Trong nhóm niêm yết, NLG, PDR và DXG được các công ty chứng khoán đánh giá có những lợi thế riêng từ quỹ dự án và thời điểm triển khai.
Nghị quyết 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026 đang thu hút sự chú ý của thị trường bất động sản khi đưa ra một số định hướng mới liên quan đến đất đai, nhà ở và phát triển chung cư. Theo ACBS và MBS Research, các thay đổi này có thể tác động trực tiếp đến cơ cấu nguồn cung, khả năng chi trả của người mua nhà và sức hấp dẫn giữa các phân khúc bất động sản trong thời gian tới.
Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, đi kèm nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư hết thời hạn sử dụng. MBS cho rằng chính sách mới có thể thúc đẩy nguồn cung căn hộ, đồng thời hạn chế đầu cơ thông qua việc nghiên cứu đánh thuế cao hơn đối với bất động sản bỏ hoang.
Dù các quy định cụ thể chưa được ban hành, thay đổi về thời hạn sử dụng chung cư có thể tạo ra sự phân hóa đáng kể giữa các dự án. Trong ngắn hạn, những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có quyền sử dụng lâu dài hoặc được triển khai trước thời điểm quy định mới có hiệu lực có thể nhận được sự quan tâm lớn hơn từ người mua.
Ở góc độ doanh nghiệp, Nam Long (HoSE: NLG) là một trong những cái tên được cả ACBS và MBS nhắc tới. ACBS đánh giá doanh nghiệp có lợi thế nhờ chiến lược lâu nay tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp.
Nếu định hướng tăng nguồn cung và đưa giá nhà gần hơn với khả năng chi trả được cụ thể hóa, nhóm doanh nghiệp có sẵn quỹ đất và kinh nghiệm triển khai sản phẩm vừa túi tiền có thể hưởng lợi. Với NLG, MBS đặc biệt lưu ý Mizuki giai đoạn 3, dự án đã có nền tảng pháp lý và phù hợp với nhu cầu nhà ở thực.
Theo MBS, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, những dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/500, nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng có thể đạt khả năng hấp thụ tốt hơn. Đây cũng là nhóm tài sản mà người mua dễ ưu tiên hơn khi yếu tố pháp lý và thời hạn sử dụng ngày càng được quan tâm.
Phát Đạt (HoSE: PDR) là trường hợp nổi bật hơn khi được cả hai đơn vị phân tích đánh giá tích cực. ACBS xếp PDR vào nhóm có thể hưởng lợi nếu thị trường dịch chuyển mạnh hơn về phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở thương mại phù hợp khả năng chi trả.
Trong khi đó, MBS tập trung vào dự án Eco Smart City. Theo nhóm phân tích, dự án có thể mở bán vào đầu năm 2027 và sở hữu lợi thế khi các thủ tục quy hoạch, tiền sử dụng đất được hoàn thiện trước thời điểm quy định mới về niên hạn chung cư có thể được áp dụng.
Nếu lợi thế pháp lý này chuyển hóa thành tốc độ bán hàng tốt, Eco Smart City có thể trở thành một trong những động lực đáng chú ý đối với PDR. MBS dự báo lợi nhuận năm 2026 của doanh nghiệp đạt khoảng 1.005 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ.
Bên cạnh câu chuyện chính sách, PDR còn được hỗ trợ bởi kế hoạch bán cổ phần tại dự án Thuận An 1. MBS kỳ vọng thương vụ có thể mang về khoảng 1.900 tỷ đồng dòng tiền thực, tạo thêm nguồn lực để doanh nghiệp đẩy nhanh Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 và 2, đồng thời mở rộng quỹ đất tại TP.HCM và Đồng Nai.
DXG cũng nằm trong nhóm được MBS đánh giá có lợi thế nhờ thời điểm triển khai dự án. The Privé được xem là động lực chính của doanh nghiệp trong giai đoạn 2025-2026, với kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ trên 80% do dự án được triển khai trước thời điểm các quy định mới có thể tác động đến thị trường chung cư.
MBS cho rằng lợi nhuận DXG trong giai đoạn 2026-2027 sẽ chủ yếu đến từ bàn giao Gem Sky World và The Privé. Dòng tiền từ The Privé nếu diễn biến thuận lợi cũng có thể giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn lực cho những dự án dài hạn như Park View và Park City.
Ngoài ba mã trên, KDH cũng được nhắc tới với dự án Gladia Heights. Tuy nhiên, MBS lưu ý mức đóng góp của dự án này, cũng như Mizuki giai đoạn 3 tại NLG, vào định giá tổng thể của doanh nghiệp hiện chưa quá lớn.
Tựu chung lại, câu chuyện Nghị quyết 21 có thể tạo ra hai nhóm lợi thế trên thị trường chứng khoán. Một bên là các doanh nghiệp tập trung vào căn hộ trung cấp, nhu cầu ở thực như NLG và PDR; bên còn lại là những doanh nghiệp sở hữu dự án đã đi trước một bước về pháp lý, như PDR với Eco Smart City hay DXG với The Privé.
Dù vậy, lợi thế chính sách mới chỉ là một phần của câu chuyện. Trong bối cảnh lãi suất vẫn cao, khả năng triển khai dự án, tốc độ bán hàng và dòng tiền thực tế sẽ tiếp tục quyết định mức độ hưởng lợi của từng doanh nghiệp, thay vì toàn bộ nhóm bất động sản cùng được hưởng lợi như nhau.
