Chính phủ đề xuất bổ sung quy định về “chung cư có thời hạn”, gắn thời hạn với tuổi thọ và thời gian sử dụng thực tế của công trình. Khi chung cư hết thời hạn, chủ sở hữu có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại hoặc lựa chọn nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư.
Thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình Quốc hội định hướng sửa đổi Luật Nhà ở vào sáng 19/8, trong đó đề xuất bổ sung quy định về “chung cư có thời hạn”.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương đương 32%, so với luật hiện hành. Chính phủ đề xuất bổ sung 6 nhóm chính sách vào dự thảo, trong đó có chính sách liên quan đến sở hữu nhà ở.
Theo tờ trình, Chính phủ đề xuất quy định “chung cư có thời hạn” dựa trên thời hạn sử dụng của công trình, đồng thời gắn với quyền bảo đảm tài sản của chủ sở hữu.
Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư. Đề xuất này nhằm cụ thể hóa quan điểm của Đảng tại Nghị quyết 21 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.
Dự luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình, căn cứ vào kết luận kiểm định. Cách xác định này tương tự quy định trong Luật Nhà ở hiện hành.
Tuy nhiên, điểm được quy định cụ thể hơn trong dự thảo là quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư phải phá dỡ.
Chủ căn hộ có thêm lựa chọn khi xây lại chung cư cũ
Đối với phương án bồi thường, tái định cư, dự thảo mở rộng các lựa chọn dành cho chủ sở hữu chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994.
Theo quy định hiện hành, khi chung cư cũ được xây dựng lại, chủ căn hộ có thể nhận nhà tái định cư hoặc nhận tiền. Trong dự thảo mới, Chính phủ đề xuất bổ sung thêm lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà tái định cư.
Cách tiếp cận này được đưa ra trong nhóm quy định về quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư cũ bị phá dỡ để xây dựng lại.
Đối với những chung cư không thuộc diện xây dựng trước năm 1994, dự thảo đưa ra một cơ chế khác. Chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự cải tạo, xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí.
Khoản tiền mà mỗi chủ căn hộ phải đóng dự kiến được tính dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi m2 sàn tại thời điểm phá dỡ.
Mức đóng cụ thể sẽ được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư. Chủ sở hữu có thể nộp khoản tiền này theo tiến độ hoặc nộp một lần sau khi được bàn giao căn hộ.
Dự thảo cũng đưa ra phương án đối với trường hợp chủ căn hộ không muốn tiếp tục đóng góp kinh phí để xây dựng lại chung cư.
Theo đó, chủ sở hữu có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư. Mức bồi thường được tính theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ chung cư.
Như vậy, với phương án được Chính phủ đề xuất, quyền lợi của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng được đặt trong mối quan hệ với tuổi thọ thực tế của công trình và phương án xử lý sau khi phá dỡ.
Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ khái niệm
Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội nhất trí với 6 nhóm chính sách mà Chính phủ đề xuất bổ sung vào dự Luật Nhà ở (sửa đổi).
Tuy nhiên, ông Phan Chí Hiếu, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, cho rằng dự luật đã đưa ra khái niệm mới là “chung cư có thời hạn”.
Theo cơ quan thẩm tra, những điều khoản còn lại của dự thảo không sử dụng thuật ngữ này mà chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.
Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cho rằng khái niệm này cơ bản kế thừa các quy định tại Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo để tránh những cách hiểu khác nhau liên quan đến “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.
Theo kế hoạch, Quốc hội dự kiến xem xét và thông qua dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kỳ họp vào tháng 10.
Như vậy, đề xuất mới đang đặt ra cơ chế xử lý cụ thể hơn đối với quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có phương án đóng góp kinh phí để xây dựng lại hoặc nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư.
