Chuyên gia kiến nghị chính sách về đến phân lô, bán nền

Chuyên gia nhận định, việc mở rộng phạm vi siết phân lô, bán nền trong lĩnh vực bất động sản là không phù hợp về cả cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Sáng nay (02/06) Hội thảo: Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã được tổ chức.

Hội thảo này thu hút sự tham dự của hàng loạt các chuyên gia hàng đầu về các lĩnh vực bất động sản, tài chính, ngân hàng, luật sư...

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Dự thảo định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ TN&MT đang hoàn thiện đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như: Các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Liên quan đến việc mở rộng phạm vi siết phân lô bán nền, ông Nam nhấn mạnh, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy định này không phù hợp về cả cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đa phần là vừa và nhỏ, có năng lực tài chính khiêm tốn, thường phải tiếp cận đất đai, thực hiện các dự án phân lô, bán nền để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền và tiếp tục phát triển các dự án mới quy mô hơn. Bên cạnh đó, quy hoạch xây dựng nhìn chung chưa đồng bộ, kể cả các thành phố lớn, đô thị đặc biệt, do đó, việc phân lô, bán nền cũng tùy thuộc vào tình hình thực tế của từng địa phương để cấp phép, phê duyệt cho phù hợp. 
“Việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng, phù hợp với tâm lý tích cóp, đầu tư và là nhu cầu rất lớn của người dân; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn”, ông Nam nhấn mạnh.

Ông Nam cho rằng, có 2 vấn đề quan trọng được đặt ra, đó là việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương là nguồn cơn của những biến tướng trong việc phân lô, bán nền và hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc đất nền chưa minh bạch, chưa rõ ràng. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia: “Bất động sản là một tài sản. Mà đã gọi là tài sản thì có quyền sử dụng, cho thuê, để dành… Và tài sản để dành được như vàng, đó chính là đất nền. Đó là quyền của người có tiền, mua bán, trao đổi và để dành, đầu cơ, chờ giá lên bán. Đó là quyền chính đáng của công dân. Đất nền là tài sản khan hiếm như vàng và ngoại tệ”.

PGS.TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương lại cho rằng, phân lô bán nền là hình thức sở hữu nhiều ưu điểm như: Kéo dãn thời gian đầu tư; Giảm chi phí tại thời điểm khởi phát, trong bối cảnh dòng tiền không lớn, chủ đầu tư sẽ không phải dồn tất cả vốn liếng, tiền của vào xây dựng một dự án; Kích thích, khơi mạch thị trường trong thời điểm đóng băng, biến một cơn bão lớn thành các đợt sóng nhỏ, các chủ đầu tư cùng tham gia vào quá trình phát triển và dễ dàng chống chọi.

Còn PGS.TS. Trần Quang Tuyến - Trưởng khoa Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh: “Trước hết cần phải khẳng định giao dịch về quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô bán nền hoặc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân luôn hiện diện trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về chuyển dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng của xã hội”.

 PGS.TS. Trần Quang Tuyến - Trưởng khoa Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội
Ông Tuyến cho rằng, chúng ta cần nhận diện hành vi phân lô bán nền có tác dụng tích cực nhất định, thể hiện việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Liên quan tới tình trạng phân lô bán nền để lại nhiều hệ lụy, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính nhận định: “Nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền; mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp”.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, không cần phải cấm phân lô bán nền tại các khu vực nội đô bởi trên thực tế, quỹ đất này cũng đã hết.

“Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu ven thì nên khuyến khích đa dạng hóa phát triển xây dựng. Tốt nhất, chỉ cần một quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại, mỗi một căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác biệt, đa dạng hóa công trình, miễn là không quá đối chọi nhau, quá bất cập”, luật sư Đức phân tích.

Trong khi đó, PGS.TS. Trần Kim Chung khẳng định, việc không cho phép phân lô bán nền tại một số khu vực thì được, nhưng việc cấm một cách toàn diện như nội dung Dự thảo sửa đổi thì rất bất ổn.

 PGS. TS. Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế
Lý giải điều này, ông Chung phân tích, nếu nền kinh tế phát triển đều tay, bền vững, lúc nào dòng tiền cũng lưu thông ổn định, dồi dào và các doanh nghiệp có nguồn vốn lớn thì có thể không cần đến hình thức phân lô bán nền. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế đang bước vào khó khăn như hiện nay thì cần cân nhắc kỹ lưỡng để đánh giá những tác động cụ thể. Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo Dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết và cản trở quá trình phục hồi nền kinh tế hậu Covid-19.

Việc cấm phân lô bán nền không chỉ tước đi cơ hội cho địa phương trong việc thực hiện phát triển đô thị đồng bộ, mà còn hạn chế đối với cơ quan quản lý trong việc giãn dân, giảm áp lực về tình trạng kẹt xe trong nội thành trong hiện tại và tương lai. Thay vào đó, tùy vào điều kiện cũng như tiềm lực của khu vực để đưa ra những chính sách phù hợp nhất.

Đồng quan điểm, PGS. TS. Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế cho rằng: “Việc phân lô, bán nền nếu được kiểm soát tốt, tuân thủ theo quy hoạch bài bản còn tạo ra nguồn thu cho ngân sách, giúp cải tạo bộ mặt đô thị khu vực đó thêm khang trang. Do đó, những chính sách liên quan đến quyền lợi chính đáng của người dân nên được cân nhắc kỹ để khi ban hành có thể đi vào cuộc sống, không gây ách tắc xã hội”.

Bàn về giải pháp, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để phân lô bán nền không trở thành hệ lụy, mấu chốt là phải có một quy hoạch dài hạn, vừa có thể tận dụng cơ hội phát triển trước mắt, vừa có thể đáp ứng mục tiêu phát triển lâu dài, bền vững.

Đồng quan điểm đó, PGS.TS. Trần Quang Tuyến khẳng định: “Việc một thành phố có đảm bảo được tiêu chuẩn đô thị phát triển bền vững trong dài hạn hay không nằm ở quy hoạch. Khi có quy hoạch tốt, vững chắc, sẽ không thể xảy ra tình trạng phân lô, bán nền trái phép. Do đó, việc quản lý việc thực hiện các dự án phân lô, bán nền phải gắn với việc quản lý quy hoạch”.

Ông Tuyến cũng nhấn mạnh, cần phải thay đổi tư duy quản lý đất đai, quản trị đất đai trong nền kinh tế thị trường theo hướng tăng cường sử dụng các biện pháp kinh tế, công cụ tài chính thay thế biện pháp hành chính cấm đoán.

Trong khi đó, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng: “Trong bối cảnh như hiện nay, vẫn nên tiếp tục cho phân lô bán nền, nhưng cần quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt là vai trò của chính quyền địa phương trong giám sát và duyệt quy hoạch. Nếu làm được việc này thì sẽ có 2 tác động tích cực. Thứ nhất, bộ mặt đô thị sẽ sáng sủa hơn. Thứ hai là đảm bảo được quyền cho người dân, cho nhà đầu tư về xây dựng, sở hữu”.

Luật sư Trương Anh Tuấn đề xuất: “Do vậy, đề nghị đánh giá kỹ tác động tiêu cực và tích cực của quy định, cân nhắc chưa quy định như đang dự thảo tại Khoản 17 Điều 1 Dự thảo Nghị định. Kiến nghị nên hủy bỏ quy định tại khoản 2 Điều 41. Nên quy định một khoản chung là đáp ứng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng và phát triển đô thị là phù hợp”...