Sun Group đề xuất đầu tư quần thể du lịch sinh thái Ba Vì – hợp phần Safari trên diện tích hơn 580ha, tổng vốn khoảng 10.000 tỷ đồng. Nếu được triển khai theo phương án đề xuất, dự án sẽ không đơn thuần là một điểm tham quan động vật mà được tổ chức như một quần thể du lịch đa chức năng, kết hợp giữa Safari, nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ, giáo dục, nghiên cứu và trải nghiệm.
Điểm đáng chú ý nhất nằm ở quy mô khai thác. Giai đoạn 1 dự kiến phục vụ khoảng 5 triệu lượt khách mỗi năm, trong khi khi hoàn thành toàn bộ, công suất được nâng lên khoảng 10 triệu lượt khách mỗi năm. Với một dự án có diện tích hơn 580ha, đây là con số cho thấy chủ đầu tư đang đặt bài toán ở quy mô của một điểm đến du lịch lớn, thay vì chỉ xây dựng một khu vui chơi đơn lẻ.
Sở Tài chính TP. Hà Nội cho biết, mới đây đã tiếp nhận đề xuất của Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Mặt Trời, thành viên Sun Group, về đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án quần thể du lịch sinh thái Ba Vì - hợp phần Safari. Doanh nghiệp đề xuất được lựa chọn thực hiện dự án theo trường hợp đặc biệt quy định tại Luật Thủ đô số 02/2026/QH16.
Dự án nằm tại xã Ba Vì, được đề xuất nghiên cứu đầu tư trên diện tích hơn 580 ha, chia thành hai giai đoạn. Tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 10.000 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 1.500 tỷ đồng, phần còn lại là vốn huy động.
Nếu được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án dự kiến triển khai từ quý IV/2026 đến quý I/2030.
Giai đoạn 1 có quy mô khoảng 251 ha, thực hiện từ quý IV/2026 đến quý IV/2028, với công suất thiết kế khoảng 5 triệu lượt khách mỗi năm đến tham quan, du lịch và nghỉ dưỡng.
Giai đoạn 2 có diện tích gần 330 ha, dự kiến triển khai từ quý IV/2027 đến quý I/2030. Khi hoàn thành toàn bộ, dự án dự kiến nâng công suất phục vụ lên khoảng 10 triệu lượt khách mỗi năm, gấp đôi giai đoạn đầu.
Nhìn vào cách phân kỳ này có thể thấy giai đoạn 2 không phải phần mở rộng nhỏ bổ sung sau khi dự án chính hoàn thành. Với gần 330ha, phần diện tích này thậm chí lớn hơn quy mô 251ha của giai đoạn 1. Điều đó cho thấy cấu trúc dự án ngay từ đầu đã được tính toán theo hướng mở rộng hệ sinh thái và công suất khai thác trong một không gian rất lớn.
447ha cây xanh và mặt nước: Điểm quan trọng nhất trong cấu trúc Safari Ba Vì
Nếu chỉ nhìn vào tổng vốn 10.000 tỷ đồng hoặc công suất 10 triệu khách mỗi năm, rất dễ xem Safari Ba Vì như một dự án du lịch có quy mô lớn. Tuy nhiên, cơ cấu sử dụng đất mới là yếu tố giúp hình dung rõ hơn cách dự án được định hướng.
Theo phương án đề xuất, tổng diện tích xây dựng tối đa khoảng 728.000m2, tổng diện tích sàn tối đa hơn 1.000.000m2. Các công trình cao từ 1–5 tầng tùy từng khu chức năng, trong khi mật độ xây dựng thực tế dự kiến khoảng 13%.
Đáng chú ý, khoảng 447ha được dành cho cây xanh và mặt nước.
Con số này chiếm phần rất lớn trong tổng diện tích hơn 580ha, cho thấy phần diện tích dành cho cảnh quan và không gian sinh thái là cấu phần chủ đạo của dự án. Nói cách khác, quy mô của Safari Ba Vì không được hình thành chủ yếu bằng cách tăng diện tích công trình, mà bằng việc tổ chức một không gian du lịch rộng, trong đó công trình được đặt xen kẽ với cảnh quan.
Đây cũng là điểm có ý nghĩa đối với mô hình Safari.
Một Safari đúng nghĩa không chỉ cần diện tích để xây dựng khu dịch vụ, nhà hàng, khách sạn hay các công trình đón khách. Phần không gian dành cho cây xanh, mặt nước và khu vực trải nghiệm động vật mới là yếu tố quyết định khả năng tạo ra trải nghiệm khác biệt so với một công viên giải trí thông thường.
Với khoảng 447ha cây xanh và mặt nước, dự án có dư địa để tổ chức nhiều không gian chức năng trên cùng một quần thể. Đây có thể là nền tảng để phân tách dòng khách, kéo dài thời gian tham quan và tạo ra nhiều sản phẩm du lịch khác nhau thay vì phụ thuộc vào một loại hình trải nghiệm.
Các nhóm đất còn lại gồm khoảng 31 ha thương mại, dịch vụ; 44 ha dịch vụ du lịch; 8 ha nghiên cứu, đào tạo, giải trí, giáo dục và trải nghiệm động vật; 1 ha hạ tầng kỹ thuật và 49 ha công trình giao thông.
Cách phân bổ này đáng chú ý ở chỗ khu vực nghiên cứu, đào tạo, giải trí, giáo dục và trải nghiệm động vật có diện tích khoảng 8ha. Điều đó cho thấy Safari được đề xuất với nhiều chức năng hơn một điểm tham quan đơn thuần.
Nếu được tổ chức đúng hướng, nhóm chức năng này có thể trở thành cầu nối giữa du lịch và giáo dục, đặc biệt với các chương trình tìm hiểu động vật, môi trường, bảo tồn và hệ sinh thái. Trong một quần thể có quy mô lớn, đây cũng là cách tạo thêm lý do để du khách quay trở lại thay vì chỉ tham quan một lần.
Trong khi đó, 31ha thương mại, dịch vụ và 44ha dịch vụ du lịch tạo thành lớp chức năng hỗ trợ cho hoạt động tham quan. Đây là phần quan trọng đối với bài toán doanh thu và thời gian lưu trú, bởi một điểm đến có khả năng giữ chân khách lâu hơn thường không thể chỉ dựa vào một sản phẩm cốt lõi.
Về mặt quy hoạch, mật độ xây dựng khoảng 13% cũng là một thông số đáng chú ý. Tổng diện tích sàn có thể vượt 1.000.000m2, nhưng các công trình được giới hạn trong khoảng 1–5 tầng tùy khu chức năng. Điều này tạo ra một cấu trúc khác với mô hình phát triển dựa nhiều vào các tòa nhà cao tầng.
10 triệu khách/năm: Bài toán lớn nhất không nằm ở xây dựng
Con số 10 triệu lượt khách mỗi năm là điểm khiến Safari Ba Vì trở thành một dự án đáng chú ý.
Nếu chia đều theo 365 ngày, công suất thiết kế 10 triệu lượt khách tương đương khoảng 27.400 lượt khách mỗi ngày. Đây chỉ là phép quy đổi về mặt quy mô, bởi trên thực tế lượng khách sẽ không phân bổ đều theo ngày, tháng hay mùa du lịch.
Nhưng phép tính này cho thấy một vấn đề quan trọng: khi dự án hướng tới 10 triệu lượt khách/năm, bài toán không còn đơn giản là xây dựng đủ công trình.
Vấn đề lớn hơn là vận hành.
Một quần thể rộng hơn 580ha với công suất hàng chục nghìn lượt khách mỗi ngày cần một hệ thống giao thông nội khu đủ lớn, tổ chức luồng khách hợp lý, bãi đỗ xe, hệ thống dịch vụ, khu nghỉ chân, nhà hàng, vệ sinh, cấp thoát nước, xử lý chất thải và các phương án bảo đảm an toàn.
Đối với Safari, yêu cầu còn phức tạp hơn bởi dòng khách không thể được tổ chức giống một trung tâm thương mại hay công viên giải trí thông thường.
Khách phải được phân bổ qua nhiều khu vực, trong khi trải nghiệm động vật cần duy trì khoảng cách, điều kiện môi trường và quy trình kiểm soát riêng. Nếu lượng khách tập trung quá lớn tại một số khu vực, chất lượng trải nghiệm có thể giảm, đồng thời gây áp lực lên chính không gian sinh thái mà dự án đặt trọng tâm bảo tồn và trải nghiệm.
Do đó, mục tiêu 10 triệu khách/năm vừa là chỉ tiêu về công suất, vừa là bài kiểm tra năng lực vận hành của toàn bộ quần thể.
Một điểm đáng chú ý khác là khoảng cách giữa công suất thiết kế và lượng khách thực tế.
Giai đoạn 1 được thiết kế với công suất khoảng 5 triệu lượt khách mỗi năm. Sau đó, khi giai đoạn 2 hoàn thành, công suất tăng lên khoảng 10 triệu lượt khách. Điều này đặt ra một bài toán về khả năng hình thành nhu cầu đủ lớn và ổn định trong dài hạn.
Một dự án du lịch có thể được xây dựng với công suất lớn, nhưng hiệu quả khai thác phụ thuộc vào khả năng biến công suất đó thành lượng khách thực tế, đồng thời tạo ra doanh thu trên mỗi lượt khách thông qua hệ thống nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ và các trải nghiệm đi kèm.
Đây chính là lý do việc Safari Ba Vì được cấu trúc thành một quần thể có nhiều nhóm chức năng có ý nghĩa quan trọng.
Nếu chỉ có khu tham quan động vật, thời gian lưu trú của khách có thể bị giới hạn. Nhưng khi kết hợp dịch vụ du lịch, thương mại, nghỉ dưỡng, giáo dục, nghiên cứu và trải nghiệm, dự án có thể tạo thành một điểm đến thay vì một địa điểm tham quan.
Ở góc độ này, 10 triệu lượt khách không nên chỉ được nhìn như một con số về lượng người đến. Quan trọng hơn là cách quần thể biến lượng khách đó thành thời gian lưu trú, mức chi tiêu và tần suất quay lại.
Tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 10.000 tỷ đồng cũng cho thấy quy mô tài chính của dự án. Trong đó, vốn góp của nhà đầu tư là 1.500 tỷ đồng, phần còn lại là vốn huy động. Vì vậy, tiến độ triển khai, khả năng huy động nguồn vốn và hiệu quả vận hành sau khi hoàn thành sẽ là những yếu tố có ảnh hưởng lớn tới tính khả thi của phương án đầu tư.
Theo kế hoạch, toàn bộ dự án sẽ hoàn thiện và được đưa vào khai thác, vận hành từ quý I/2030.
Nếu tiến độ này được thực hiện, Safari Ba Vì sẽ hình thành một quần thể du lịch sinh thái hơn 580ha chỉ trong vài năm, với cấu trúc gồm không gian cây xanh, mặt nước, trải nghiệm động vật, dịch vụ du lịch, thương mại, giáo dục và nghỉ dưỡng.
Điểm đáng chú ý nhất của dự án vì thế không nằm riêng ở mức vốn 10.000 tỷ đồng hay mục tiêu 10 triệu khách mỗi năm. Giá trị lớn hơn nằm ở cách một quỹ đất rộng được tổ chức thành một điểm đến có khả năng vận hành như một hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh.
Trong phương án hiện tại, khoảng 447ha dành cho cây xanh và mặt nước, mật độ xây dựng thực tế dự kiến khoảng 13%, công trình cao từ 1–5 tầng. Những con số này cho thấy trọng tâm của dự án được đặt vào không gian và trải nghiệm hơn là tối đa hóa diện tích xây dựng.
Tuy nhiên, chính quy mô lớn cũng khiến yêu cầu về quản lý, giao thông, môi trường, vận hành động vật, chất lượng dịch vụ và khả năng thu hút khách trở nên quan trọng hơn. Khi mục tiêu được đặt ở mức 10 triệu lượt khách/năm, thành công của Safari Ba Vì sẽ phụ thuộc không chỉ vào việc hoàn thành công trình mà còn vào khả năng biến toàn bộ quần thể thành một điểm đến có sức hút liên tục.
Theo đề xuất, thời điểm hoàn thành toàn bộ dự án là quý I/2030. Khi đó, quy mô thực tế, mô hình vận hành và khả năng khai thác của Safari Ba Vì sẽ là những yếu tố quyết định dự án có thể chuyển hóa lợi thế về diện tích và vốn đầu tư thành một trung tâm du lịch sinh thái quy mô lớn như kỳ vọng hay không.
