Dòng vốn FDI tăng mạnh giúp thị trường bất động sản khu công nghiệp phục hồi, nhưng sức khỏe tài chính giữa các doanh nghiệp đang có sự phân hóa rõ nét khi chi phí lãi vay và nhu cầu vốn đầu tư gia tăng.
FDI tăng mạnh, đất khu công nghiệp cho thuê mới tăng 60%
Theo đánh giá của nhóm chuyên gia VIS Rating, sự phục hồi của thị trường bất động sản khu công nghiệp được củng cố bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam.
Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ năm trước; vốn FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%.
Dòng vốn tập trung vào các ngành công nghệ cao như điện tử và bán dẫn, góp phần thúc đẩy diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng 60% so với cùng kỳ, lên 500 ha. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao 82%.
Giá chào thuê đất cũng tăng nhẹ. Miền Bắc đạt trung bình 143 USD/m²/kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 184 USD/m²/kỳ thuê, tăng 1,7%.
Trong khi đó, diện tích cho thuê mới của phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn giảm 8% so với cùng kỳ, xuống khoảng 0,9 triệu m². Nguyên nhân được cho là các nhà đầu tư công nghệ cao đang chuyển ưu tiên sang thuê đất dài hạn.
Về chính sách, Nghị định 20/2026 có hiệu lực từ tháng 1/2026 hướng dẫn giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm cho các ngành đủ điều kiện. Cùng với đó, Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ tháng 3/2026 đơn giản hóa thủ tục và mở rộng ưu đãi sang AI, công nghệ sinh học, năng lượng mới và logistics công nghệ cao.
Chi phí lãi vay tăng, dòng tiền giữa các doanh nghiệp phân hóa
Trong 6 tháng đầu năm 2026, các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu bình quân tăng 3% so với cùng kỳ, trong khi biên lợi nhuận gộp bình quân duy trì ở mức cao 30%.
Tuy nhiên, lợi nhuận hoạt động toàn ngành giảm 11% so với cùng kỳ do chi phí lãi vay tăng 33%. Tổng dư nợ toàn ngành tăng 14%, khiến hệ số Nợ vay/EBITDA bình quân tăng từ 2,2 lần lên 2,6 lần.
Theo VIS Rating, dù đòn bẩy chung vẫn ở mức an toàn, dòng tiền giữa các doanh nghiệp có sự khác biệt đáng chú ý. Viglacera (VGC), IDICO (IDC), Cao su Phước Hòa (PHR) và Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) duy trì dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dương và hồ sơ tín nhiệm vững chắc, nhờ sở hữu quỹ đất cho thuê quy mô lớn.
Ngược lại, Becamex IDC (BCM) và Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) chịu thâm hụt dòng tiền hoạt động do phải phân bổ nguồn vốn lớn cho các dự án bất động sản nhà ở và hạ tầng thương mại.
Tín dụng tăng mạnh, áp lực trái phiếu vẫn hiện hữu
Trong quý 2/2026, dư nợ tín dụng bất động sản khu công nghiệp tăng 32% so với quý trước. Một số doanh nghiệp ghi nhận mức tăng đáng kể như IDC 55%, KBC 25% và BCM 18%.
Nguồn cung tín dụng được mở rộng nhờ cơ chế của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2026, theo đó phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản chung, tạo thêm dư địa giải ngân cho 25 ngân hàng thương mại.
Ở kênh trái phiếu, các chủ đầu tư khu công nghiệp đã phát hành 2,3 nghìn tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026. Tuy nhiên, giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2026 ước khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng.
Do đó, hoạt động phát hành trái phiếu dự kiến phải tăng tốc trong những tháng cuối năm để đáp ứng nhu cầu tái cấp vốn và tài trợ các dự án mới.
VIS Rating đánh giá triển vọng tín nhiệm của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong cuối năm 2026 vẫn ổn định nhờ lực cầu thị trường và khả năng tiếp cận vốn được cải thiện. Tuy nhiên, quản trị chi phí vốn và kiểm soát dòng tiền tại các doanh nghiệp đầu tư đa ngành sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng đối với sức khỏe tài chính.
