Doanh nghiệp địa ốc bắt đầu “nhóm lửa” thị trường, giao dịch xuất hiện ở các dự án giá trên dưới 50 triệu đồng/m2

Những dự án vượt qua “cơn sốc” chung của thị trường

Vào dịp cuối tuần của tháng 5/2023, tham dự một sự kiện khai trương nhà mẫu tại dự án căn hộ Fiato City (thuộc đường Tôn Đức Thắng, TT Hiệp Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai) khá bất ngờ khi hàng trăm khách hàng từ khắp nơi đổ về tìm hiểu dự án. Điều này trái ngược hoàn toàn với tình hình thị trường đất nền khu vực Nhơn Trạch. Được biết, đây là dự án căn hộ hiếm hoi tại khu vực ra hàng vào thời điểm này với mức giá từ 32 triệu đồng/m2.

Cũng trung tuần tháng 5/2023, tại dự án căn hộ tầm trung Akari City (giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 toạ lạc tại Q.Bình Tân, Tp.HCM) đón hàng loạt khách hàng tham quan và tìm hiểu căn hộ. Đáng nói, trong 1 tuần dự án này giao dịch được 28 căn. Tính gần một tháng qua đã có 40 giao dịch đến từ dự án.

Tại khu Nam Tp.HCM, một số dự án như Esensia Sky, Mizuki Park…vẫn ghi nhận có giao dịch. Một tuần các dự án này giao dịch trung bình khoảng 8-10 căn. Đây là dòng sản phẩm căn hộ nằm trong khu đô thị tích hợp, mở bán giai đoạn tiếp và có mức giá tầm trung.

Tương tự, tại Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) một dự án căn hộ trung cấp đã có hơn 60 giao dịch trong đợt mở bán tiếp theo (tính từ tháng 2/2023). Đây là con số khiêm tốn so với đợt mở bán trước đó, tuy nhiên là một tín hiệu mừng trong bối cảnh thị trường còn khó khăn.

Mới đây, phía Tập đoàn Hưng Thịnh cũng mở bán dự án vừa túi tiền là căn hộ 9X An Sương tại huyện Hóc Môn và căn hộ Moonlight Avenue tại Tp.Thủ Đức ghi nhận giao dịch ổn định. Tuy sức cầu không bằng giai đoạn trước nhưng tỉ lệ người mua ở thực quan tâm dự án tăng dần.

Gần đây, thị trường bất động sản Tp.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận những tín hiệu rục rịch từ phía doanh nghiệp sau khoảng thời gian im ắng chờ đợi. Các hoạt động như mini event, tham quan nhà mẫu… diễn ra thường xuyên ở các dự án, nhất là dịp cuối tuần. Đây được xem là động thái “nhóm lửa” thị trường của các chủ đầu tư. Thay vì bất động chờ đợi, một số doanh nghiệp vẫn “ngược sóng” bung dự án ra thị trường và ghi nhận giao dịch.

So với các dự án “bất động” về giao dịch từ đầu năm đến nay thì sự xuất hiện của các dự án có tỷ lệ tiêu thụ duy trì là tín hiệu đáng nói. Tuy nhiên, rổ hàng chào bán ở các dự án khá khiêm tốn ở giai đoạn này. Có thể, đây là động thái thăm dò thị trường của các doanh nghiệp trước khi các tín hiệu phục hồi rõ nét hơn.

Theo đại diện một doanh nghiệp địa ốc, nhìn chung tình hình khó khăn vẫn bao trùm; sức cầu bị ảnh hưởng bởi tâm lý của người mua nhà từ các yếu tố ngoại cảnh tác động. Có khoảng thời gian, khách hàng chỉ đi tham quan tìm hiểu nhưng chưa chịu “xuống tiền”. Việc quyết định mua nhanh không dễ dàng lúc này.

Thực trạng và bài toán lâu dài của nhà ở vừa túi tiền

Nếu so với các phân khúc cao cấp giá 80-200 triệu đồng/m2 thì dòng căn hộ giá 40-50 triệu đồng/m2 ít bị ảnh hưởng thanh khoản hơn. Đặc biệt, cùng với rổ hàng giá vừa tầm thì việc hỗ trợ của ngân hàng liên kết trong bối cảnh siết tín dụng cũng đem lại lợi thế cho các dự án chào thị trường ở giai đoạn này.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động vẫn đối mặt nhiều thách thức lớn. Tuy vậy, dòng tiền đầu tư trong năm 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Với nhóm bất động sản để ở, phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền (trên dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng và phù hợp tài chính số đông nên sức cầu tốt. Đặc biệt,  lịch thanh toán chẻ nhỏ giai đoạn này được người mua rất quan tâm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thanh khoản của thị trường sẽ xoay quanh các sản phẩm căn hộ bán có tầm giá khoảng 2-3 tỷ đồng thay vì căn hộ 5-10 tỷ đồng. Do đây là loại hình đáp ứng tốt nhu cầu mua ở thực, nhất là ở các đô thị lớn. Dòng tiền trong dân vẫn còn nhiều tuy nhiên sự lựa chọn dự án ở giai đoạn này của họ kỹ càng hơn.

Cùng góc nhìn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam lại cho hay, phân khúc ít chịu tác động của thị trường bất động sản trong giai đoạn này chính là bất động sản hạng sang và dòng căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Với bất động sản hạng sang (giá từ vài chục tỉ đến hàng trăm tỉ đồng/căn) đây là phân khúc khá ít nguồn cung, có lượng khách hàng riêng, tác động từ ảnh hưởng siết room tín dụng không lớn. Còn nhà ở vừa túi tiền, nhu cầu an cư từ nhóm đối tượng lao động trẻ là động lực giúp các sản phẩm này không lo tìm thanh khoản nếu đáp ứng tốt yếu tố tài chính và chất lượng.

Theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, hiện nay không chỉ ở các đô thị như Tp.HCM, Hà Nội mà cả những đô thị vệ tinh có tốc độ đô thị hóa cao như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu..., nhu cầu về nhà ở có giá vừa túi tiền vẫn là rất lớn.

“Trong bối cảnh đỏ mắt chờ nguồn cung mới thì những dự án nào đáp ứng nhu cầu ở thực, tài chính vừa tầm sẽ vẫn được săn đón. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nếu có ưu thế về chính sách thanh toán hướng đến hỗ trợ tài chính trực tiếp và chất lượng sản phẩm, dịch vụ vận hành tốt sẽ giữ chân được nhóm đối tượng mua ở thực và đầu tư dài hạn dù thị trường khó khăn”, TS Khương nhấn mạnh.

Tuy vậy, vị này cũng chỉ ra bài toán phát triển bất động sản vừa túi tiền. Cụ thể, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược, dài hạn thì cung mới đáp ứng đủ cầu. Trong đó vấn đề quan trọng nhất là giải quyết vấn đề pháp lý. Đây là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường.

Theo TS Khương, tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Riêng với các dự án căn hộ vừa túi tiền cần có cơ chế tháo gỡ riêng giúp chủ đầu tư thấy rằng, lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Cũng đưa ý kiến, Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay đã yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát lập danh mục dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng chưa triển khai, hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường; đẩy nhanh, cải cách thủ tục hành chính, tránh đùn đẩy trách nhiệm, trậm trễ trong giải quyết thủ tục triển khai dự án bất động sản trên địa bàn.