Doanh nghiệp bất động sản buộc phải tinh gọn để sinh tồn

Cuối năm ngoái, một tập đoàn bất động sản lớn ở TPHCM bất ngờ thông báo giảm 40% nhân sự dù sở hữu danh mục nhiều dự án đang trong gian đoạn triển khai bán hàng. Kế từ thời điểm đó, hiệu ứng sa thải nhân sự trong lĩnh vực này lan rộng và hiên tại đã ở một quy mô rất lớn khi thị trường kéo dài chuỗi ngày ảm đạm hơn dự kiến.

Tình trạng sa thải nhân sự lan rộng

Cắt giảm hàng nghìn nhân sự không còn là câu chuyện chỉ nghe ở những tập đoàn đa quốc gia mà diễn ra ngay với những doanh nghiệp bất động sản trong nước giữa bối cảnh hoạt động kinh doanh kém sắc. Trong báo cáo quản trị của hầu hết doanh nghiệp lớn trong ngành công bố thời gian qua đều cho thấy quy mô nhân sự sụt giảm nhanh và mạnh.

Thời điểm cuối quí 1, số lượng nhân viên của tập đoàn Đất Xanh chỉ ở mức 2.389 người, thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Con số này đã giảm 1.384 người so với đầu năm và ít hơn đến 4.776 người so với thời điểm năm ngoái.

Trong quí 1, Đất Xanh ghi nhận doanh thu giảm sâu 79% so với cùng kỳ, xuống 378 tỉ đồng. Sau khi trừ chi phí, Đất Xanh lỗ ròng 117 tỉ đồng quí đầu năm trong khi cùng kỳ năm trước lãi 536 tỉ đồng.

Một công ty con của Đất Xanh là Đất Xanh Services cũng cắt giảm mạnh nhân sự trong quí đầu năm. Đến cuối quí 1, số nhân viên của doanh nghiệp này chỉ còn 2.095 người, giảm 1.245 người so với đầu năm. Đất Xanh Services hiện là nhà môi giới bất động sản lớn nhất Việt Nam với thị phần 33%. Hoạt động môi giới bất động sản cũng không mấy khởi sắc trong quí 1-2023, doanh nghiệp này lỗ ròng 44 tỉ đồng.

Trong báo cáo thường niên 2022, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Đất Xanh cho biết mục tiêu đầu tiên của tập đoàn trong năm nay sẽ tập trung tái cấu trúc mô hình hoạt động, kiện toàn bộ máy quản trị, hệ thống phòng ban. Theo ông Thìn, chỉ khi bộ máy tinh gọn, nền tảng ổn định sẽ là tiền đề để doanh nghiệp nắm bắt các cơ hội mới.

Câu chuyện cắt giảm nhân sự của Novaland đã được công bố từ cuối năm ngoái nhưng bước sang năm nay vẫn tiếp tục diễn ra. Cuối quí 1, số nhân viên của tập đoàn còn 1.362 người, giảm 42 người so với đầu năm. Trước đó, Novaland đã cắt giảm đến hơn 500 nhân sự chỉ trong 6 tháng cuối năm 2022.

Quí đầu năm, Novaland lỗ ròng hơn 410 tỉ đồng trong khi cùng kỳ lãi hơn 1.045 tỉ đồng. Đây cũng là lần đầu tiên tập đoàn này báo lỗ trong một quí kể từ khi niêm yết vào năm 2016 đến nay.

Với quy mô khiêm tốn hơn, Phát Đạt cũng cắt giảm mạnh tay lực lượng nhân sự trong 2 quí vừa qua. Thời điểm 31-3, số lượng nhân viên của doanh nghiệp bất động sản này chỉ còn 244 người, giảm 111 người so với đầu năm và chỉ bằng chưa đến 60% so với thời điểm cuối quí 3 năm ngoái. Phát Đạt tuy không lỗ nhưng lợi nhuận sau thuế quí 1 vỏn vẹn 22,4 tỉ đồng, chưa bằng 1/10 cùng kỳ. Doanh thu chỉ đạt hơn 192 tỉ đồng, cũng giảm mạnh 69% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nếu như các doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án cắt giảm nhân sự một cách chủ động để cơ cấu dòng tiền thì các doanh nghiệp thuần môi giới phải cắt giảm nhân sự trong thế bị động. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận rất nhiều sàn môi giới bất động sản quy mô nhỏ, dao động 30-50 nhân sự đã buộc phải ngừng hoạt động, giải thể từ cuối năm 2022.

Các doanh nghiệp môi giới quy mô trung bình cũng cắt giảm từ 30-70% nhân sự, đóng cửa một loạt các văn phòng. Các doanh nghiệp môi giới chiếm thị phần hàng đầu như CenLand hay Danh Khôi cũng giảm 40-50% quy mô nhân sự vì không có hàng để bán. Thậm chí, theo báo cáo tài chính công bố mới đây, Danh Khôi không ghi nhận doanh thu trong quí 1 năm nay.

Báo cáo thị trường bất động sản quí 1-2023 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy thực trạng trên khi ghi nhận hầu hết các sàn giao dịch mới thành lập đều đóng cửa, giải thể. Ước tính, số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Cuộc sàng lọc vẫn còn tiếp tục

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý, như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

“Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn”, báo cáo Bộ Xây dựng nêu.

Tình trạng sa thải nhân sự không chỉ riêng với các doanh nghiệp đầu ngành mà thậm chí còn mạnh hơn với các doanh nghiệp nhỏ khác. Thực tế cho thấy một số doanh nghiệp quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với 70% người lao động do không còn nguồn lực cầm cự. Trong khi đó, các chủ đầu tư có bộ máy tinh gọn hơn (chỉ nuôi đội ngũ phát triển dự án) ghi nhận tỷ lệ cắt giảm 20-25% nhân sự cùng với giảm lương theo cấp bậc.

Nhìn nhận về thực trạng này, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Homes, cho rằng nếu khó khăn của chủ đầu tư như thế nào thì đơn vị môi giới chắc chắn tương đương, thậm chí cao hơn, vì thu nhập chủ yếu phụ thuộc vào hoa hồng sản phẩm. Mà tình trạng không duy trì được nguồn thu kéo dài khi chi phí vẫn phải trả đều đặn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hay ngừng hoạt động là dễ hiểu vì chẳng thể chịu đựng mãi.

Tuy nhiên, nhìn ở khía cạnh tích cực, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng đây cũng là giai đoạn thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ đội ngũ nhân sự môi giới. Chỉ những đơn vị chuyên nghiệp, bài bản mới “trụ” lại được với thị trường. Tuy nhiên những doanh nghiệp này cũng cần phải tìm cách cân bằng lại các kế hoạch để tận dụng được các cơ hội phục hồi.

“Trong làn sóng cắt giảm nhân sự trên, đa phần doanh nghiệp vẫn muốn giữ lại nhân sự cứng, cốt cán, đủ năng lực. Bởi lẽ giai đoạn này, các nhà đầu tư sẽ yêu cầu khắt khe hơn dành cho môi giới nhằm tìm ra phương hướng đầu tư đúng đắn. Những biến động về nhân sự lẫn kinh doanh thời gian vừa qua được xem như là quá trình sàng lọc tự nhiên”, ông Đính cho hay.

Thị trường hiện tại đang chuyển hướng, các sản phẩm bất động sản đang được dung hoà lại. Cơ quan quản lý cũng nắm rõ những khó khăn để gỡ nút thắt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, vẫn cần nhiều thời gian để các giải pháp đi vào thực tế và tạo ra tác động tích cực lên thị trường bất động sản. Trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản được dự báo vẫn còn không ít thách thức phải đối mặt trong thời gian tới.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó huy động nguồn vốn từ khách hàng vì niềm tin của người mua nhà giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và hạn chế trong việc tiếp cận khoản vay. Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu tập trung vào 2023-2024, môi trường lãi suất cao cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả các doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà. Do đó, tinh gọn để tồn tại đang là giải pháp được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.