VISRating cập nhật triển vọng cho các chủ đầu tư bất động sản, cho rằng thắt chặt tín dụng năm 2026 sẽ làm tăng sự phân hóa về nguồn cung, cơ cấu huy động vốn và hồ sơ tín nhiệm

VISRating vừa cập nhật triển vọng đối với các chủ đầu tư bất động sản, nhấn mạnh bối cảnh tín dụng bất động sản thắt chặt trong năm 2026 có thể làm gia tăng sự phân hóa về nguồn cung, cơ cấu huy động vốn và hồ sơ tín nhiệm của các doanh nghiệp.

Tín dụng thắt chặt, lãi suất vay mua nhà dự báo tăng

VISRating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 sẽ cao hơn 3–4 điểm phần trăm so với năm trước. Nguyên nhân được nêu gồm lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị siết chặt.

Trong khi đó, nguồn cung mới tăng lên cùng với lãi suất tăng mạnh và mức giá bất động sản cao tiếp tục tạo áp lực lên nhu cầu mua nhà. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% trong năm 2025, sau mức 106% năm 2024, phản ánh tâm lý người mua thận trọng trước giá căn hộ cao.

VISRating cũng cho biết giá căn hộ tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ tại Hà Nội và TP.HCM. Nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý được cải thiện và dự kiến duy trì ở mức cao trong 2026.

Cơ cấu nguồn cung: tập trung phân khúc cao cấp và nhà ở giá hợp lý

Theo VISRating, nguồn cung trong năm 2026 chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, các dự án lớn ở khu vực ven đô, cùng với nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý.

Đơn vị xếp hạng kỳ vọng lãi suất vay mua nhà bình quân 2026 cao hơn 3–4% so với cùng kỳ, qua đó tác động đến thị trường theo hướng giá bán và số lượng giao dịch có thể giảm trong năm 2026. Điều này được dự báo sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn.

Huy động vốn: trái phiếu tăng, nhu cầu tái cấp vốn gia tăng

Về nguồn vốn, sau khi tăng mạnh 36% so với cùng kỳ trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước được cho là đã phát tín hiệu kiềm chế đà tăng nóng của tín dụng bất động sản ở mức khoảng 15% cho toàn hệ thống trong năm 2026. Điều này có thể làm thắt chặt khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư.

Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 129 nghìn tỷ đồng trong năm 2025, tăng 40% so với năm trước. VISRating dự báo đà tăng có thể tiếp tục trong năm 2026 nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng, khi có tới 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2026, tăng 74% so với cùng kỳ.

Đồng thời, ngày càng nhiều chủ đầu tư được kỳ vọng huy động vốn cho dự án mới qua thị trường trái phiếu, trong đó có các doanh nghiệp như SGR và Thiên Phúc Invest.

Thị trường chứng khoán và hoạt động M&A cũng được ghi nhận là được hỗ trợ bởi việc nâng cấp và tâm lý tích cực từ các chủ đầu tư bất động sản quốc tế, qua đó góp phần đáp ứng nhu cầu vốn trong năm 2026.

Chỉ báo vốn đầu tư và thị trường vốn

VISRating cho biết vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 7,1 tỷ USD trong năm 2025, tăng 13% so với cùng kỳ. Giá trị phát hành cổ phiếu tăng 34%.

Phân hóa thanh khoản và hồ sơ tín nhiệm

Về sức khỏe tài chính, VISRating nhận định hồ sơ thanh khoản của các chủ đầu tư sẽ ngày càng phân hóa trong năm 2026. Các doanh nghiệp có kế hoạch bàn giao dự án lớn được kỳ vọng duy trì vị thế vững chắc, trong khi các chủ đầu tư gặp khó khăn trong bàn giao dự án có thể chịu áp lực tái cấp vốn.

Đòn bẩy nợ/vay (Nợ/EBITDA) tăng nhẹ lên 3,4 lần trong năm 2025 (năm 2024: 3,3 lần), dù tổng nợ vay tăng 34% so với cùng kỳ. VISRating cho rằng việc ghi nhận lợi nhuận từ bàn giao dự án sẽ tiếp tục giúp giảm thiểu tác động của nợ gia tăng và ổn định mức đòn bẩy trong năm 2026.

Đối với các chủ đầu tư niêm yết, hồ sơ thanh khoản cải thiện rõ rệt trong năm 2025: tỷ lệ tiền so với nợ ngắn hạn tăng từ 49% lên 80%, nhờ doanh số bán hàng tích cực. Dòng tiền từ các dự án có kế hoạch bàn giao lớn như Izumi City, Southgate (NLG), Green City, Golden City (VHM) và The Privé (DXG) được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ thanh khoản trong năm 2026.

Ngược lại, hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư vướng mắc pháp lý hoặc hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng như NVL, API và NRC được dự báo duy trì ở mức yếu trong năm 2026 do CFO âm kéo dài, nguồn tiền mặt hạn chế và khó khăn tái cấp vốn trong bối cảnh tiến độ dự án bị đình trệ.

Chính sách chuyển hướng: tăng nhà ở giá hợp lý và minh bạch thị trường

Điểm tích cực cho ngành được VISRating ghi nhận là trọng tâm chính sách chuyển từ gia tăng nguồn cung sang thúc đẩy bất động sản giá hợp lý và nâng cao minh bạch thị trường.

Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt dự án mới tiếp tục được đẩy nhanh, với nhà ở xã hội và nhà ở xã hội tăng 161% so với cùng kỳ (2024: +13%).

VISRating cũng đề cập đến Nghị quyết sắp ban hành của Chính phủ về nhà ở thương mại phân khúc giá phù hợp. Theo nội dung được nêu, chính sách sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15%, nhằm giúp giá bán hợp lý hơn và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp đến trung bình.

Ngoài ra, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về việc áp dụng mã định danh cho bất động sản được kỳ vọng giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và nhà ở, đồng thời giảm tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch cho người mua nhà.