Quỹ đất công nghiệp khan hiếm, một phân khúc mới được dự báo trở thành xu thế

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong khoảng 10 năm trở lại đây Việt Nam nổi lên là một trong những trung tâm sản xuất của khu vực và thế giới. Bên cạnh đó, sức mua hàng hóa tại thị trường nội địa đang tăng mạnh và tiếp tục duy trì động lực tăng trưởng trong vài năm tiếp theo, nhất là trong lĩnh vực thương mại điện tử (TMĐT).

Giai đoạn 2016 – 2021, TMĐT Việt Nam tăng trưởng 25%/năm. Nhiều ông lớn ngành bán lẻ cũng lên kế hoạch mở rộng và tăng cường đầu tư.

Nhu cầu thuê nhà kho/nhà xưởng (NK/NX) hiện khá lớn. Tính đến nay, tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước đang ở mức tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và NK/NX là 10%. Mặt khác, quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây ra sự mất cân đối cung – cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình NK/NX cao tầng.

Ưu điểm lớn nhất của NK/NX cao tầng là cung cấp giải pháp giúp tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng hiệu suất kinh doanh - sản xuất của doanh nghiệp. Với thiết kế cao tầng, phần lớn các NK/NX theo mô hình này sẽ được trang bị thêm ramp dốc, thang chuyển hàng hoặc hệ thống băng tải. Trong đó, ramp dốc giữ vai trò hỗ trợ xe tải dễ dàng và thuận tiện vận chuyển, xếp dỡ hàng hóa ở các khu vực tầng cao.

Mô hình NK/NX cao tầng đã phổ biến ở một số thị trường châu Á như Hồng Kông, Singapore, Tokyo, Osaka hoặc Thượng Hải. Tại những khu đông dân này, hoạt động sản xuất diễn ra sôi động và tạo ra nhu cầu lớn về mặt bằng thuê. Trong bối cảnh quỹ đất đang khan hiếm hơn và giá thuê đất tiếp tục neo cao, NK/NX cao tầng chính là chìa khóa giải quyết sự mất cân đối cung – cầu này. Hiện nay, NK/NX cao tầng bắt đầu lan rộng đến châu Âu, Mỹ và Úc nhờ nhiều ưu điểm vượt trội hơn so với mô hình truyền thống. 

Tại Việt Nam, năm 2015, nhà xưởng cao tầng đầu tiên được xây dựng tại khu chế xuất Tân Thuận (TP HCM). Kể từ đó đến nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án cung cấp hơn 900.000 m2 kho/xưởng cho thuê. Trong 3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung nhà kho/nhà xưởng (NK/NX) cao tầng dự kiến tăng gấp đôi, nhờ có thêm 10 dự án mới.

Nhu cầu thuê kho/xưởng khá cao, trong khi quỹ đất dần thu hẹp và giá thuê đất liên tục lập đỉnh mới. Nhu cầu dịch vụ giao hàng nhanh cũng tăng mạnh nhờ sự bùng nổ của TMĐT, tuy nhiên sự khan hiếm diện tích thuê lớn gần khu vực dân cư đặt ra bài toán khó về quản lý và vận hành chuỗi cung ứng.

Với khách thuê, vị trí và khả năng tiếp cận là hai yếu tố trọng yếu khi đưa ra quyết định thuê kho/xưởng. Nhờ khả năng tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất, NK/NX cao tầng trở thành lựa chọn phù hợp giúp doanh nghiệp thích nghi với sự vận động của thị trường và đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng.

Ngành kinh doanh TMĐT thường cần diện tích thuê kho lớn để lưu trữ nhiều mặt hàng và lắp đặt hệ thống thiết bị hỗ trợ hoạt động lấy hàng, đóng gói và dịch vụ logistics thu hồi (reverse logistics). Do vậy, nhà kho cao tầng là mô hình cho thuê lý tưởng với doanh nghiệp ngành này.

Dịch vụ giao hàng nhanh (giao hàng trong ngày) trở thành chìa khóa giữ chân khách hàng. Quỹ đất công nghiệp tại các điểm gần khu dân cư (cách từ 1 – 2 giờ lái xe) lại rất hạn chế. Do vậy, sự ra đời của kho cao tầng giúp doanh nghiệp gia tăng lợi thế cạnh tranh. Mô hình này một mặt giúp cân bằng kỳ vọng của khách mua nhờ rút ngắn thời gian giao hàng, và mặt khác củng cố hiệu quả hoạt động chuỗi cung ứng nhờ giảm thiểu chi phí vận chuyển (thường chiếm ~50% tổng chi phí logistics).

Với thiết kế hiện đại, nhà xưởng cao tầng hoàn toàn đáp ứng được yêu cầu thuê của các ngành công nghiệp nhẹ. Ngoài ra, với thiết kế cao tầng cung cấp đa dạng diện tích thuê, mô hình này cũng thích hợp với các doanh nghiệp áp dụng chiến lược tối ưu hóa vốn đầu tư ban đầu, gồm công ty vừa và nhỏ hoặc những công ty mới đang thăm dò nhu cầu thị trường.

Nhà kho cao tầng vừa giúp tăng hiệu quả sử dụng đất, vừa giúp cắt giảm lượng lớn khí thải nhà kính nhờ rút ngắn khoảng cách giữa khu vực trữ hàng và khu dân cư.

Bà Fion Ng, Giám đốc Điều hành BW Industrial Development, nhận định về xu hướng này: “Nhà kho cao tầng cung cấp giải pháp cho thuê hiệu quả, rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu hóa quỹ đất công nghiệp gần khu dân cư, nhờ vậy giảm thiểu tác động đến môi trường".

Cũng theo bà Fion Ng, sự nở rộ mô hình này mặt khác dẫn đến lưu lượng giao thông tăng cao tại các khu đô thị hiện hữu, và theo đó cần nâng cấp cơ sở hạ tầng phụ trợ (mạng lưới đường bộ...) để tạo trợ lực phát triển trong dài hạn.

Khách thuê sẽ vẫn ưu tiên mặt bằng thuê nằm tại vị trí kết nối thuận tiện với hệ thống đường cao tốc nhằm giảm áp lực thời gian và chi phí vận chuyển hàng hóa xuyên suốt quá trình vận hành chuỗi cung ứng của mình.