLTB 10 ngày khoảng 50 cổ phiếu), đòi hỏi nhà đầu tư phải gom cổ phiếu theo phương pháp tích lũy kiên nhẫn.

Đánh giá rủi ro và chiến lược đầu tư cổ phiếu D11

Đánh giá rủi ro

• Thanh khoản giao dịch thấp: Khối lượng giao dịch tự do trên thị trường hạn chế khiến việc giải ngân hoặc thoái vốn quy mô lớn cần nhiều thời gian.
• Chi phí phải thu lớn: Các khoản phải thu ngắn hạn vẫn duy trì ở mức cao (178.909.785.747 đồng năm 2025), chiếm 50,33% tổng tài sản.

Điểm tựa đầu tư (Catalyst)

• Tiền mặt dồi dào: Lượng tiền mặt 68,1 tỷ đồng chiếm gần 72% vốn hóa thị trường hiện tại.
• Chiết khấu P/B sâu: Giá thị trường bằng chưa tới một nửa giá trị sổ sách.
• Kinh doanh hồi phục: Doanh thu và lợi nhuận 2025 đều ghi nhận tăng trưởng gần 100%.

Chiến lược đầu tư cổ phiếu D11

MUA TÍCH LŨY DÀI HẠN.

• Mục tiêu giá ngắn hạn: 12.000 – 13.500 đồng/cổ phiếu.
• Mục tiêu giá trung - dài hạn: 16.000 – 18.000 đồng/cổ phiếu (Tiệm cận P/B 0.75x–0.85x).

Bài phân tích cổ phiếu D11 cho thấy CTCP Real Estate 11 là một doanh nghiệp bất động sản sở hữu nền tảng tài chính an toàn với lượng tiền mặt dồi dào và nợ vay không đáng kể. Sự phục hồi của doanh thu và lợi nhuận năm 2025 kết hợp cùng định giá P/B 0,46x mở ra cơ hội đầu tư giá trị an toàn đối với các nhà đầu tư cá nhân có chiến lược nắm giữ dài hạn.

Lưu ý: Bài viết dựa trên dữ liệu báo cáo tài chính công khai và diễn biến thị trường, mang tính chất phân tích tham khảo và không phải là lời khuyên đầu tư trực tiếp.