Theo báo cáo về tình hình hoạt động ngân hàng 7 tháng đầu năm và định hướng điều hành những tháng cuối năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng.
Ngân hàng Nhà nước cho biết tốc độ tăng tín dụng bất động sản đã chậm lại so với năm 2025. Tuy nhiên, mức tăng của lĩnh vực này vẫn cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.
Trong khi dư nợ tiếp tục mở rộng, nợ xấu bất động sản tăng 10,5%. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng dư nợ, cho thấy áp lực rủi ro trong lĩnh vực cho vay bất động sản vẫn hiện hữu.
Bên cạnh quy mô tín dụng, một vấn đề khác được Ngân hàng Nhà nước lưu ý là sự chênh lệch về kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng và các khoản cho vay bất động sản.
Theo cơ quan quản lý, khoảng 94% tổng dư nợ cho vay bất động sản là các khoản vay trung và dài hạn. Trong khi đó, nguồn vốn mà các tổ chức tín dụng huy động chủ yếu có kỳ hạn ngắn.
Trên toàn hệ thống ngân hàng, nguồn vốn trung và dài hạn hiện chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với tỷ trọng 48,5% của dư nợ trung và dài hạn.
Sự khác biệt về kỳ hạn khiến các ngân hàng đối mặt với rủi ro khi sử dụng nguồn vốn chủ yếu huy động trong ngắn hạn để cấp các khoản tín dụng có thời gian thu hồi vốn dài hơn.
Rủi ro này có thể gia tăng trong trường hợp thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản bảo đảm giảm hoặc các dự án gặp khó khăn về tiến độ pháp lý, triển khai và bán hàng.
Khi các yếu tố trên kéo dài, khả năng trả nợ của khách hàng có thể bị ảnh hưởng, đồng thời ngân hàng cũng gặp khó khăn hơn trong quá trình thu hồi vốn.
Áp lực đối với cân đối nguồn vốn diễn ra trong bối cảnh tốc độ tăng tín dụng toàn hệ thống đang cao hơn tốc độ tăng huy động vốn.
Tính đến ngày 31/7/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 20,26 triệu tỷ đồng, tăng 8,98% so với cuối năm 2025.
Trong khi đó, đến ngày 27/7, huy động vốn từ tổ chức kinh tế và dân cư đạt gần 18,7 triệu tỷ đồng, tăng 5,75%.
Nhu cầu vốn phục vụ bất động sản cũng như các dự án hạ tầng quy mô lớn được dự báo tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm. Điều này tạo thêm áp lực đối với khả năng cân đối nguồn vốn, thanh khoản và mặt bằng lãi suất của các ngân hàng.
Để tạo thêm dư địa cho hoạt động cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước đã nâng tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%.
Cơ chế này giúp các ngân hàng có thêm nguồn lực cung ứng vốn cho nền kinh tế và những dự án trọng điểm. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng đồng thời phải tăng cường quản trị thanh khoản và kiểm soát rủi ro kỳ hạn.
Trong định hướng điều hành những tháng cuối năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh, những lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng và dự án trọng điểm có tính khả thi.
Đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn. Riêng với bất động sản, tổ chức tín dụng phải chủ động điều tiết tín dụng vào các phân khúc phù hợp với chủ trương và chính sách của Nhà nước.
Cùng với đó, các ngân hàng phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng phù hợp với khả năng huy động vốn. Việc theo dõi chênh lệch về quy mô và kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động với hoạt động cho vay cũng được yêu cầu thực hiện chặt chẽ.
Các tổ chức tín dụng đồng thời phải tăng cường công tác thẩm định, giám sát sau giải ngân và trích lập đầy đủ dự phòng rủi ro.
Trong khi nợ xấu bất động sản tăng 10,5%, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của toàn hệ thống ngân hàng đến cuối tháng 6/2026 ở mức 3,31%.
Mức này giảm so với tỷ lệ 3,44% ghi nhận vào cuối năm 2025.
Nếu loại trừ 5 ngân hàng đang bị kiểm soát đặc biệt, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của toàn hệ thống còn 1,51%.
Những số liệu trên được Ngân hàng Nhà nước đưa ra trong bối cảnh tín dụng tiếp tục tăng nhanh hơn huy động vốn, trong khi phần lớn dư nợ bất động sản có kỳ hạn trung và dài hạn. Cơ quan quản lý yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, cân đối nguồn vốn và quản trị rủi ro trong những tháng cuối năm 2026.
