Mặt bằng lãi suất ưu đãi vay mua nhà đang tăng nhanh, với nhiều ngân hàng đưa lãi suất cố định 12 tháng lên 10-13%/năm. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất thả nổi có thể lên tới 12-16%/năm, khiến bài toán tài chính của người mua nhà sử dụng vốn vay trở nên thận trọng hơn.
Theo thống kê của Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản DKRA Consulting, trong tháng 8, lãi suất cho vay mua nhà cố định trong 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến khoảng 10,9%/năm.
Một số ngân hàng đang áp dụng mức cao hơn đáng kể. VPBank niêm yết lãi suất 13,2%/năm cho khoản vay cố định 12 tháng. MSB và ACB có mức lãi suất ưu đãi khoảng 11%/năm. Trong khi đó, VIB áp dụng 11,1%/năm với kỳ hạn 12 tháng và 12%/năm đối với kỳ hạn 24 tháng.
Ở chiều ngược lại, số ngân hàng còn duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10%/năm không nhiều. HDBank đang ở mức 9,8%/năm, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%.
Mặt bằng hiện tại cao hơn đáng kể so với quý II. Khi đó, khảo sát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy người mua vẫn có thể tiếp cận các gói vay ưu đãi 12 tháng với lãi suất khoảng 8,5-9,2%/năm.
Dữ liệu từ Dat Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng tương tự. So với quý II, lãi suất ưu đãi bình quân đối với khoản vay 12 tháng tại 8 ngân hàng được đơn vị này khảo sát đã tăng khoảng 0,6 điểm phần trăm trong quý III và cao hơn gần 1 điểm phần trăm so với đầu năm.
Ngân hàng quốc doanh và tư nhân cùng điều chỉnh
Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Agribank ghi nhận mức tăng đáng chú ý nhất. Lãi suất cố định trong năm đầu tiên tăng từ 8,2%/năm trong quý II lên 9,5%/năm.
BIDV gần như không thay đổi khi duy trì mức 10,8%/năm. Vietcombank tăng nhẹ từ 9,8% lên 9,9%/năm, trong khi VietinBank giữ mức 10%/năm sau khi từng nâng lên 10,5% vào tháng 5.
Tại nhóm ngân hàng thương mại tư nhân, mặt bằng lãi suất cũng được điều chỉnh lên cao. Một số ngân hàng như Sacombank, TPBank và SeABank đang niêm yết lãi suất ưu đãi cho các khoản vay cố định 12-18 tháng trong khoảng 11-13%/năm.
Trong nhóm ngân hàng nước ngoài, mức tăng còn rõ hơn ở một số trường hợp. Standard Chartered nâng lãi suất ưu đãi từ 7,5% lên 9,8%/năm, tương đương tăng 2,3 điểm phần trăm. Hong Leong Bank tăng từ 8,9% lên 10,5%, trong khi Shinhan Bank đưa lãi suất cố định 12 tháng lên khoảng 10%/năm.
Diễn biến này cho thấy các khoản vay mua nhà đang dần rời khỏi vùng lãi suất thấp. Mức dưới 10%/năm đối với kỳ hạn ưu đãi 12 tháng ngày càng ít phổ biến, trong khi nhiều ngân hàng đã đưa lãi suất lên vùng 10-13%/năm.
Không chỉ nhìn vào lãi suất năm đầu
Lãi suất khách hàng thực tế được duyệt có thể khác mức niêm yết, tùy thuộc hồ sơ tín dụng, tỷ lệ vay, tài sản bảo đảm và chính sách của từng ngân hàng.
Ngoài ra, khách hàng mua bất động sản tại các dự án liên kết thuộc hệ sinh thái của ngân hàng có thể được hưởng mức lãi suất thấp hơn. Một số khoản vay cũng phát sinh thêm chi phí bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm tài sản.
Theo DKRA Consulting, phí bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm nhân thọ tại một số ngân hàng phổ biến khoảng 0,5-1% giá trị khoản vay, tùy hồ sơ. Người vay cũng có thể phải trả thêm phí bảo hiểm cháy nổ đối với tài sản thế chấp.
Đáng chú ý, lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Sau giai đoạn này, khoản vay thường chuyển sang lãi suất thả nổi, có thể lên 12-16%/năm tùy ngân hàng và công thức tính.
Vì vậy, chi phí thực tế của khoản vay không chỉ phụ thuộc vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà còn bao gồm lãi suất sau ưu đãi và các khoản phí đi kèm.
Lãi suất vay tăng trong khi giá nhà vẫn neo cao đang khiến bài toán tài chính trở nên khó khăn hơn đối với nhóm người mua sử dụng vốn vay.
Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Phần lớn người được khảo sát cho rằng mức lãi suất phù hợp nằm trong khoảng 5-9%/năm.
Khi lãi suất vượt 11%/năm, nhiều người có xu hướng hạn chế sử dụng đòn bẩy.
Trong bối cảnh đó, việc đánh giá khả năng trả nợ cần được thực hiện trên toàn bộ thời gian vay, thay vì chỉ dựa vào mức lãi suất được ưu đãi trong năm đầu. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng khi khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
