Chiến lược tích sản bền vững trong chu kỳ thị trường mới

Khi thị trường bước vào pha tái cấu trúc, bài toán đầu tư không còn là mua thật nhiều mà là chọn đúng lớp tài sản có khả năng neo giá qua nhiều chu kỳ. Trong bối cảnh rủi ro tín dụng và chi phí vốn được phản ánh rõ hơn, xu hướng đầu tư đang chuyển từ mở rộng danh mục nhanh sang tinh lọc, ưu tiên chất lượng tài sản và khả năng tạo dòng tiền thực tế.

Thị trường bắt đầu định giá lại chất lượng tài sản

Dữ liệu từ hệ thống ngân hàng cho thấy xu hướng phòng thủ đang rõ nét hơn. Theo báo cáo tài chính năm 2025 của 27 ngân hàng niêm yết, tổng chi phí dự phòng rủi ro tín dụng tính đến ngày 31/12/2025 đạt 218.750 tỷ đồng, tăng hơn 12.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024.

Trong đó, BIDV và VietinBank là hai ngân hàng có quy mô dự phòng rủi ro cho vay lớn nhất, lần lượt khoảng 34.944 tỷ đồng và 34.810 tỷ đồng. Sacombank là trường hợp nổi bật khi quy mô dự phòng rủi ro cho vay tăng mạnh, vượt ngưỡng 20.000 tỷ đồng.

Việc hệ thống ngân hàng tăng cường trích lập dự phòng thường được xem là tín hiệu cho thấy các tổ chức tài chính đang chuẩn bị cho giai đoạn rủi ro tín dụng cao hơn. Khi điều này xảy ra, dòng vốn tín dụng có xu hướng trở nên chọn lọc hơn, kéo theo thị trường tài sản định giá cao hơn đối với sự an toàn và chất lượng.

Khi chi phí vốn và rủi ro tín dụng cùng tăng, các tài sản mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính thường giảm sức hấp dẫn. Ngược lại, những tài sản có nền tảng giá trị rõ ràng về vị trí và khả năng tạo dòng tiền thực tế thường được đánh giá cao hơn trong dài hạn.

Nhà đầu tư ưu tiên tài sản có khả năng tạo dòng tiền và giữ giá trị trong nhiều chu kỳ.

Dữ liệu hành vi người mua cũng phản ánh sự dịch chuyển này. Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 và dự báo 2026 của Dat Xanh Services cho thấy tâm lý thận trọng chiếm ưu thế. Căn hộ vẫn dẫn đầu các loại hình bất động sản nhờ giá trị sử dụng rõ ràng, trong khi nhóm sản phẩm đầu cơ nằm ở cuối bảng.

Một chi tiết đáng chú ý khác là 79,5% người mua cho biết yếu tố pháp lý là tiêu chí quan trọng khi lựa chọn dự án. Điều này cho thấy khi thị trường bước vào giai đoạn thận trọng hơn, nhà đầu tư không còn chạy theo tốc độ tăng giá mà quan tâm nhiều hơn đến độ bền của tài sản.

Tích sản trở thành chiến lược đầu tư

Trong bối cảnh đó, khái niệm “tích sản” được nhắc đến nhiều hơn trong giới đầu tư. Tuy nhiên, tích sản không chỉ đơn giản là mua bất động sản và nắm giữ dài hạn. Để phù hợp với chiến lược tích sản, tài sản cần có nền tảng đủ vững để duy trì giá trị qua nhiều chu kỳ của thị trường.

Thông thường, một bất động sản có khả năng giữ giá trong dài hạn cần được bảo vệ bởi ít nhất ba lớp giá trị:

• Lớp thứ nhất: vị trí lõi đô thị, nơi tập trung các hoạt động kinh tế, dịch vụ và dòng khách tự nhiên.
• Lớp thứ hai: pháp lý rõ ràng, giúp tài sản ít bị đặt lại giá khi thị trường bước vào giai đoạn kiểm soát tín dụng hoặc thận trọng hơn về rủi ro.
• Lớp thứ ba: giá trị sử dụng hoặc khả năng khai thác, tức tài sản có thể tham gia trực tiếp vào hoạt động kinh tế của khu vực thay vì chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.

Khi thiếu một trong ba lớp này, giá trị tài sản thường nhạy cảm hơn với biến động của thị trường. Trong các chu kỳ lãi suất tăng hoặc tín dụng thắt chặt, các tài sản phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá dễ bị điều chỉnh mạnh hơn. Ngược lại, các tài sản có nền tảng giá trị rõ ràng thường không tăng trưởng bùng nổ, nhưng có xu hướng giữ nhịp ổn định hơn qua các chu kỳ.

Do đó, thay vì mở rộng danh mục bằng nhiều sản phẩm khác nhau, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào một số ít tài sản chất lượng cao hơn và có khả năng giữ giá tốt hơn trong dài hạn.

Ví dụ về tài sản phù hợp chiến lược tích sản

Đặt trong logic đó, The Legend Danang được nêu như một tài sản phù hợp với chiến lược tích sản. Dự án nằm tại khu vực Cầu Rồng – sông Hàn, được xem là lõi đô thị và lõi du lịch của Đà Nẵng. Vị trí này gắn với các hoạt động du lịch, dịch vụ và trải nghiệm đô thị.

Những dự án bất động sản lõi đô thị như The Legend Danang nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư tích sản.

Bên cạnh vị trí, các yếu tố về pháp lý và chính sách tài chính của dự án được kỳ vọng tạo thêm lớp bảo vệ trong giai đoạn thị trường thận trọng hơn. Đồng thời, triển vọng phát triển du lịch và dịch vụ của Đà Nẵng được xem là nền tảng dài hạn cho khả năng sử dụng và khai thác của bất động sản tại khu vực trung tâm.

Trong giới đầu tư, có nhận định rằng lãi suất cao không loại bỏ bất động sản; lãi suất cao chỉ loại bỏ những bất động sản yếu. Ở bối cảnh hiện tại, nhận định này phản ánh cách dòng tiền đang dịch chuyển: nhà đầu tư không rời bỏ bất động sản, nhưng lựa chọn kỹ hơn, và các tài sản có nền tảng giá trị rõ ràng là nơi dòng vốn hướng đến trong các giai đoạn thị trường chọn lọc.