Triển vọng ảm đạm của thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2026

•

Dù mới bước sang tháng 2, S&P đã hạ dự báo về doanh thu bán nhà của Trung Quốc, cho rằng giá trị nhà bán được trong cả năm sẽ giảm từ 10-14%. Đây là mức điều chỉnh đáng kể so với dự báo giảm 5-8% mà S&P đưa ra vào tháng 10/2025.

Nguyên nhân và bối cảnh suy thoái

Theo các nhà phân tích của S&P, tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc đã “ăn sâu” đến mức chỉ có Chính phủ mới có khả năng hấp thụ lượng hàng tồn kho dư thừa.

Mặc dù Chính phủ Trung Quốc có thể mua thêm bất động sản chưa bán được để làm nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhưng cho đến nay, các nỗ lực này vẫn còn rời rạc và chưa đủ mạnh để tạo ra thay đổi đáng kể.

Thị trường bất động sản Trung Quốc, từng chiếm hơn 1/4 nền kinh tế của quốc gia này, đã chứng kiến doanh thu hàng năm giảm một nửa chỉ trong vòng 4 năm.

Nguyên nhân ban đầu của cuộc khủng hoảng được S&P nhấn mạnh là việc Bắc Kinh siết chặt hoạt động mở rộng dựa trên vay nợ quá mức của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, dù Trung Quốc đã nới lỏng một số biện pháp kiểm soát, nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Diễn biến thị trường: dư cung và giá nhà

Các nhà kinh tế từng cảnh báo về tình trạng xây dựng quá mức trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Dù doanh số sụt giảm, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục xây dựng, dẫn đến năm thứ 6 liên tiếp có lượng nhà mới đã xây xong nhưng chưa bán được.

Trong đánh giá của S&P, tình trạng dư thừa nhà ở sơ cấp khiến việc phục hồi thị trường trở nên xa vời. Áp lực dư cung có thể đẩy giá nhà giảm thêm từ 2-4% trong năm nay, sau khi đã giảm với tốc độ tương tự vào năm ngoái.

Một tín hiệu đáng lo ngại khác là xu hướng suy giảm giá nhà tại các thành phố lớn đã xấu đi trong quý 4. Trước đó, S&P từng coi thị trường bất động sản tại các thành phố lớn là lành mạnh và có thể là điểm khởi đầu cho bất kỳ sự phục hồi nào của toàn ngành.

Cụ thể, các thành phố như Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đã ghi nhận mức giảm giá nhà ít nhất 3% trong năm ngoái, trong khi Thượng Hải là thành phố lớn duy nhất ghi nhận tăng trưởng, với giá nhà tăng 5,7%.

Số liệu cập nhật và điều chỉnh dự báo

Cuộc suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc đã diễn biến nặng hơn trong suốt năm 2025. Vào tháng 5/2025, S&P dự báo doanh thu bán nhà mới sẽ giảm 3%, nhưng đến tháng 10, con số này được điều chỉnh thành giảm 8%.

Đến nay, tổng doanh thu bán nhà mới ở nước này đã giảm 12,6% xuống còn 8,4 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 1,21 nghìn tỷ USD), thấp hơn một nửa so với doanh thu hàng năm 18,2 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2021.

Tác động lên doanh nghiệp và triển vọng

Doanh thu giảm liên tục đang làm gia tăng áp lực lên các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang gặp khó khăn.

Nếu doanh thu bán nhà thấp hơn 10 điểm phần trăm so với kịch bản chính mà S&P coi là cơ sở cho năm nay và năm tới, 4 trong số 10 doanh nghiệp phát triển địa ốc Trung Quốc mà S&P đánh giá có thể phải đối mặt với áp lực hạ bậc xếp hạng. Trong số này không bao gồm China Vanke, doanh nghiệp từng là một trong những công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc và đã xin hoãn trả nợ vào cuối năm ngoái.

Về phía chính sách, các cơ quan chức năng Trung Quốc hiện vẫn chưa đưa ra biện pháp hỗ trợ mới đáng kể cho lĩnh vực bất động sản, mà thay vào đó tập trung phát triển các công nghệ tiên tiến.

Tháng trước, Rhodium Group (Mỹ) nhận định nỗ lực thúc đẩy các ngành công nghiệp công nghệ cao của Trung Quốc chưa đủ lớn để bù đắp cho sự suy thoái của thị trường bất động sản. Theo đánh giá này, nền kinh tế vì vậy phụ thuộc nhiều hơn vào xuất khẩu để tăng trưởng và dễ bị tổn thương hơn trước các căng thẳng thương mại.